איציק סימון // צילום: דני שביט
איציק סימון // צילום: דני שביט

מדריך ליזמים וקבלנים: ביטוח תמ"א 38 בנזק למבנים סמוכים לפרויקט

הסכנה למבנים סמוכים היא חלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית אולם נזקים לסביבה ו/או למבנים סמוכים אינם חלק מתנאי ברירת המחדל בפוליסה לביטוח עבודות קבלניות. איך זה עובד וכיצד תבטחו את עצמכם?

איציק סימון, מנכ"ל איציק סימון סוכנות לביטוח 24.06.2021

באפריל 2021 נפער בור בסלון בדירה ברמת גן והתמונות הקשות של המפגע תפסו את הכותרות באמצעי התקשורת. הפרסומים הביאו, בצדק רב, להפניית זרקור לסכנה למבנים אשר סמוכים לאתרי בנייה. הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי המרחב העירוני שבו מתקיימים בכל רגע נתון אין ספור פרויקטים של התחדשות עירונית.  

הסכנה למבנים סמוכים – חלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית?

תהיה הסיבה אשר תהיה, פרויקטים של התחדשות עירונית לפי פינוי בינוי או תמ"א 38 עלולים לגרום לסכנה למבנים הסמוכים להם. אלו פרויקטים שמבוצעים בסביבה עירונית צפופה וכוללים ביצוע מקיף של עבודות הריסה. לא אחת מדובר על מבנים שאינם סמוכים אלא ממש חולקים קירות משותפים, במה שמגביר עוד יותר את הסיכון שבעבודות.
המבנים המיועדים להריסה עומדים על מגרשים קטנים ולעתים קרובות היזם מתחייב לספק חנייה לדיירים כולל חפירת בורות , כלונסאות ודיפון  למכפילי חנייה או חניונים תת-קרקעיים. חפירות וקידוחים אלה עלולים לגרום להחלשת תמך קרקע או נזקי ויברציה, וכפועל יוצא מכך להסב נזקים למבנים סמוכים ו/או תשתיות עירוניות.
סוגיה נוספת היא הסיכון בחפירות עמוקות מבחינת פריצת מי תהום וצורך בהשפלת מים. ישנם חלקים עירוניים שלמים, כולל רחובות בת"א ואפילו באזורים שאינם קרובים לים, בהם קיימת מגבלה משמעותית לעומק החפירה נוכח הימצאות מי התהום.

ההיבט הביטוחי

פוליסה לביטוח עבודות קבלניות הינה פוליסה מורכבת אשר עריכתה דורשת מומחיות רבה. קל וחומר כאשר עסקינן באתרי תמ"א 38 ו/או פינוי בינוי בהם פרופיל הסיכונים והחשיפה הביטוחית גדול ורחב.
הקבלן והיזם אשר עומדים מאחורי הפוליסה הם האחראים הבלעדיים/העיקריים לנזק שנגרם למבנה הסמוך, והפוליסה הקבלנית היא "תעודת הביטוח" שלהם.
בטרם נצלול פנימה לנושא, חשוב להדגיש נקודה מהותית וקריטית. נזקים לסביבה ו/או למבנים סמוכים אינם חלק מתנאי ברירת המחדל בפוליסה לביטוח עבודות קבלניות. דהיינו, נזקים שנגרמו כתוצאה מהחלשת תמך קרקע או רעד מוחרגים בחלק מהפוליסות ו/או כפופים לתנאים נקובים בהרחבה. על מנת ליהנות מכיסוי בקרות אירוע על המבוטח לוודא כי הוא רוכש את ההרחבה ומקיים את התנאים הדקדקניים הרלבנטיים. שנאמר, סוף מעשה במחשבה תחילה

איך זה עובד?

בפרקטיקה, הכיסוי הביטוחי לנזק למבנים שכנים מתחיל לפני תחילת הבנייה. אחד השלבים הבסיסיים לתקפות הכיסוי הביטוחי הוא עריכת סקר תיעוד מבנים סמוכים.
חלק מחברות הביטוח דורשות את קיומו של הסקר כתנאי לתקפות הכיסוי הביטוחי וחלקן מחריגות במפורש נזק למבנים סמוכים שאירע קודם לתחילת העבודות או שמקורו אינו בעבודות.
כך או כך,  סקר לתיעוד המבנים הסמוכים לפרויקט מתבקש, כדי שניתן יהיה לנהל את הסיכון בצורה נכונה ולקבל תמונה של מצב המבנים השכנים קודם לתחילת העבודות, ומכאן לגזור את אחריות הקבלן או היזם לתביעה, כמו גם את היכולת להיפרע מפוליסת הביטוח של הפרויקט.
לפי תנאי ביט 2013 לביטוח עבודות קבלניות (אחת הפוליסות הרווחות בשוק), סקר תיעוד מבנים סמוכים הוא דרישה מהותית בפרק ביטוח צד שלישי בפוליסה הקבלנית, לעניין הכיסוי לנזק למבנים סמוכים כתוצאה מרעד והחלשת תמך הקרקע.

סקר תיעוד מבנים סמוכים

מטרתו של הסקר הינה לסקור את מצבם של המבנים הסמוכים לפרויקט טרם תחילת העבודות. ככל שייגרמו נזקים, הסקר ישמש ככלי לבחינת תרומת העבודות להתרחשותם. חשיבותו של הסקר גדלה ככל שקיימת סבירות גבוהה לנזקים למבנים שליד הפרויקט, בהתחשב במהות העבודות, מידת הקירבה של המבנים הסמוכים כיו"ב.
נבהיר כי אין קשר בין הסקר המבוצע ע"י חברת הביטוח עם סוקר מטעמה, לבין סקר תיעוד מצב המבנים שהינו סקר באחריות ועל חשבון  המבוטח ורצוי שיבוצע ע"י קונסטרוקטור.
בסקר יוצגו פגמים, ליקויים ונזקים קיימים במבנים הסמוכים, הן בתמונות והן בהסבר לצד כל תמונה, וכן יוצגו המלצות כיצד להימנע מנזקים למבנים הסמוכים.

לסיכום,

אתרי בנייה להתחדשות עירונית עלולים לסכן את הסביבה ו/או את המבנים הסמוכים לפרויקט. תנאי הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות מחייבים לקחת זאת בחשבון בשלבי רכישתה ולנקוט בפעולות המתחייבות. יזמים וקבלנים אשר לא ישכילו לפעול כאמור עלולים למצוא את עצמם אל מול שוקת שבורה בקרות נזק.
משקל רב טמון בניסיון של סוכנות הביטוח המלווה את הקבלן/היזם. הן בשיקוף התנאים כהווייתם והן בליווי בשלבים המוקדמים כדוגמת גיבוש אסטרטגיית הביטוח, תנאי הפוליסה, ההרחבות וסכומי הביטוח. הסוכנות מלווה את המבוטח גם במו"מ אפקטיבי מול חברת הביטוח ובעת הצורך גם במידה שיש להפעיל את הפוליסה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות