התכנית מציעה 667 יח"ד, מהנדס העיר ממליץ לקצץ כ-3,000 מ"ר בזכויות הבנייה כדי להגיע לרווח של 17 אחוז
מהנדס העיר חיפה ממליץ להפקיד תכנית פינוי בינוי במתחם צה"ל – ניל"י בשכונת קריית אליעזר בעיר, המציעה 667 יח"ד במכפיל של 4.16. כמו כן, המהנדס ממליץ כי הוועדה המקומית תצטרף כמגישת התכנית. הוועדה המקומית תדון בישיבתה הקרובה בראשית השבוע הבא בחוות הדעת, במטרה לגבש המלצה לוועדה המחוזית. קידום התכנית מותנה בהכרזה על המתחם כמתחם להתחדשות עירונית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
התכנית שתעלה לדיון, "פינוי בינוי ברחובות צה"ל – ניל"י קריית אליעזר", מציעה התחדשות למתחם 11 בתכנית האב להתחדשות עירונית בקרית אליעזר וקריית אליהו.
התכנית, יוזמת חברת אלמוגים החזקות התחדשות עירונית בע"מ, כוללת 7 מבני מגורים בני 3-4 קומות, 5 מהם בעלי 3 כניסות ובניין אחד בעל 2 כניסות, שבהם סך הכל 160 יח"ד. שטח ממוצע של יחידות הדיור הקיימות הוא 59 מ"ר. בנוסף, במתחם 4 חנויות ששטחן הכולל 247 מ"ר. מדובר במבני רכבת ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, והינם ללא מיגון ומעלית. לדירות אין חניות בתחום המגרשים והבניינים אינם נגישים לאנשים בעלי מוגבלויות, וממוקמים בשטח בעל טופוגרפיה משופעת.
התכנית מציעה הריסת המבנים הקיימים וחלוקה מחדש של המתחם ולשלושה מגרשי מגורים, והקמת 5 מגדלים הכוללים 667 יח"ד בשטח ממוצע של 102 מ"ר. מדובר במכפיל יח"ד של 4.16, מכפיל שטח עיקרי למגורים של 7.2 ומכפיל שטח עיקרי למגורים של 8.07. הבניה המוצעת כוללת בנייה מרקמית מלוות רחוב משולבת בבניה גבוהה של 23-26 קומות עם עירוב שימושים של מגורים מסחר ותעסוקה.
בחוות הדעת של מהנדס העירייה נכתב כי על פי דו"ח כלכלי בהתאם לתקן 21 שהועבר לבדיקת שמאי העירייה עולה כי מכפיל השטח למגורים גבוה ביחס למקובל בתכנית המוצעת. מכפיל הפינוי-בינוי, 4.17 עם 667 יח"ד יישאר, אך בעקבות הדוח מומלץ להפחית 2,965 מ"ר בזכויות הבנייה למגורים, ולהעמיד את המכפיל לשטח פלדלת על 7.76, כך שמתקבל שיעור רווח לעלות של 17 אחוזים, שהינו שיעור רווח ראוי כמובא בתקן השמאי. חוות הדעת ממליצה לקדם את התכנית בהתאם לנקוב לכך.
צוות משרד מהנדס העיר ממליץ על הפקדת התכנית בתנאים, בכפוף לשינויים ותיקונים. מדובר בתכנית בסמכות מחוזית, ומהנדס העיר קובע בחוות דעתו כי נדרש שהוועדה המקומית תצטרף כחלק ממגישי התכנית. כמו כן, חוות הדעת קובעת כי יש להפחית בזכויות הבנייה כדי להגיע לרווחיות של 17 אחוזים. כמו כן, תנאי להפקדה הוא כי 10 אחוז מיחידות הדיור יהיו דיור מכליל.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
