יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים על הטעויות של 2019 והפתרונות של העשור הקרוב: "הסמכויות צריכות להיות בידי הממשלה שכן אנחנו רואים כיצד ראשי ערים משנים את המדיניות העירונית חדשות לבקרים"
תמונה: יהודה כתב // צילום: דרור סיתהכל
מאת: יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ
כעת, שמסתיים העשור ואנחנו עומדים בפני תחילתו של עשור חדש, חשוב להסיק מסקנות מהמהלכים בתחום הדיור שקודמו ולראות מה נדרש לשפר בעשור הבא. כל העוסקים בתחום התכנון והבניה כולל הממשלה וכל המשרדים אשר בידם הסמכויות בתחום, חייבים להתרכז במתן פתרונות אמת לטיפול במשבר הדיור. יש להיערך לכך שבשנת 2040 יהיה צורך בעוד כ 2.5 מיליון דירות חדשות עבור כ-10 מיליון תושבים בהתאם לגידול האוכלוסייה בישראל ולהבין כי נדרש מכלול של פתרונות.
מחסור בקרקעות זמינות
רוב הקרקעות לבניה למגורים, שימשו בשנים האחרונות ועדיין משמשות לטובת תוכנית "מחיר למשתכן" ונוצר מחסור בקרקעות זמינות לבניה למגורים. "מחיר למשתכן" מיצתה את עצמה ולמעשה נכשלה . את המטרות שהיא הציבה לעצמה- הורדת מחירי הדיור ומתן אפשרות לזוגות צעירים ולזכאים לרכוש דירה, היא לא השיגה. להפך, התוכנית הביאה את השוק למצב קשה, מחירי הדיור לא יציבים ובמגמת עליה, זוהי התערבות ממשלתית בשוק הדירות, שאולי באה להועיל אבל בפועל כשהמדינה משווקת את הקרקעות שבבעלותה רק לטובת מחיר למשתכן, היא מייצרת עיוות בשוק, מביאה לעליית מחירי הקרקעות המיועדות לדיור בישראל ולעליית מחירי דירות שאינן במסגרת התוכנית, ובעיקר, מקפחת את מי שאינם זכאים וכן את תושבי הפריפריה. לכן הפתרון הנדרש הוא שחרור מידי של קרקעות לבניה למגורים לכלל הציבור.
אם המדינה רוצה לעזור למי שהגדירה כזכאים לדירה, ניתן לעשות זאת בדרכים אחרות. למשל, על ידי מתן סכום קבוע לעזרה בדיור, רק למי שירצה לגור בפריפריה, כי הרי אין סיבה שהמדינה תסבסד את מי שמתעקש לגור במרכז. במקביל לשחרור הקרקעות, יש להוריד את המיסוי על הדירה שעומד כיום על כ 50% ממחירה, וזאת לפני חישוב של רכיב הקרקע- מס שבח, מס רכישה, מע"מ, היטלי פיתוח, אגרות, מיסי קניה, מס מעסיקים ועוד.
ביטול תמ"א 38: הסרת אחריות של המדינה
מקבלי ההחלטות חייבים להבין כי ההתחדשות העירונית היא הפתרון העיקרי למשבר הדיור. כפי שציינתי בעבר אין ספק שהתחום מצריך התייחסות ייחודית וצופה פני עתיד, אך ביטול תמ"א 38 אינו הפתרון הנכון. יותר מכך, ביטול תמ"א 38 מהווה הסרת אחריות של המדינה והפקרה של ביטחון האזרחים מול איומים ביטחוניים וחשש מרעידות אדמה שעשויות לפקוד את האזור.
התכנית עומדת בכל המטרות הלאומיות אשר הציבה לעצמה- חיזוק מבנים ושמירה על חיי אדם, בניה של יחידות דיור חדשות במרכזי הערים צדק חלוקתי וחברתי והתחדשות אורבאנית. ישנם מבנים שהם מבנים "כלואים" בהם ניתן לבצע רק תמ"א 38/1 כלומר חיזוק ועיבוי או להעצים את זכויות הבניה ולבנות במסגרת תמ"א 38/2 על מנת שהפרויקט יהיה גם כלכלי, או מבנים שהחל בהם כבר תהליך תכנוני וקנייני ולא ניתן לצרפם לתכנון של מתחם. עם ביטול התמ"א מבנים אלו למעשה יישארו מופקרים ולא יחוזקו ויסכנו את חייהם של הדיירים המתגוררים בהם.
החזרת סמכויות לרשויות המקומיות זו טעות גדולה
המדיניות החדשה המתוכננת לצאת לפועל עם סיום תוקף תמ"א 38 בשנת 2022, צפויה להשיב את סמכויות התכנון לרשויות המקומיות. זו טעות גדולה! הסמכויות צריכות להיות בידי הממשלה שכן אנחנו רואים כיצד ראשי ערים משנים את המדיניות העירונית חדשות לבקרים. חייבת להיות אחידות במדיניות הממשלתית והמקומית אשר תיקח בחשבון את צורכי התושבים ושמירה על ביטחונם שזו המטרה החשובה ביותר.
פינוי בינוי לא על חשבון תמ"א 38
החשיבה על תכנון מתחמי פינוי בינוי רחבי היקף היא נכונה, כיוון שלוקחת בחשבון את המרחב הציבורי, את שטחי הפנאי, את האזורים הירוקים ומאפשרת לערב יותר שימושים לטובת דיירי הפרויקט ולטובת העיר כולה ולכן מתאימה מבחינת התכנון העירוני לבצע התחדשות עירונית אמתית.
יש לערוך שינויים והתאמות בתמ"א 38 ולא לבטלה. חשוב לא פחות לבצע התחדשות עירונית בפריפריה שם עדיין לא החלו הליכים של תמ"א, אך באזורים אלו יש בעיות של ערכי קרקע נמוכים ועל כן המדינה צריכה ליצור היתכנות כלכלית בין השאר באמצעות פיצוי, הורדת מיסוי, מתן שטחי השלמה ליזמים במרכז הארץ ועוד.
הכשרה מקצועית של עובדים
המדינה חייבת לדאוג להכשרה מקצועית של עובדים מכל המגזרים לעבודות בניה על מנת להכניס כוח עבודה מקצועי לענף, וכן להביא במיידי כ-6,000 עובדים זרים מקצועיים. כזה שיידע לייצר בניה איכותית ובקצב מהיר ולצד זאת, לדאוג גם להדרכה תמידית בנושא בטיחות באתרי בניה.
לסיכום, הביקוש לדירות הולך וגדל, אך ההיצע הולך ומצטמצם. הקבלנים שואפים ליציבות וודאות, רוצים לרכוש קרקעות במחיר הגיוני ולמכור דירות במחירים סבירים ומהר. אני מקווה שהממשלה הבאה תפעל לפתרון המשבר ולייצוב השוק.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
