ישראל יעקב: "שמאי בעלי הדירות הוא חומת המגן הכלכלית בהתחדשות עירונית"

עסקאות התחדשות עירונית, פינוי-בינוי או תמ"א 38, הן לרוב העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייהם של בעלי הדירות. הם מפקידים את הנכס היקר להם מכל בידי יזם, בתקווה לשיפור באיכות החיים ולהשבחת ערך הנכס. אולם, הדרך אל הדירה החדשה רצופה מהמורות, אתגרים ושינויים בלתי צפויים. אחד האתגרים המורכבים והרגישים ביותר בתהליך הוא שאלת התמורות, ובמיוחד, התרחיש המאיים של הפחתתן. כמי שמלווה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית בכובע של שמאי מטעם בעלי הדירות, אני רואה בתפקיד זה שליחות. שמאי בעלי הדירות אינו רק איש מקצוע האמון על מספרים ותחשיבים; הוא 'שומר הסף' הכלכלי של הדיירים. תפקידו המרכזי הוא לוודא שהאינטרס הכלכלי של בעלי הדירות נשמר לאורך כל חיי הפרויקט, תוך הבנה מעמיקה של כדאיות העסקה עבור כל הצדדים.

החשיבות של כניסה מוקדמת לתמונה
טעות נפוצה היא לשלב את שמאי הדיירים רק לאחר בחירת היזם או בשלבים מתקדמים של המשא ומתן. מניסיוני, המפתח להצלחה טמון בשילוב השמאי כבר בשלבים הראשונים ביותר, עוד בטרם יציאה למכרז יזמים. בשלב מקדים זה, נדרשת בחינה שמאית יסודית של פוטנציאל הפרויקט. על השמאי לנתח את זכויות הבנייה, את התב"ע הקיימת והצפויה, ואת אופי האזור. בחינה זו מאפשרת לגבש מסמך תמורות עקרוני המגדיר את הציפיות הריאליות של בעלי הדירות. מסמך זה מהווה את המצפן במכרז היזמים ומונע אשליות או הבטחות סרק שאינן ישימות כלכלית. כשהדיירים יודעים מה הם יכולים לדרוש, המשא ומתן מול היזמים הופך לענייני, יעיל וממוקד, ומפחית דרמטית את הסיכוי להפתעות כואבות בהמשך.

האתגר: רגע האמת של שינוי התמורות
האתגר האמיתי מתעורר כאשר, מסיבות שונות (שינויים במדיניות תכנונית, עלויות בנייה מזנקות, דרישות ועדות התכנון), היזם טוען כי הפרויקט אינו רווחי עוד בתנאים שסוכמו, ומבקש לפתוח את ההסכם כדי להפחית את תמורות הדיירים (שטח הדירה, מרפסת, חניה, מפרט טכני). זהו רגע קריטי הדורש התערבות כירורגית של שמאי בעלי הדירות. תפקידנו כאן הוא כפול ומאתגר. מחד, עלינו להגן בנחישות על התמורות המקוריות שסוכמו, שכן הן מהוות חלק מרכזי ומהותי מההסכמות שבין בעלי הדירות ליזם. הפחתת תמורות צריכה תמיד להוות מוצא אחרון. לפני ששוקלים צעד כזה, אנו בוחנים בזכוכית מגדלת את תחשיבי היזם (דו"ח אפס). יש לבחון תחילה את כלל הנחות המודל הכלכלי, לרבות הכנסות, עלויות ביצוע, עלויות מימון, היטלים, שווי זכויות הבנייה ויתר מרכיבי הפרויקט. הפחתת תמורות צריכה להיבחן אך ורק במקום בו קיימת הצדקה כלכלית ממשית לכך, ולא כאמצעי ראשוני לשיפור רווחיות היזם. אנו מוודאים שאין ניפוח עלויות או הערכת חסר של ההכנסות, דורשים שקיפות מלאה, ומוודאים שנבחנו קודם כל חלופות אחרות לשיפור כלכליות הפרויקט. מאידך, אסור לנו להוביל לסיכול הפרויקט. יש לבחון את התמורות ביחס לרמת הרווחיות הנדרשת לצורך היתכנות הפרויקט וקבלת ליווי פיננסי. אם לאחר בדיקה מעמיקה ובלתי מתפשרת מתברר כי כדאיות העסקה אכן נפגעה משמעותית וקיימת רווחיות הנמוכה מהרמה הנדרשת, ניתן לבחון התאמות. עם זאת, ההפחתה חייבת להיות בהיקף המדויק הנדרש לצורך הבאת הפרויקט לרמת רווחיות סבירה ותו לא.

מהלך כזה חייב להתבצע באופן מדוד, מנומק ושקוף. כאשר נדרשת הפחתה, יש לקבוע מנגנון ברור, שוויוני והוגן לחלוקתה בין בעלי הזכויות השונים. בפרויקט הכולל מספר שימושים או סוגי נכסים, כגון מגורים ומסחר, יש לבחון האם נכון לבצע הפחתה אחידה באחוזים או להתחשב בשווי הכלכלי ובהיקף התמורה של כל שימוש. לצד זאת, אנו פועלים ליצירת מנגנונים חלופיים לפיצוי (שדרוג מפרט חלופי, שינוי מיקום הדירה), או להבטחת מנגנון חלוקת רווחים שיאפשר לדיירים ליהנות מה'אפסייד' העתידי אם מצב השוק ישתפר. עלינו לתווך את המשמעות הכלכלית לדיירים בצורה השקופה ביותר ולהבין שבעלי הדירות, כשותפים לתהליך, חייבים לתת את הסכמתם למהלך.

חשוב לזכור, שמאי מטעם בעלי הדירות הוא גורם קריטי בעסקת התחדשות עירונית. הוא העיניים, האוזניים והמגן הכלכלי של הדיירים. מעורבותו המוקדמת והמקצועית היא הערובה הטובה ביותר לכך שהתהליך המורכב יסתיים בהצלחה, עם דירה חדשה ועם תמורות הוגנות המשקפות את הערך האמיתי של נכסיהם.

*הכותב, ישראל יעקב, הינו הבעלים של משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן