לראשונה: העליון מחק את הפוטנציאל ואיתו גם את הפיצויים בגין פגיעה בקניין

מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

אם תשאלו כל אדם נטול ידע משפטי מה הפיצוי המגיע לאדם בגין נטילת קרקע פרטית במסגרת הפקעה, סביר כי הוא יתלבט בין שווי השוק לבין פיצוי נוסף בשל המכה שנופלת על אותו נפגע, אולם ברור שאדם סביר לא יחשוב שעל הפרט לקבל חצי משווי הקרקע, ועוד אחרי מאבק של שנים. פסק דין תקדימי של העליון, מראה כי בית המשפט סובר אחרת.

לאחרונה, קבע ביהמ"ש העליון בפסק דין תקדימי וראשוני, כי אין להתחשב בפוטנציאל לשינוי ייעוד/השבחה בעת הערכת שווי מקרקעין במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. נקבע, כי ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני לצורך תביעת פיצויים, רק כאשר ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל ש"אבד". 

ראשית, נקבע כי על בעל קרקע הטוען לפיצוי להצביע על תכנית קונקרטית לשינוי ייעוד/תוספת זכויות/תכנית משביחה, מופקדת להתנגדויות שגלום בה פוטנציאל משביח ביחס למקרקעין, וקבלתה של התכנית הפוגעת יממש את אותו פוטנציאל צפוי. 

שנית, לצד ההצבעה על תכנית מופקדת, נקבע כי יש לעמוד על קיומו של "דבר מה נוסף" שמבסס את הציפיה בנסיבות העניין, אשר יתבטא, בהיעדר מניעה נראית לעין לאישורה של התכנית. למשל, תכנית משביחה שעל פני הדברים יש בה אי התאמה לתכניות אחרות, או שהוגשו לה התנגדויות רבות, או תכנית שיש לגביה מחלוקת ציבורית, או תכנית שחלף זמן רב מאז הפקדתה – כל אלה הן תכניות מופקדות שלא יתקיים לגביהן התנאי של "דבר מה נוסף", שכן לכאורה קיים חשש שישנה מניעה לאישורן, ולכן לפי ביהמ"ש יש להתעלם מהן לחלוטין.

כך יתעלמו בעת קביעת הפיצוי ממיקומם של המקרקעין ויתייחסו לייעודם הנוכחי בלבד, כלומר קרקע במרכז הארץ שווה לקרקע באזורים שאינם אזורי ביקוש. נראה, כי קביעה זו בעלת השלכות כבדות משקל על זכות הקניין ועיקרון הצדק החלוקתי שהינם עקרונות יסוד במשפט הישראלי. פסק הדין צפוי לפגוע פגיעה משמעותית ביותר בזכות הקניין של בעל זכויות בקרקע, שכן משמעותו היא הפחתה ניכרת בשיעור הפיצוי לו הוא יזכה במסגרת תביעת ירידת ערך, ללא כל הצדקה. בפועל, הרף שנקבע על ידי דעת הרוב בפסק הדין הינו רף גבוה וכמעט שלא ניתן לעמוד בו, אלא במקרים נדירים. על מנת להפקיד תכנית נדרשים הליכים רבים, הכרוכים בזמן רב והוצאת כספים ניכרים ובנוסף, כל העוסקים בתחום יודעים שהשאלה אם תכנית אכן תתאשר בסוף היא ספקולציה ופתח לאינספור מחלוקות.

יתרה מכך, פסק הדין לא אבחן בין פגיעה על פי סע' 197 שאין מלווה לה הליך הפקעה עתידי לבין פגיעה שהינה שלב מקדים לנטילת הקרקע במסגרת הפקעה, ולכן בהכרח ההלכה צפויה לפגוע קשות גם בגובה הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין שתבוא בעקבות שינוי הייעוד בתכנית, לאור ההלכה בדבר הפיצוי הדו-שלבי: כיוון שככלל ההפקעות כיום נעשות בעקבות תכניות המשנות ייעוד מקרקעין מייעוד פרטי לייעוד ציבורי שמאפשר את הפקעתם, התוצאה תהיה בהכרח שהפיצוי לו יהיה זכאי בעל הזכויות בקרקע בגין הפקעתה – יקטן באופן משמעותי ביותר, שכן שילוב הפיצויים לא יביא לשווי שוק של המקרקעין אלא יהא פחות ממנו בהרבה. 

סוגיה זו נדונה בהלכת חממי (ע"א 474/83) בהלכה זו נקבע המנגנון הדו-שלבי: בשלב הראשון, בעקבות הפגיעה בתכונות הקרקע כתוצאה משינוי הייעוד זכאים הבעלים לקבל פיצוי על ירידת הערך הנובעת מכך; בשלב השני, כאשר מתממשת ההפקעה – יפוצו הבעלים בגין שווי הקרקע בהתאם לייעודה החדש. שלב ההפקעה נקבע במסגרת סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה. סעיף זה קובע כי ככל שלא נקבעו הוראות מיוחדות, אז ההפקעה תבוצע על פי פקודת הקרקעות. סעיף 12 לפקודת הקרקעות קובע כך:

"בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: –

(א)   אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;

(ב)   בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב."

הנה כי כן, אנו רואים שהחוק קובע במפורש שהפיצוי בגין הפקעת הקרקע יהיה שווי השוק של הנכס. דהיינו, כמה היה משלם קונה פוטנציאלי עבור הנכס בשוק החופשי. כאן, מטרת המחוקק הינה למנוע קיפוח של בעל הזכויות כתוצאה מההפקעה, שלמעשה מוכר את הקרקע לרשות, לעומת בעל קרקע אחר שמכר את הנכס שלו בשוק החופשי. יתרה מכך, יש להעמיד את בעל הזכויות הנפקע במצב בו היה אלמלא פגיעה זו. כבר פסיקה רבת שנים, כולל של העליון, הדגישה שעל מנת שפגיעה בקניין ע"י הפקעת קרקע תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש, יש צורך בפיצוי הוגן ושווה ערך, שהרי בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשוויון.

שיטת שווי השוק מביאה בחשבון את מכלול מאפייניו של הנכס, ובכלל זה, מאפיינים שאין להם עיגון סטטוטורי, כלומר הם אינם משקפים זכויות משפטיות מכוח תכנית מאושרת, כדוגמת מיקומו הפיזי, רמת הביקוש למקרקעין באזור בו מצוי הנכס, צפיפות הבניה מסביבו, הנוף ועוד. כבר פסקי דין רבים קבעו כי פוטנציאל תכנוני, לרבות ציפיות, הוא דבר שיש להתחשב בו בקביעת השומה.

יש להזכיר גם את העיקרון המשפטי החשוב של אחידות בדיני הנטילה השלטונית. בהיעדר אחידות בנושאי הפגיעה וההפקעה, תיווצר פגיעה קשה מנשוא לבעלי קרקעות שונים בתחומי תכנית פוגעת. אם ניקח לדוגמה מקרה בו פורסם צו הפקעה בטרם אישור תכנית – המשמעות הינה שלפי פקודת הקרקעות הפיצוי יחושב בהתאם לשווי שוק, דהיינו ללא כל הפחתה בגין נטרול הפוטנציאל, אולם במקרים רבים אחרים, ולרוב, התכנית הפוגעת מאושרת קודם ורק לאחר זמן מה, מפורסם צו ההפקעה, ולכן זו תוצאה איננה הגיונית ואיננה שוויונית בעליל. הלכת העליון משבשת את עיקרון האחידות והאיזון שהיה קבוע במנגנון הפיצוי הדו שלבי.

גם אם בבעלות אדם קרקע שרכש בממון רב, שילם מיסים בהתאם ובמשך שנים נחשבה כקרקע בעלת פוטנציאל, קרקע שבסביבתה אושרו תכניות לבנייה רוויה, ובעל הזכויות מקדם תכנון כמו שכניו אולם התכנית הפוגעת וההפקעה באו לפני שהספיק להגיע כמעט לוודאות מוחלטת, של שלב ההפקדה, בתוספת דבר מה נוסף, כפי שנדרש, יקבל הוא פיצוי שאינו משקף את שווי הקרקע שרכש. 

לאחרונה, הוגשה בקשה לבית המשפט העליון שידון פעם נוספת בעניין לאור חשיבותו ולאור ההלכה החדשה שנקבעה. בדיון הנוסף, בית המשפט העליון דחה את הבקשה, דחייה שמשמעותה שהקביעה לעיל נשארת על כנה. המצב הנתון בעקבות ההכרעה, גורם לכך שמעמד הפרט וזכות הקניין, זכות יסוד כאמור, קורסת ללא כל משמעות וללא הצדקה. 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: