הציבור אינו "מסתער" על היצע מוגבל, אלא מתגונן ומצמצם חשיפה

הציווי המקראי "בכל דור ודור חייב אדם לראות את עצמו כאילו הוא יצא ממצרים" מקבל משמעות אקטואלית ומטלטלת בשוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2026. בעוד שבעבר הנדל"ן למגורים נתפס כצוק איתן של יציבות שמצד אחד נותן תשואה תזרימית שוטפת וגם גידול הון, הרי שכיום בצל המציאות הביטחונית המורכבת, ריבית גבוהה ממה שהתרגלו הרוכשים לפני מספר שנים ועליה בשוק ההון עם עליה בפופולריות מקרב צעירים ומבוגרים, נדמה כי השוק כולו נמצא במסע של נדודים בין קיפאון זמני לבין פוטנציאל התפרצות חסר תקדים.

הפסיכולוגיה שמאחורי הקירות
בפברואר 2026 במסגרת דוח הIFC Bulletin No 66  פרסם הבנק להסדרי סליקה בינלאומיים (BIS) מחקר פורץ דרך שנערך על ידי חוקרים מחטיבת הסטטיסטיקה של בנק ישראל. המחקר בחן את שוק הנדל"ן המקומי לא דרך המשקפת המסורתית של התחלות בנייה או ריביות נומינליות, אלא באמצעות "מדדי סנטימנט", כלי המנסה לכמת את התפיסות, הפחדים והציפיות של השחקנים בשוק.

החוקרים השתמשו במודלים מתקדמים של בינה מלאכותית (Generative AI) כדי לנתח עשרות אלפי פרסומים תקשורתיים לאורך שנים. המטרה הייתה לבנות מסגרת ניתוח דו-ממדית המפרידה בין סוגי שחקנים (משקיעים, רוכשי דירה ראשונה, לוקחי משכנתאות) לבין נושאים בוערים (היצע, ריבית, מדיניות ממשלתית). התוצאה היא מפה דינמית שמראה כיצד ה"שיח" הופך למציאות כלכלית.

אחד הממצאים הכמותיים הבולטים בדוח הוא קיומו של קשר מובהק ודינמי בין מדדי הסנטימנט לבין הפעילות בשוק בפועל. החוקרים זיהו דינמיקה של שינויים בתפיסות הציבור ובסנטימנט התקשורתי כאשר הם נוטים להקדים את השינויים ברמת הפעילות הכלכלית ובמחירי הדיור.

הדוח חושף כי השוק הישראלי אינו מקשה אחת. הסנטימנט של משקיעים, למשל, מגיב במהירות לשינויים במדיניות המוניטרית וברמת הריבית. לעומתם, רוכשי הדירות למגורים מושפעים יותר מתפיסות ארוכות טווח של היצע ומחסור. עוד נמצא כי תנודות הסנטימנט חדות בהרבה מהתנודות בנתונים הכלכליים ה"קשיחים", מה שמעיד על רגישות גבוהה מאוד של הציבור הישראלי לכל מידע על עתיד השוק.

השוק הישראלי פועל כ"נבואה המגשימה את עצמה": כשהשיח רווי באי-ודאות, הציבור עובר למצב המתנה. נתוני משרד האוצר מדצמבר 2025 מאשרים זאת: צניחה של 24% בסך עסקאות הנדל"ן וקיפאון עמוק במכירות הקבלנים בשוק החופשי שירד בעשרות אחוזים. הציבור אינו "מסתער" על היצע מוגבל, אלא מתגונן ומצמצם חשיפה.

המנוע הדמוגרפי: גל העלייה והביקוש הקשיח
למרות הקיפאון הנוכחי, הכוחות המבניים של ישראל אינם עוצרים. לפי נתוני הלמ"ס, אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול ב-30% עד שנת 2040 ולמנות כ-13 מיליון נפש. דוח ה OECD מאוגוסט 2025 מעריך כי ישראל זקוקה לכ-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד אז. ממוצע של 65 אלף דירות בשנה רק כדי לענות על הריבוי הטבעי.

אל הביקוש הפנימי מצטרף כוח חדש: יהדות התפוצות. שנת 2025 התאפיינה בזינוק באנטישמיות גלובלית, עם אלפי אירועים אלימים והפגנות במדינות המערב. התוצאה היא "גל עלייה איכותי" עם זינוק של 45% בעלייה מצרפת ועלייה עקבית מארה"ב ומבריטניה. עולים אלו, שחלקם הגדול צעירים בגילאי 18-35 רואים בישראל יעד אסטרטגי לבניית עתיד כלכלי חרף המצב הביטחוני. עם למעלה מ-30 אלף תיקי עלייה שנפתחו ו-126 אלף פניות מתעניינים במהלך 2025, ברור כי הציבור היהודי בעולם רואה בישראל לא רק חוף מבטחים ערכי, אלא יעד אסטרטגי לבניית עתיד כלכלי חרף המשברים ביטחוניים.

ההון שממתין על הגדר
אחד הנתונים המדהימים ביותר בדוחות בנק ישראל לדצמבר 2025 הוא היקף הנזילות של הציבור. יתרות הפיקדונות חצו את רף ה-2.29 טריליון שקל, כאשר כ-650 מיליארד שקל מתוכם שוכבים בחשבונות עו"ש. מדובר על כסף "חי" וזמין. מדובר בכרית ביטחון אדירה שיושבת על הגדר. ברגע שהסנטימנט ישתנה בעקבות ירידת ריבית או התייצבות ביטחונית, הכסף הזה עשוי לשנות את כללי המשחק בן-לילה.

האתגר התכנוני: מעבר למודלים הכלכליים
כדי לצאת באמת מ"מצרים" של משבר הדיור, המדינה חייבת לטפל בכיסי ההתנגדות שבהם השוק הפרטי נכשל. בנושא התחדשות העירונית יש עוד מה לשנות ולהוסיף. בפריפריה קיימים שיכונים ישנים שבהם פרויקטים של פינוי-בינוי אינם כלכליים ליזמים וכאם חייב התערבות ממשלתית. גם בלב אזורי הביקוש, כמו בתל אביב, דרישות שימור מחמירות כמו ברובע 3 יוצרות חסמים. במקרים אלו, אין די בהאצת תהליכים; נדרשת מעורבות אקטיבית דרך מענקים, קרקע משלימה או מודלים של שותפות ציבורית-פרטית. ללא טיפול ב"פרויקטים הקשים", אזורים שלמים יישארו מאחור ללא מיגון נאות לרעידות אדמה, מלחמות ואף לדיור ראוי כולל סביבה ותשתית חדישה.

ימים יגידו
שוק הנדל"ן הישראלי של 2026 נמצא בנקודה קריטית כאשר מצד אחד קיימת בלימה בביקוש ורוכשים שעל הגדר. מצד שני, לחץ דמוגרפי פנימי, עם פוטנציאל לגלי עלייה, הון נזיל חסר תקדים וציפייה להורדות ריבית.

הברון דה-רוטשילד אמר פעם: "כשהדם זורם ברחובות, זה הזמן לקנות". עבור רוכשים רבים, ישראל של אחרי המלחמות היא המקום שבו הפסיכולוגיה חזקה מהגיאולוגיה ועדיין, הרוכשים האמיתיים שמנצלים את המומנטום זה הכסף הגדול של המוסדיים שאולי כבר מזהים פוטנציאל צמיחה עתידי גדול ומשקיעים בצורת אקוויטי, מימון ושותפויות בפרויקטים ספציפיים או באחזקה בחרת היזמות וזאת באמצעות הכספים שלנו שנמצאים בקרנות פנסיה או באמצעות זרועות השקעות של גופים גדולים. היציאה האמיתית מעבדות לחירות בשוק הדיור תלויה ביכולת של מקבלי ההחלטות הפוליטיים והרגולטורים בכדי לייצר סנטימנט יציב ואמין.

*הכותב, ישראל עטיה, הינו מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן