התחדשות עירונית נוסח פרדס חנה: אושרה תכנית פינוי בינוי במתחם הצפירה במושבה, הכוללת עשרות יח"ד בקרקע משלימה

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה אישרה השבוע תכנית פינוי בינוי בפרדס חנה, הכוללת בנייה של 150 יח"ד, קצת יותר ממחציתן במתחם הצפירה, המתחם שעובר תהליך התחדשות. יתר הדירות, מעט פחות ממחצית, בקרקע משלימה בשכונה חדשה שנבנית במושבה, שכונת עומרים. 

מתחם הצפירה-הדקלים ממוקם כ-600 מ' דרומית ממרכז המושבה, ובסמוך לדרכי הגישה הראשיות אליה. שטח המתחם 4.3 דונם, והוא כולל 3 בנייני מגורים ותיקים בני 4 קומות ו-36 יח"ד, שנבנו בשנות ה-60. התכנית מציעה פינוי בינוי למתחם, הכולל הריסת המבנים הקיימים ובינוי 4 מבני מגורים חדשים שיכללו 80 יח"ד בבינוי של 6 קומות. בנוסף, מוצעות 70 יח"ד בשכונת עומרים (מתחמים 2,3,4) כקרקע משלימה למימוש פרויקט פינוי בינוי. המהלך יביא להגדלת מספר יחידות הדיור בשכונה החדשה ל-576.

מדוח שמאי שנערך עבור הפרויקט עולה כי במתחם הצפירה עצמו הפרויקט מביא לגירעון שנע בין 10.5 מיליון שקל (במקרה של פטור מלא מהיטל השבחה), ל-15.3 מיליון שקל במקרה של היטל השבחה בגובה של 25 אחוזים וגירעון של 20.2 מיליון שקל במקרה של 50 אחוז השבחה. ניוד זכויות לקרקע המשלימה בהיקף של 70 יח"ד יניב ליזם הכנסות של 28.2 מיליון שקל, ורווח שנע בין 17.7 מיליון שקל (רווח של 20.9 אחוזים) במקרה של פטור מהשבחה; רווח של 12.8 מיליון שקל (14.3 אחוז רווח יזמי) במקרה של 25 אחוזי השבחה; ורווח של כ-8 מיליון שקל (8.4 אחוזים) במקרה של 50 אחוז השבחה.

חוות הדעת קובעת כי בהתייחס לתשלום של 25 אחוזי השבחה, הפרויקט המוצע על ידי היזם נמוך משיעור הרווח הרצוי בשלב זה של הפרויקט, כפי שהומלץ בהוראות תקן 21. עם זאת, חוות הדעת מוסיפה כי: "בהתחשב בשיעורי הרווחיות בשוק כיום ובעובדה כי המימוש במתחם עומרים מוצע בטווח הזמן המידי, מדובר ברווח סביר על התחום הנמוך".

התכנית התקבלה בוועדה המחוזית לפני שנתיים, היא אושרה להפקדה בתנאים בנובמבר 2021, והופקדה ארבעה חודשים לאחר מכן, בחודש מרץ 2022. נגד התכנית הוגשו מספר התנגדויות, ולפני כשנה החליטה הוועדה המחוזית לתת לתכנית תוקף לאחר שינויים טכניים. כעת, לאחר שנקבע כי התכנית עומדת בכל השינויים, היא אושרה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן