ותמ"ל תכריע בשתי תכניות ענק – תכנית פינוי בינוי יצחק שדה שתקועה 20 שנה והקמת רובע חדש על שטח מופר. אריה פכטר: "מקווה לראות התקדמות"
2,200 יח"ד דיור ביישוב אזור בדרך להפקדה: הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) תדון השבוע בהפקדתן של שתי תכניות חדשות ביישוב, הכוללות כל אחת מהן כ-1,100 יח"ד. מדובר בתכנית התחדשות עירונית במתחם יצחק שדה, שהיא יוזמה של המועצה המקומית, ותכנית להקמת רובע מגורים חדש, "שכונת הפארק", יוזמת רשות מקרקעי ישראל.
חוות דעת שמאית שנערכה עבור תכנית ההתחדשות מראה כי היא אינה רווחית וזקוקה למענק כספי של כ-190 מיליון שקל כדי להגיע לרווח היזמי הנדרש שמתבטאת בתוספת של 257 יח"ד בקרקע משלימה. ראש המועצה המקומית, אריה פכטר, אומר ל"מגדילים" כי "הצלחת תכנית ההתחדשות תלויה בהקצאת קרקע משלימה ברובע החדש".
תכנית מתחם יצחק שדה מציעה התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי. התכנית כוללת הריסה של 459 יח"ד ובנייה של 1,103 יח"ד במקומן, מתוכן 140 יח"ד להשכרה. התכנית ממוקמת במרכז היישוב, בשטח 44 דונמים. התכנית מציעה הריסת כל המבנים בתחומה, למעט חלק מבי"ס, והקמת מבנים חדשים במקומם. מבני המגורים נחלקים לשתי קבוצות: בניה מרקמית בגובה עד 10 קומות ומגדלים בגובה של בין 19 ל-25 קומות. התכנית מציעה חלוקה ל-2 מתחמי איחוד וחלוקה, ונטען כי הצעה זו באה להקל על התושבים בהגעה להסכמות, הסכמים עם יזמים ומימוש הבניה.
סקר חברתי שנערך בקרב דיירי המתחם מעלה כי הבניינים סובלים מבלאי ומהזנחה ומתאפיינים במרצפות שקועות, קירות מתקלפים, ברזלים, צינורות וארונות חשמל חשופים, סדקים ועוד. מנתוני הסקר עולה כי מרבית מדיירי המתחם ציינו כי סביבת המגורים מאופיינת בתשתיות לא תקינות וישנות. על רקע זה, מרבית בעלי הנכסים במתחם הודיעו לעורכי הסקר שהם תומכים בתכנית.
חוות דעת שמאית שנערכה במסגרת הפרויקט מראה כי יש צורך במענק של כ-190 מיליון שקל כדי להגיע לרווחיות הנדרשת. מחוות הדעת עולה כי התקבולים המוערכים בפרויקט הם 1.28 מיליארד שקל, וההוצאות מוערכות ב-1.24 מיליארד שקל. מדובר ברווח של 34.4 מיליון שקל, המבטא שיעור רווח של 2.8 אחוזים.
על פי תקן השמאות לתכניות התחדשות עירונית (תקן 21), הרווח היזמי המינימלי בפרויקטים מסוג זה צריך להיות 18 אחוזים. הרווח היזמי המינימלי על פי תקן 21 הוא 224.3 מיליון שקל, ולכן יש צורך במענק של כ-190 מיליון שקל עבור הפרויקט, סכום המבטא מענק של כ-184 אלף שקל ליח"ד. חוות הדעת השמאית קובעת כי יש צורך בתוספת של 257 יח"ד בקרקע משלימה כדי להגיע לרווח יזמי, ובסך הכל 1,360 יח"ד.
את התכנית הגישו המועצה המקומית אזור והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עורך התכנית ארי כהן. בהיבטי תחבורה, מצפון מזרח לתכנית, במרחק של כ-70 מ' עובר כביש ארצי מס' 1. ממערב לתכנית, במרחק הליכה של כ-600 מ' עתידה לקום תחנת מטרו.
הקמת שכונה חדשה על שטח מופר
שכונת הפארק באזור מתוכננת כרובע עירוני מעורב שימושים אופקית ואנכית באינטנסיביות גבוהה, המשלב בנייה מרקמית בת 10 קומות, עם בנייה גבוהה, עד 30 קומות. התכנית מציעה תמהיל מגורים במספר טיפוסי בינוי, דיור מיוחד, תעסוקה, מסחר, ספורט ונופש, מוסדות ציבור ופארק גדול. התכנית בשטח של כ95- דונם והיא כוללת 1,100 יח"ד (מתוכן 280 יח"ד דיור מיוחד) וכ-40,900 מ"ר לשימושי תעסוקה.
התכנית, ששטחה 95 דונמים, נמצאת בצפון מערב המועצה המקומית אזור, סמוך לכביש 44, בין אזור התעסוקה הקיים לבין השטחים הפתוחים של מקווה ישראל ופארק אריאל שרון. כיום השטח כולו מופר ומשמש למפעל מתכת, חניון ועוד.
התכנון המוצע נחלק לשני חלקים: מתחם המגורים בחלק המזרחי של התכנית מתוכנן עם המשכיות לאזור התעסוקה המתוכנן להתחדשות בהמשכיות הרחובות, במקצב האורבני ובשימושים. הוא יכלול דופן רחוב מרקמית רציפה ופעילה לאורך רחוב המצודה המגיע מלב הישוב אזור ויסתיים בכיכר עירונית ובפארק המטרופוליני אשר בתכנית זו. לאורך הדופן המרקמית מספר מגדלים בנסיגה.
החלק המערבי של התכנית סומן בתכנית המתאר הכוללנית לספורט ונופש (מתחם 1 בשטח של 43 דונם) והוא חלק מהפארק המטרופוליני המוגדר בתמ"מ /5 3 כשצ"פ אינטנסיבי. התכנית מציעה בהתאם לכך לפתח את המתחם לפנאי, ספורט ונופש כחלק מהפארק המטרופוליני – פארק אריאל שרון. את התכנית יזמה רשות מקרקעי ישראל, והיא נערכה על ידי האדריכל עמוס ברנדייס.
ראש המועצה אריה פכטר מבהיר בשיחה עם "מגדילים" כי: "התכניות קשורות זו בזו, ואני מאוד מקווה לראות התקדמות בתכניות. פרויקט הפינוי בינוי ביצחק שדה נמשך מעל 20 שנה. התנאי להצלחת הפרויקט אם נקבל קרקע משלימה במתחם הפארק לטובת פרויקט מתחם יצחק שדה. אני מקווה שנגיע להבנות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
