מה זה תמ"א 38/1?
תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית בדבר חיזוק מבנים ישנים בכל ארץ ישראל מפני רעידות אדמה. תוכנית זו מעניקה ליזמים בתחום הנדל"ן ולחברות נדל"ן שונות תמריצים ומימון לצורך החיזוק של המבנים, כל עוד נשמר השילוב של השיקולים של הרשויות המקומיות והשיקולים הארציים הרחבים יותר. תוכנית תמ"א 38/1 היא תיקון שלפיו יתבצע חיזוק של הבניין מפני רעידות אדמה באמצעות בניית תוספות לדירה כגון ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), מעלית, מרפסות ולעיתים גם מחסנים וחנייה. מדובר בתוספות המשדרגות את הבניין וכמו כן גם מחזקות אותו קונסטרוקטיבית. הבניין יכול לעבור שיפוץ חיצוני במסגרת החיזוק שיכלול שיפור של המראה הקוסמטי של המבנה וסביבתו, לדוגמה הלובי של הבניין, חדר המדרגות וגם התשתיות החיוניות של הבניין כגון הצנרת והגז. נוסף לאלה, התוכנית מאפשרת תוספת של יחידות דיור חדשות אשר היזם או חברת הנדל"ן שיעסקו בשיפוץ ובנייתן יוכלו למכור. דבר זה מאפשר הוספת קומות או הוספת אגף לבניין והרחבה קלה של יחידות הדיור הקיימות בבניין בהתאם לאישור הניתנים מהרשות ובתכנוני הפרויקט.
מהם ההבדלים העיקרים בין תמ"א 38/1 ל 38/2?
ההבדלים העיקריים בין התיקונים שבוצעו לתוכנית התמ"א 38, הם התנאים לחיזוק הבניין נגד נזקי רעידות האדמה. בתיקון של תמ"א 38/1 הבנייה תתבצע על הבניין הקיים כל עוד יש אפשרות לכך, ובעוד שתיקון תמ"א 38/2, מאפשר את הריסת הבניין ובנייתו מחדש לצורך חיזוקו והתאמתו לתקני הבנייה. זה נעשה אך ורק אם יש עמידה בתקנים ההנדסיים שהוגדרו בתוכנית. תמ"א 38/2 מאפשרת בנייה גבוהה יותר, וקיום של יותר קומות וכמו כן קיום של הרבה יותר יחידות דיור כשהרשות המקומית היא זו שתקבע את מדיניות הבנייה. דיירי הבניין יקבלו דירה חדשה, גדולה יותר וכמו כן גם בטוחה יותר בתוספת של חניות מקורות ועוד.
מהם הסיכונים הנפוצים בתהליך תמ"א?
הסיכונים הנפוצים בפרויקט תמ"א הוא המצב של הבניינים עצמם. לא מזמן היו מקרים של קריסת בניינים ישנים או הופעה של נזק ניכר בכמה מקומות בארץ, שנבעו מתשתיות ישנות שהיו צריכות לעבור חיזוק או בנייה מחדש אך לא קיבלו טיפול בזמן. חשוב מאוד לבדוק שהיזם המתכנן את הפרויקט הוא מנוסה בתחום חיזוק בניינים ישנים – הידע הזה והבדיקות ההנדסיות שהבניין עובר בתהליך הם נחוצים ויכולים להציל חיים. תוכלו לבדוק זאת בעזרת בחינת הוותק של המבצע שאותו בחרתם, לפי הסיווג הקבלני שלו ולפי עבודות הבנייה שהוא כבר ביצע בעבר. כמו כן, חשובה לא פחות היא היכולת הכלכלית של היזם או של חברת הנדל"ן להצלחת הפרויקט. זאת כדי ליישם במועד הזמן הקצר את תוספות הבנייה שנדרשות בתמ"א 38/1 על בניינים קיימים.
נקודות עיקריות שחשוב להקפיד עליהן
בתור דיירים של בניין שעובר פרויקט תמ"א 38/1, כדאי לוודא שאנחנו מקבלים את מרב הזכויות והטבות הבנייה שלהן אנו זכאים במסגרת הפרויקט. לשם כך יש להיוועץ בשירותי עריכת דין שילוו את הפרויקט. נוסף לכך כדאי מאוד לשכור גם מפקח בנייה חיצוני מטעמכם כדי לאשר זאת, ובמקרה הצורך לשפר את עבודות היזם. ונוסף לאלה חשוב להתעקש על הנקודות האלה:
ביטחונות
יש לוודא כי ההסכם עומד בראשו לטובת הדיירים. זאת מאחר ובפרויקט תמ"א 38/1 הדיירים דרים בדירתם תוך כדי שיפוץ הבניין. דבר זה דורש קיום של ביטחונות בנקאיים, למקרה והפרויקט לא יושלם והדירות לא יוכשרו למגורים. כמו כן, ביטחונות יכולים להיות סעיפים בהסכם אשר מתירים לדיירים לסלק את היזם במקרה ותנאי ההסכם מופרים על ידו בכל דרך שהיא.
זהות היזם
חשוב מאוד לוודא כי היזם המבצע מבין את פשר הפרויקט ואת תקנות תמ"א 38/1 שאותן הוא עומד ליישם בבניין שלכם. נוכל לבחון זאת באמצעות בדיקת הניסיון של היזם בפרויקטים שבהם מדובר בבניית תוספות חדשות לבנייה ישנה. כמו כן, חשוב מאוד לוודא את התנהלותו ואת אופי הליך ביצוע עבודתו מול בעלי דירות בפרויקטים קודמים שאותם ביצע.
האם אפשר ליישם תמ"א 38/1 במקרה של פינוי בינוי?
הרשויות מעדיפות לחדש מתחמים מאשר לטפל בכל בניין באופן נקודתי, ולכן יש מקרים שבהם תוכניות פרטניות של תמ"א 38/1 נעצרות, ואף מקרים שבהם מתקבלת עצירת היתרי בנייה מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה באישור הוועדה המחוזית, כדי להעדיף תוכניות פינוי בינוי שמטרתן שיפור כללי של כל האזור ובניית בניין חדש לחלוטין המשדרג את רמת החיים של כל הדיירים.
בחירת יזם תמ"א 38/1: הנקודות החשובות
לפני שנבחר את היזם שיבצע את פרויקט של תמ"א 38/1 בבניינו, יש לבדוק את הנקודות החשובות הבאות:
איתנות פיננסית
חשוב לוודא שליזם הנדל"ן, שאותו נבחר לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 בבניין שלנו, יש התקציב והגיבוי בנקאי לביצוע הפרויקט מתחילתו ועד לתומו. דוח השמאי במקרה הזה הוא שמגדיר את כל העלויות הנדרשות להשלמת הפרויקט.
אחריות וניסיון בענף
כמו שנאמר קודם לכן, פרויקט תמ"א 38/1 דורש תנאים מסוימים ותקנות בנייה שיכולות להיות מאתגרות ומסובכות גם ליזמי נדל"ן ותיקים בתחום. מאחר ומדובר בשילוב של בנייה חדשה על בנייה ישנה, יש לוודא שליזם יש ניסיון ספציפי בתחום זה.
לסיכום
פרויקט תמ"א 38/1 שונה בתכלית מפרויקט תמ"א 38/2, ושוני זה נובע בעיקר מדרכי הביצוע שלו ומהיקף העבודה המתבצע. אם החלטתם לבצע תמ"א 38/1 בבניין שבו אתם מתגוררים, ודאו כי קראתם באתר שלנו את המידע החיוני שכל דייר חייב לדעת, וכי עקבתם אחרי הטיפים שלנו למציאת היזם הנכון לפרויקט שלכם.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
