הרשות הממשלתית הוציאה "מחירון תעריפים" למארגני מתחמי פינוי בינוי. בלשכת המארגנים זועמים: "מחזיר את ההתחדשות העירונית לתקופות חשוכות"
הנחייה חדשה שהוציא אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אל ראשי המינהלות להתחדשות ומהנדסי הערים, קובעת כי יש להגביל את שכר הטרחה למארגנים של פרויקטים להתחדשות עירונית. ההנחייה אף קובעת תעריפים מוגדרים. "כיום, אין תעריפים מוגדרים בחוק או בנהלים ממשלתיים לעניין זה", מציין במברגר, "על רקע זה, גובה השכר עבור פעולות ארגון, הנלקח בחשבון כשכר נורמטיבי על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לעת חישוב כדאיות כלכלית במתחם פינוי-בינוי לפי תקן ,21.1 הינו 15,000 ₪ לדירה קיימת, בתוספת מע"מ". לטענתו, קביעה זו מושתתת על סקירת סכומים הנדרשים על ידי מארגנים, באמצעות המינהלות העירוניות. בנוסף, תמליץ המינהלת העירונית לבעלי דירות ולנציגויות לדרוש מהיזם מסמך שבו יפורט השכר המשולם על ידו למארגן.
הסיבה להנחייה לדבריו, היא ניסיון להוזיל את עלויות הפרויקטים ליזמים: "פעמים רבות, נכללות בעסקאות פינוי-בינוי עלויות 'עודפות' – עלויות שאינן הכרחיות לצורך מימוש הפרויקט, אשר מחייבות הגדלה של שטחי הבנייה במתחם כדי לוודא שהפרויקט עודנו כלכלי ליזם ובכך מסכלות, הלכה למעשה, פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית באותה שכונה, נוכח כושר הנשיאה המוגבל של השכונה מבחינת תחבורה, מוסדות ציבור, תשתיות וכדומה".
ככל הנראה, כפי שעולה מההנחייה, התקבלו תלונות לפיהן העלויות העודפות הן תוצאה של שכר החורג מן הסביר שמשולם על ידי היזם למארגן עימו התקשרו בעלי הדירות. במברגר טוען בהקשר זה כי מדובר בנזק לפרויקט: "תשלום שכר למארגן בשיעור החורג מן הסביר, ללא הצדקה, עלול להביא לצמצום של התמורה המתאפשרת מסגרת העסקה לבעלי דירות אלה. תוצאה אפשרית נוספת של התהליך המתואר היא עליית מחירן של הדירות החדשות הנבנות בפרויקט, במטרה להגדיל את הכנסות הפרויקט כנגד עלויות "עודפות" אלה".
מלשכת המארגנים בהתחדשות עירונית, שבראשה עומדים אלון וייזברג, אבי ברוקס ונרקיס רחמימוב, אומרים כי הם "מצרים" על ההנחיה: "אנו חושבים שפרסום הנחיות האלה ללא הכרה של עבודות של המארגן לעומק והבנה שפרויקטים של התחדשות עירונית מתקשים להתקדם ללא מארגן שמלווה כעשור את בעלי הדירות זה ניתוק מוחלט מהתחום.
"אנו מזמינים את הרשות והעומד בראש אלעזר במברגר לקיים דיון מעמיק ומחקר על הנושא, מעבר לשתי פגישות שקיימנו בנושא והטמעת חלק מהערותינו, טרם הפצת המסמך המייצר כאוס בשוק ומחזיר את תחום התחדשות העירונית אחורה לתקופות חשוכות".
עוד מציינים בלשכה כי: "בשולי הדברים נדגיש כי מדובר בחריגה בוטה מסמכות של הרשות להתחדשות עירונית, במיוחד נוכח ההנחיה של כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה קבעה כי הרשות צריכה להימנע מלהתערב בתמורות של בעלי הדירות".
מה טווח המחירים שמגדירה ההנחייה?
1.המארגן מסיים את תפקידו לאחר בחירת יזם – 5,000-12,000 ₪ לדירה קיימת, בתוספת מע"מ.
2.המארגן מסיים את תפקידו לאחר בחירת יזם בדרך של הליך תחרותי – 8,000-15,000 ₪ לדירה קיימת, בתוספת מע"מ.
3.המארגן מלווה את בעלי הדירות עד קבלת הדירה החדשה, אך אינו אחראי לקידום התכנון למתחם – 16,000-24,000 ₪ לדירה קיימת, בתוספת מע"מ.
4.המארגן מלווה את בעלי הדירות עד קבלת הדירה החדשה, ובנוסף אחראי גם לקידום התכנון למתחם – 25,000-30,000 ₪ לדירה קיימת, בתוספת מע"מ, ובתוספת החזר הוצאות התכנון.
עם זאת מציינים ברשות הממשלתית כי במקרה בו נקבע שכר המארגן כאחוז משווי דירות התמורה, הרי שניתן לחשב את המחיר לדירה קיימת על פי דו"ח השמאי בו נקבע שווי דירות התמורה, ולהשוות אותו למחירים האמורים. "לעומת זאת, יש להמליץ להימנע מקביעת שכר המארגן כאחוז מרווחי היזם הצפויים בפרויקט או מהכנסותיו – דבר המייצר ניגוד עניינים מובנה בעבודתו", כך לדברי במברגר, שמציין עוד כי: "טווח המחירים האמור, יאפשר התאמה לנסיבות אשר עשויות להשפיע על גובה השכר הראוי בפרויקט מסוים שעיקרן מספר יחידות הדיור הקיימות בפרויקט, ארגון בעלי הדירות, ניסיונו של המארגן בפרויקטים של התחדשות עירונית, במאפיינים דומים".
חקיקה נלווית והגבלת הטבות מס
בהמשך לכך, ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מודיעים כי בכוונתה לפעול לקביעת הסדרים משלימים, בהם קביעת הוראה בחקיקת משנה, אשר תחייב לכלול במסמכי עסקת פינוי-בינוי גילוי שכרם של נותני שירותים לבעלי הדירות, ובהם שכר המארגן, ככל שמשולם כזה במסגרת העסקה, ולצידה סנקציה לפיה אי-גילוי כאמור בניגוד להוראות התקנות, יביא לביטול העסקה.
בנוסף, נבחנת מול רשות המיסים אפשרות להגבלת הטבת המס הניתנת במסגרת עסקת פינוי בינוי, ביחס למרכיב השכר של נותני שירותים לבעלי הדירות, ובהם שכר המארגן, כך שתקרת ההטבה תעמוד על הסכומים האמורים בהנחייה, כשכר נורמטיבי, וכל סכום שישולם כשכר עבור שירותי מארגן מעבר לסכומים אלה – לא ייהנה מהטבת המס.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
