פולי טטרו: "אנו נמצאים רגע לפני התפרצות מחירים חדה כלפי מעלה"

פולי טטרו, דמות בכירה בתחום המימון החוץ-בנקאי, שותף ומייסד חברת טופ קפיטל, מנתח את הסדקים שנחשפו במודלים הכלכליים עליהם נשען הענף, במיוחד מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" וההסלמה האזורית. לדבריו, מעבר לנתונים היבשים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הסיפור האמיתי טמון בניהול החשיפות הפיננסיות של היזמים ובסכנות הטמונות במודלים השיווקיים שהפכו לסטנדרט: "הדרך ליציאה מהמשבר הנוכחי עוברת דרך ניהול סיכונים שקול, פתרונות מימון יצירתיים והבנה שהשוק של היום שאחרי המלחמה יהיה שוק של ביקושים קשיחים במחירים גבוהים משמעותית".

פולי, כיצד אתה מגדיר את נקודת הזמן הנוכחית בה נמצא ענף הנדל"ן לקראת החג?
"חג הפסח השנה פוגש את ענף הנדל"ן למגורים בישראל באחת מנקודות המורכבות שידענו בעשורים האחרונים, תקופה שמאופיינת בקיפאון תזרימי ומבני שחורג מהאטות שגרתיות בשוק. אם בעבר הנדל"ן הישראלי נתפס כנכס חסין תנודות, הרי שהשנתיים האחרונות, ובמיוחד מאז פרוץ מלחמת 'חרבות ברזל' וההסלמה האזורית האחרונה במסגרת מבצע 'שאגת הארי', חשפו סדקים עמוקים במודלים הכלכליים שעליהם נשען הענף. הנתונים האמפיריים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל מציירים תמונה ברורה של צניחה דרמטית בהיקפי העסקאות ובמספר התחלות הבנייה, אך הסיפור האמיתי נמצא מתחת לפני השטח, בניהול החשיפות הפיננסיות של היזמים וגופי המימון".

אתה מתריע מפני "פצצת זמן מתקתקת" במודל המכירות. למה הכוונה ועד כמה המצב מסוכן ליזמים?
"אחת התופעות המשמעותיות ביותר שמערערות כיום את יציבות הענף היא הסכנה המרחפת מקריסת מודל המכירות המוקדמות המבוסס על מסלולי 20/80. מדובר במבצעים שיווקיים שהפכו לסטנדרט בשוק, שבהם הרוכש משלם כ-20% בלבד במעמד החוזה ואת היתרה עם קבלת המפתח. בעוד שעל הנייר המודל הזה ייצר ליזמים 'קצב מכירות' שאפשר להם לעמוד בתנאי המימון (Covenants) של גופי האשראי, הרי שבפועל מדובר בפצצת זמן מתקתקת. לאחרונה פורסמו נתונים המצביעים על ביטולן של כ-1,400 עסקאות רכישה כאלו רק בשנה האחרונה, כאשר רוכשים בוחרים או נאלצים לסגת מהעסקה בשל חוסר יכולת להשלים את המימון הסופי או בשל הערכה מחדש של שווי הנכס מול שיעור הריביות הנוכחיות. המשמעות עבור היזם היא קטלנית: הוא מוצא את עצמו בשלבי סיום פרויקט עם מלאי דירות לא מכור, ללא תזרים נכנס לסילוק החוב, וכאשר הוא נאלץ להמשיך להישען על כספי אשראי לזמן בלתי מוגבל. עבור גוף המימון, מצב זה מגדיל את ה-LTV (יחס הלוואה לשווי) של הפרויקט באופן מסוכן ומייצר חשיפה פיננסית שדורשת ניהול הדוק ומקצועי".

כיצד הקיפאון בביצוע והיעדר כוח האדם משפיעים על הרווחיות של הפרויקטים?
"הקיפאון הנוכחי מחריף בשל ההאטה בקצב הביצוע באתרי הבנייה. היעדרם של עשרות אלפי פועלים לצד הקושי הלוגיסטי בהבאת כוח אדם זר איכותי, הובילו להתארכות משמעותית של משכי הביצוע בעיקר אגב בפרויקטים קטנים עד בינוניים. בתחום המימון, משך זמן הפרויקט הוא פקטור קריטי, כל חודש של עיכוב בביצוע מתרגם לעלייה מצטברת בעלויות המימון, התקורות ליזם והחשיפה לתביעות דיירים מעיכובים, מה ששוחק את הרווחיות היזמית עד דק ולעיתים אף עלול להפוך פרויקטים להפסדיים. כשאנו בוחנים את נתוני התחלות הבנייה, אנו רואים ירידה חדה שתיצור בעוד מספר שנים ללא ספק פער היצע שלא ניתן יהיה לגשר עליו בקלות. המשקיעים, שהיוו את הדלק של השוק בעבר, נעלמו מהזירה לא רק בגלל אי-הוודאות הביטחונית, אלא בגלל שינוי במשוואת הכדאיות: האטרקטיביות של הנדל"ן כערוץ השקעה נשחקה באופן טבעי מול חלופות נזילות יותר בשוק ההון".

למרות הפסימיות בטווח הקצר, אתה צופה "התפרצות מחירים חדה". מהם הגורמים שיובילו לכך?
"למרות התמונה הקודרת בטווח הקצר, ניתוח מעמיק של הפרמטרים המקרו-כלכליים מוביל להערכה מקצועית כי אנו נמצאים רגע לפני התפרצות מחירים חדה כלפי מעלה. הבסיס להערכה זו נשען על מספר וקטורים שיצטלבו ביום שאחרי המלחמה. ראשית, הירידה הצפויה בריבית הפריים עם התייצבות המדד תוריד את המחסום הפסיכולוגי והכלכלי של הרוכשים, מה שישחרר בבת אחת את ה'ביקוש הכבוש' שהצטבר בשנתיים האחרונות. שנית, מחירי התשומות שעלו בחדות בשל שיבושים בשרשראות האספקה העולמיות והמקומיות יקובעו בתוך מחירי הדירות החדשות. יזמים לא יוכלו לספוג את העלויות הללו לאורך זמן, והן יגולגלו לצרכן הקצה במחיר הדירה. שלישית, והחשוב מכל, הוא המחסור המבני המצטבר. מדינת ישראל ממשיכה לצמוח דמוגרפית בקצב מהיר, בעוד שקצב הבנייה הנוכחי אינו מכסה אפילו את הצרכים הבסיסיים של השוק. הפער הזה יתפרץ כלפי מעלה ברגע שהסנטימנט השלילי של המלחמה יתפוגג".

מה הצעדים הנדרשים כדי להחזיר את הענף למסלול של יציבות ו"חירות כלכלית"?
"כדי להחזיר את הענף למסלול של יציבות וחירות כלכלית, נדרש בין היתר שינוי גישה מהותי בניהול האשראי והמימון. על גופי המימון החוץ-בנקאיים, המהווים את עמוד השדרה של ההתחדשות העירונית בישראל, להמשיך לספק פתרונות גמישים ויצירתיים ליזמים 'לגשר' על פער התזרים שנוצר עקב הקיפאון במכירות. זה מחייב הבנה עמוקה של כל פרויקט ברמה ההנדסית והכלכלית, ולא רק ברמה החשבונאית. במקביל, נדרשת רפורמה במיסוי המקרקעין, כגון הורדה זמנית וחדה של מס הרכישה למשקיעים ושחרור חסמים רגולטוריים בנטילת משכנתאות כדי להזריק נזילות מיידית לשוק ולצמצם את התלות המוחלטת באשראי. החזרת המשקיעים היא לא רק עניין של 'רווח', אלא כלי חיוני לייצוב תזרים המזומנים של הפרויקטים, יצירת מומנטום ותזוזה של השוק ומניעת קריסת מערכות רוחבית".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן