מי שחושב שמחירי הדירות ירדו - חי באשליות

לאחרונה פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר את הדוח שלו על ענף הנדל"ן למגורים. אלא שלמרות שהדו"ח סוקר את השנים הקודמות, הדבר לא הפריע לכלי התקשורת לחפש סיבה למסיבה. כך למשל מדווח על עליה של מאות אחוזים בביטולי עסקאות בשנים האחרונות ומרבית הכותבים הזדרזו להצביע על מבצעי המימון האחרונים של הקבלנים כלא אחראיים אלא שהסיבה העיקרית לביטולי עסקאות היא העליה באחוזי ריבית פריים מאז אפריל 2022. 

ניתוח הממצאים בדוח הכלכלן הראשי, מלמד כי לגבי עסקאות שנעשו בשנת 23' נרשם גידול בשיעור ביטולי העסקאות, כאשר נכון לעכשיו הוא עומד על 3.6% מסך העסקאות. זאת לעומת שיעור ביטולים של חצי אחוז בלבד שנרשם מעסקאות 21'. סה"כ, עד עתה נקלטו 1300 ביטולי עסקאות משלוש השנים האחרונות (23-25).
עינינו הרואות שמדובר בעסקאות שבוטלו ללא קשר למבצעי המימון של הקבלנים שלמעשה החלו רק לקראת אמצע שנת 2024 והמשיכו ב- 2025. על מנת שאפשר יהיה לדווח אם המבצעים האלה הצליחו או נכשלו, כדאי להמתין לשנת 2027 ולכן לא ברורה ההתלהבות והשמחה לאיד.
וזאת יש לדעת, היזמים שמציעים מבצעי מימון מחייבים את הרוכשים בבדיקת נאותות מול הבנק. כמו כן הבנק למשכנתאות דורש לראות מהלקוחות איך הם משלימים את העסקה ומאשר אותם על כל העסקה ולא רק להלוואת הקבלן.
נכון, מחירי הדירות גבוהים ונדרשות יותר משכורות מבעבר על מנת לרכוש דירה אולם גם כאן יש שיפור. על פי משרד השיכון מדד המשכורות לרכישת דירה ירד מ 174 בשנת 2024 לרמה של כ-160 נכון להיום. המשמעות היא שיש ירידה קלה במחירי הדירות. 

דבר נוסף שממנו מתעלמים היא העובדה שבאותן ביטולי עסקאות אין חלוקה בין דירות שוק חופשי לבין דירות במחיר למשתכן/מחיר מופחת. היזמים חווים לא מעט ביטולים דווקא מצד המחיר למשתכן כי מדובר בזוגות צעירים חסרי דיור שחלקם נכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך מאוד והם לא יכולים להשלים את העסקה. מדובר באנשים שלא רצו לפספס את ההגרלה ולקנות את הדירה והסיכון שהם לקחו במקרה של חס ושלום ביטול היה שיחזירו להם את כל הכסף מלבד 2%.

אגב, בין הביטולים, אנו רואים גם ביטולים של לקוחות שהכניסו מישהו בנעליהם אבל עשו את זה בצורה של ביטול עסקה ומכירה לאחר. הם נהגו כך כדי להרוויח החזר מס רכישה ומכירה לאחר. פה מדובר בלקוחות שעשו סיבוב ורצו לצאת. עסקאות כאלו מדווחות גם בביטולים. 

לבסוף נאמר כי מעט הביטולים האלה שכיחים דווקא בפרויקטים שבהם היזם לא באמת נתן מחירי פריסייל לרוכשים הראשונים ואנו רואים את זה על ידי כך שהמחירים לא עלו במחירוני הפרויקט כי פרויקט בריא מתחיל נמוך ואז מעלה מחירונים כל איקס דירות ובלי קשר למצב השוק אלא כדי להגיע לממוצע השוק; ולכן בפרויקטים שבהם הדירות התייקרו, לא רואים ביטולים וגם אם יש בפרויקט כאלה שקצת קשה להם להשלים עסקה, הניסיון מלמד שהם מתאמצים להשלים ולקחת מימון כי רוצים לצאת עם רווח. 

אכן, המחירים ירדו קצת בשנת 2025 והיזמים מנסים לבוא לקראת הרוכשים אבל יש רמה מסוימת שהם לא יוכלו לרדת ממנה בגלל דוח אפס והסכמי הבנקים, רמת רווח שאי אפשר לרדת ממנה כי קנו קרקעות ביוקר, עלויות הבניה שהיו גבוהות מהמצופה והכסף שהתייקר.
בנוסף, אין אף גורם שרוצה שהדירות ירדו מלבד אותו זוג צעיר חסר דיור שלמחרת שהוא קנה את הדירה הוא רוצה שהיא תעלה. הבנקים, המדינה, היזמים, בעלי הדירות, אף לא אחד מהם רוצה שהמחירים ירדו ולכן מי שמצפה לירידות מחירים בשיעורים של 15-20% שוגה באשליות. היזמים אגב רוצים יציבות ולא רוצים עליית מחירים, תנו לנו יציבות ונסתפק.
דבר נוסף שמופיע בסקירת הכלכלן הראשי וראוי לתת עליו את הדעת, הוא היעלמות המשקיעים מהשוק. בתקופת נדלן שקטה ושוק הון גועש, המשקיעים הולכים לשוק ההון, אלא שהשנה אנחנו נראה הרבה כסף חוזר משוק ההון לנדלן בגלל התנודות של שוק ההון בעיקר אחרי העליות הגדולות של השנה האחרונה וצפי אנליסטים לראות שם ירידות. 

לסיכום, על מנת שזוגות צעירים יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה ולהיות בטוחים שיוכלו לשלם עליה, ראוי שהמדינה, במקום לחלק כסף לנוטלי משכנתאות בסדר גודל של כ 2 מיליארד שקלים, תסבסד קרקעות. לא הוגן לתת פרס למי שלקוח משכנתאות גבוהות לפני 2022 .

*הכותב, שייקה נפחא, הוא הבעלים ומנכ"ל חברת סלעית העוסקת ביזום נדלן למגורים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן