עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד

עלייתה ונפילתה של תכנית מחיר למשתכן

נסתם סופית הגולל על התכנית הגרנדיוזית כשיו"ר רמ"י, עדיאל שמרון, אישר כי בכוונת המדינה להעלות, לפחות חלקית, את מחירי הקרקע של מתחמי התכנית, מה שייקר מיידית את כל הדירות המשווקות במסגרת מחיר למשתכן, בשיעור של עד מאות אלפי שקלים // פרשנות

מגדילים 27.02.2020

תמונה: עמית דובקין // צילום חן ליאופולד

מאת: עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן 

קורונה אין. מחיר למשתכן אאוט. כן, כך חולפת לה תהילת עולם. לפני שש שנים הכריז שר האוצר ושר העל לנושא הדיור משה כחלון על הפיכת תכנית הנישה ההיסטורית מחיר למשתכן, שנועדה במקור לחלכאים ונדכאים, לתכנית דגל שלדבריו תעניק דירה במחיר בר השגה לכל זוג צעיר ולכל חסר דיור במדינת ישראל. אתמול נסתם סופית הגולל על התכנית הגרנדיוזית כשיו"ר רמ"י, עדיאל שימרון, אישר בראיון עיתונאי כי בכוונת המדינה להעלות, לפחות חלקית, את מחירי הקרקע של מתחמי התכנית, מה שייקר מיידית את כל הדירות המשווקות במסגרת מחיר למשתכן, בשיעור של עד מאות אלפי שקלים, ויקרב מאוד את רמת המחירים שלהן למחירי השוק החופשי.

לצחוק או לבכות?
בשש שנות התכנית קרו רק דברים לא טובים. ראשית, מדינת ישראל בזבזה שלא לצורך 7, יש אומרים אף 8 או 9 מיליארדי שקלים, זאת על חשבון סבסוד הקרקע, מה שהגדיל משמעותית את ה"בור" בתקציב המדינה. בזבוז זה, אדגיש, לא רק שלא פתר את בעיית הדיור של הזוגות הצעירים, אלא אף החריף אותה משמעותית. מספר הזוגות שזכו בהגרלה ושבפועל ייכנסו בשעה טובה ומוצלחת לדירתם החדשה, הינו בטל בשישים לעומת אלה שנותרו מחוץ לתמונה ונאלצו, שלא בטובתם, להמשיך ולהתגורר בדירה שכורה. וגם אותם מתי מעט שכן יזכו לדירה מוזלת, נאלצו בסופו של דבר להוסיף כדבעי תשומות בנייה, ריביות ושכר דירה בשנים שחלפו מאז רכשו את דירתם ועד שזכו להיכנס אליה.

הסטטיסטיקה אינה משקרת
אם בשנות ה-90 כ-74 אחוזים מהישראלים התגוררו בדירה בבעלות, אחוז זה צנח ב-25 השנה האחרונות לכ-65 אחוזים בלבד, כולל בשש השנים האחרונות שבהן פעלה תכנית מחיר למשתכן. נתונים יבשים, לכאורה, אלה, מצביעים על כך שבשנות ה-90 היו כמיליון מתוך 4 מיליון ישראלים ללא דירה בבעלות ואילו כיום, ב-2020, כ-3 מיליון ישראלים(!) מתוך 9 מיליון אינם מתגוררים בדירה בבעלות, כלומר פי שלושה יותר. נתון זה אף חריף עוד יותר אם נתייחס ספציפית לשכבת הגיל של עד 40 ואז נגיע. ליותר מ-40 אחוזים שאינם מתגוררים בדירה בבעלות. 

למחיר למשתכן, באופן פרדוקסלי, הייתה תרומה לא מבוטלת למצב עגום זה. היא יצרה, ללא כיסוי, ציפיות בלתי רגילות אצל מאות אלפי צעירים שציפו שחלום הדירה סוף סוף יתגשם, אולם החלום הפך עד מהרה לשבר גדול עד מאוד. היא יצרה אצל מיליוני ישראלים ציפייה שהנה, או טו טו, רמות מחירי הדיור יירדו, אולם מה שקרה זה בדיוק להיפך ולאחר עצירה קלה הם המשיכו לעלות ביתר שאת. וכעת, לאחר שהתבשרנו על "ההורדה החלקית" של הסבסוד מה אתם סבורים שיקרה לרמות מחירי הדיור לאחר שמחירי הקרקע יעלו משמעותית? אכן ניחשתם נכון: הם יתחילו לעלות, ועוד איך, שהרי הקבלנים והיזמים אינם פראיירים ויהיה צורך לממן את עלויות הקרקע האדירות. 

ומה שלא פחות חמור, תכנית מחיר למשתכן פגעה, שלא לצורך, בשוק הדירות החופשי. ראשית, היא יצרה שלא לצורך ביקושים כבושים אדירים על השוק כולו, בלבלה הן הקבלנים והיזמים והן את הרוכשים, ויצרה בפועל מחסור(!) משמעותי של דיור בשוק כולו. שנית, היא פגעה שלא לצורך גם בדירות "רגילות" ששווקו באותם מתחמים שבהם היו דירות של מחיר למשתכן, ובמיוחד באילוץ המיותר לבנות עודף עצום של דירות ענק מיותרות שנותרו לא מכורות כאבן שאין לה הופכין ומצד שני מחסור כבד בדירות קומפקטיות. כל זאת, תוצאה של רשלנות והעדר תכנון אלמנטרי של התעלמות מהשינויים המפליגים שנוצרו במהלך 20 השנה האחרונות בתא המשפחתי הישראלי, המתבטאים בהרבה יותר רווקים מבוגרים, להטב"ים, חד הורים, גרושים/גרושות, מצמצמי דיור מבוגרים וכו'.

עצתי למקבלי ההחלטות
אנא רדו מהגג. במקום להתקדם בצעדי ריקוד, צעד קדימה, שני צעדים אחורה, תפסיקו את הריקוד המגוחך הזה ששמו מחיר למשתכן לאלתר, חיזרו לתבנית הקודמת של שוק דירות פתוח וחופשי ותפיסה שהוכיחה את עצמה היטב במשך עשרות בשנים של הענקת ניקוד דיפרנציאלי למחוסרי דיור. כולל משכנתאות משלימות, מענקי מקום וכו'. נכון. שיטה זו לא הייתה מושלמת וגם בה ניתן ואפשר למצוא פגמים לא מעטים, אולם היא הביאה בסופו של דבר לתוצאות הרבה יותר אפקטיביות, עלתה למדינה הרבה פחות, לא יצרה שעטנז מלאכותי של דירות רגילות ומוזלות בכפיפה אחת, לא בלבלה את הקבלנים ואת ציבור הרוכשים והכי חשוב, לא יצרה ציפיות מיותרות בקרב דור שלם של צעירים שתרמו למדינה את מיטב אונם והונם. 

חומר למחשבה.

*כותב המאמר עמית דובקין הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות