רוני בריק // יחצ

תחזית 2020: כך ניתן למנוע קטסטרופה בענף הנדל"ן

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ לשעבר, עם תחזית לעשור הקרוב: על הממשלה הבאה להקים קרן סיוע לזוגות צעירים לרכישת דירה ראשונה, לבטל את "מחיר למשתכן", להחזיר לחיים את תמ"א 38 ולתת תמריצים לרשויות המקומיות

מגדילים 25.12.2019

רוני בריק // יח"צ

מאת: רוני בריק, בעלים "קבוצת רוני בריק" 

את העשור היוצא בענף הנדל"ן ניתן לסכם במילה אחת – פספוס. ממשלות ישראל פספסו את ההזדמנות לפתור את משבר הדיור ולהצליח ולייצר בישראל מלאי מספק של דירות במחירים שידם של זוגות צעירים משגת.

בכל שנתיים או שלוש בעשור האחרון קם לו שר אוצר אחר וחשב שהנה הוא מוריד את מחירי הדירות ופותר את משבר הדיור והוא יחד עם כל תושבי המדינה התבדו. לקראת העשור הבא אנו נמצאים במצב שבו מחירי הדירות לא ירדו, הצע הדירות לא עלה, הפקקים הולכים ומתרבים, ההתחדשות העירונית תקועה והענף נקרע בין ממשלה שרוצה להגדיל את הצע הדירות ובין ראשי ערים שאומרים, נכון צריך לבנות, אבל לא אצלנו. 

דיור לזוגות צעירים : לבטל את תוכנית מחיר למשתכן
אין ספק שגם הממשלה הבאה צריכה למצוא את הדרך שתאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה. אולם המלצתי היא לא לעשות זאת באמצעות תוכנית מחיר למשתכן.

היום ניתן לומר כי תכנית מחיר למשתכן נכשלה והמדינה הפסידה הכנסות של מיליארדי שקלים.

אחת הבעיות בתוכנית הייתה שהמדינה חילקה הטבות של מאות אלפי שקלים גם למי שלא ממש היה זקוק להן. במהלך השנים האחרונות התגלה שחלק ניכר מהן נרכשו על ידי משקי בית עם הכנסה חודשית של עשרות אלפי שקלים. לעומת זאת, הרבה זוגות שידם אינה משגת לקנות דירה לא נהנו מההטבה, כיוון ולא היה להם אפילו את ההון העצמי הנדרש במחיר למשתכן. 

לדעתי, על הממשלה הבאה להקים קרן סיוע לזוגות צעירים לרכישת דירה ראשונה. הקרן הזו תספק הלוואה לאותם זוגות לרכישת דירה ראשונה – חדשה או יד שנייה במקום בו הם בוחרים, לאחר שבחנה את התאמתם על פי קריטריונים כלכליים וחברתיים. יתרה מכך, תנאי הקרן יחייבו את הזוג הצעיר לגור בדירה שרכשו בשנים הראשונות. בבוא היום כשיבחרו לעבור לדירה גדולה יותר ולשדרג, יחזירו את ההלוואה הראשונית ללא ריבית והצמדה למדד. בצורה שכזו המדינה תאפשר ליותר זוגות צעירים ליהנות מדירה בבעלותם התואמת את הצרכים והמיקום, ובמקביל תשפיע על שוק השכירות שכרגע נהנה מהמצב הקיים. יתרה מכך, באמצעות החזר ההלוואה המדינה תוכל לגלגל את הסיוע לזוגות הבאים ולמעשה תייצר יותר בעלות כספית נמוכה משמעותית מהעלות של מחיר למשתכן עד כה. האפשרות לרכוש באמצעות הקרן גם דירות יד שנייה יאפשרו לרכוש דירות זולות יותר וכך יותר זוגות זכאים יוכלו להיכנס למעגל רוכשי הדירות.

קרן הסיוע תתקן גם עוול נוסף והוא הפער המשמעותי בסבסוד בין זוכי הדירות במרכז הארץ לעומת הפריפריה – פער שמגיע למאות אלפי שקלים ומגדיל את אי-השוויון. באמצעות קרן הסיוע ניתן יהיה לייצר תנאים בהם לרוכשים בפריפריה תינתן עדיפות וסיוע מהותי יותר לעומת רוכשים במרכז הארץ.

לייצר מגוון כלים להתחדשות עירונית
כמי שעוסק בהתחדשות עירונית מספר שנים אני יכול להגיד שתמ"א 38 היא תוכנית חשובה המהווה כלי יעיל להתחדשות עירונית שכבר הוכיח עצמו בפרויקטים רבים. אמנם יש בתוכנית מספר חסרונות ובראש ובראשונה אי היעילות שלה באזורי הפריפריה. אולם, ביטולה אינו הפתרון הנכון.

ממשלת ישראל צריכה לייצר מגוון כלים להתחדשות עירונית שיחד יתנו פתרון לכל אזור שדורש חיזוק. תמ"א 38 היא חלק מהכלים והיא מתאימה לבניינים שאינם מתאימים להיכלל בתוכניות פינוי בינוי מקיפות , היא גם מהווה פתרון מהיר יותר מפינוי בינוי . העוסקים בענף צברו כבר הרבה ניסיון בקידום התוכניות של תמ"א 38 והרבה בניינים נמצאים בתהליך ולכן עצירת התוכנית היא איוולת לשמה. עם זאת יש לפתח כלים נוספים להתחדשות עירונית ולהגנה מפני רעידות אדמה וטילים וככל שהכלים הללו יהיו יעילים יותר השוק יעשה את המעבר באופן טבעי. 

אחד הכלים היעילים לדעתי, הוא תוכנית הטקס קרדיט שמבוססת על הענקת תמריצים מיסויים לקבלנים שיחזקו מבנים בפריפריה, זהו רעיון שהצענו לממשלה כבר לפני מספר שנים במסגרת התאחדות בוני הארץ. אני מאמין שאם הממשלה תאמץ תוכנית זו לצד תוכניות פינוי בינוי עם קרקעות משלימות והאצת תוכניות על ידי הותמ"ל נראה יותר ויותר מבנים בכל הארץ נכנסים להליך של התחדשות עירונית.

ממשלה מול רשויות
בנוסף, על מנת לעודד בנייה יש למצוא פתרון לקונפליקט שנוצר בין המדינה לרשויות המקומיות. המדינה צריכה לתת תמריצים וסיוע לרשויות שבונות בנייה למגורים בהיקפים גדולים. ראשי הרשויות רואים בבנייה למגורים מתכון לגרעון עתידי ומחסור בתשתיות וגם כאן יש למצוא פתרון יצירתי שיאפשר בנייה למגורים בהתאם לתחזיות גידול האוכלוסייה בארץ.

*הכותב, רוני בריק, הינו יזם, בעלים של קבוצת רוני בריק ונשיא התאחדות בוני הארץ לשעבר

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות