חברת יושפה טוענת כי שיעור הרווח בתכנית ההתחדשות בג'סי כהן הוא 6.1 אחוז בלבד. שמאי הוועדה טוען כי הרווחיות היא 21.8 אחוזים
הקרב על הרווחיות: מהנדס עיריית חולון, אדריכל אביעד מור, ממליץ לדחות התנגדות עצמית של חברת יושפה בנוגע לפרויקט התחדשות בשכונת ג'סי כהן, על רקע טענה לחוסר רווחיות. חוות הדעת השמאיות של הצדדים – היזם והוועדה המקומית – מציגות פערים של 250 אחוזים בשיעור הרווחיות של הפרויקט – 6.1 אחוזים על פי היזם, 21.8 אחוז על פי הוועדה המקומית – שיעור רווחיות הגבוה פי 3.5 משיעור הרווחיות שהציג היזם. מהנדס העיר ממליץ גם לדחות את בקשת היזם לתוספת של 20 יח"ד. מליאת הוועדה המקומית תדון בנושא בשבוע הבא.
תכנית התחדשות עירונית ברחוב אילת 72-74, יוזמת חברת יושפה ובעריכת ברק ציפור, ממוקמת בשכונת ג'סי כהן בין הרחובות עין יהב מצפון ורחוב אילת ממזרח. מדובר בתכנית התחדשות עירונית בשכונת ג'סי כהן, בצומת הרחובות אילת ועין-יהב בצמוד לתוואי המטרו העתידי. התכנית קודמה כיוזמה ראשונה בשכונת ג'סי כהן טרם אישור מסמך המדיניות להתחדשות השכונה, וכוללת הריסת שני מבני מגורים בני 36 יח"ד סה"כ, והקמת פרויקט בעירוב שימושים הכולל סה"כ 140 יח"ד (עם אפשרות לתוספת של 14 יח"ד כתמריץ, במקרה שבו יוצא היתר בניה בתוך תקופה של 5 שנים מיום פרסום מתן תוקף).
הבינוי המוצע כולל מבנה מרקמי בשילוב מגדל מגורים. המבנה המרקמי כולל 2 קומות מסד ומעליהן מבנה מגורים בן 4 קומות הכולל דירות קטנות, בעורף המגרש מתוכנן מגדל מגורים בן 30 קומות.
התכנית אושרה בוועדת המשנה של הוועדה המקומית באוקטובר האחרון, למרות התנגדות עצמית של היזם. בדיון בהתנגדויות שהתקיים בוועדת המשנה הציג היזם רווחיות של 6.1 אחוז. מנגד, בדיקת שמאי הועדה העלתה רווחיות בשיעור של .21 אחוז.
בעקבות בקשת אחד מחברי ועדת המשנה, נושא רווחיות הפרויקט עולה לדיון נוסף, הפעם במליאת הוועדה המקומית. לטענת היזם, רכיב ההוצאות גדל בשל התייקרות עלויות המימון, התייקרות עלויות הבנייה, וכן עלויות הטיפול במי תהום. לטענתו, חל גידול בהוצאות הללו ביחס לדוח הכלכלי שהוגש בתכנית המופקדת.
לאור חוות הדעת הכלכלית שהוגשה במסגרת ההתנגדות, ערך שמאי הועדה בחינה מחודשת של הדוח הכלכלי נכון ליולי 2024. הבדיקה חשפה פערים בין הערכת השמאי למחירי השוק. שמאי הוועדה קבע כי הפרויקט רווחי בשיעור של 21.8 אחוזים. בנוסף, הצוות המקצועי בעירייה ממליץ לדחות את הבקשה לתוספת של 20 יח"ד, בטענה כי התוספת תוביל לרווחיות חזויה בשיעור של 30 אחוז. "לעניין זה השלכות רוחב על כלל היוזמות המקודמות כיום להתחדשות עירונית בהתאם למסמך המדיניות לשכונת ג'סי כהן", נכתב.
מהנדס העיר ממליץ לדחות את ההתנגדויות ולאמץ את החלטת ועדת המשנה לתת תוקף לתכנית. המהנדס כותב בהמלצה כי "הן הוועדה המקומית, והן הועדה המחוזית נוהגות לבחון דוחות שמאיים ע"פ תקן 21 של השמאי הממשלתי, לפיו רווח יזמי בפרויקטי פינוי בינוי של 16 אחוז מציג רווחיות מספקת".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
