ככל שיזמים ישכילו לפעול בתכנון לטווח קצר בנקודת הזמן הנוכחית, כך הם יהיו ערוכות לספוג תנודות ומצבים לא שגרתיים – שעוד יבואו // דעה
אם בעבר המשק ספג פגיעה ממשבר אחת לכמה שנים טובות, אזי קצב המשברים הכלכליים השתנה ממחזוריות של 8-10 שנים למחזוריות של שנה-שנתיים, כאשר רק ב-4 השנים האחרונות מרבית התעשיות נחבטות בחוזקה מספר פעמים ונאלצות להמציא דרכי פעולה חדשות. על אחת כמה וכמה בענף הנדל"ן, בו יזמים, קבלנים והעוסקים בדבר, נדרשים לייצר הזדמנויות עסקיות אחרות.
הרבעון האחרון של 2023 הביא עמו אתגרים מורכבים יותר מבעבר כמו אי קידום היתרים לבנייה או האטת קצב הבנייה בשל מחסור חריף בעובדים, התארכות פרויקטים שמביאה להאצת מדד תשומות הבנייה למגורים בשנה הנוכחית, וגם גידול בביקושים לדירות בכלל ודירות ממוגנות בפרט, בשל חוסר היציבות הביטחוני, לצד קיטון בגידול ההיצע, כשברקע עוד המון ביקושים כבושים.
מעבר לכך, תנודות כלכליות עולמיות הקשורות באינפלציה דביקה וריבית גבוהה המסרבת לרדת, מקשות על התנעת פרויקטים חדשים ויוצרות קשיים במימון יזמים וקבלנים, כמו גם, היפוך שלילי במניות לחברות הבנייה למגורים, שהשיאו תשואה נמוכה מפרוץ המלחמה.
כל זה מתווסף לירידה הקיימת ברכישת הקרקעות על ידי יזמים, בעקבות חשש מאי הודאות הקיימת ומהפסד כספי. אם לא די בכך, בשנת 2024, מלחמת 'חרבות ברזל' שמשפיעה ברמה המקומית וחוסר הודאות המתמשך, מביאים להתעצמות האתגרים הללו, ומעמיקים את המחסור הבולט בגורמי ייצור, כדוגמת המשבר בכח אדם עובד וחוסר ממשי בחומרי גלם ובהתייקרותו. כל אלו מהווים סיכונים עבור חברות הנדל"ן, על כן רואים קבלנים ויזמים רבים אשר לקחו צעד אחורה ונכנסו למצב המתנה או פנו לפתרון עם שיקול כלכלי פשוט יותר שלא מצריך הרבה הון עצמי כמו קידום תמ"אות.
הסייקל המשברי בענף מחייב את יזמי הנדל"ן לשנות אסטרטגיה, הרי משבר הוא הזדמנות מצוינת לבצע שינויים, על אחת כמה וכמה כשמדובר ברצף משברים – פנדמיה עולמית, מלחמת רוסיה-אוקראינה, עליית הריבית החזקה והמהירה וכעת מלחמת חרבות ברזל, שכמו האינפלציה, מסרבת להיעלם. ענף הנדל"ן בנוי כך שתהליכים בו מתפרשים על פני שנים ודורשים תכנון וביצוע בטווח ארוך. אך אם בעבר השוק התנהג בצורה ברורה, כשעליית מחירי הדיור חיפו על טעויות, עלויות לא צפויות ועליית מחירי התשומות, אז היום משברים מאקרו כלכליים מכתיבים לענף לבנות תכניות גם בטווח הזמן הקצר. לכן, חברות נדל"ן נדרשות לתכנון מדיניות מותאם שינויים מהירים הכולל גישה תגובתית לניהול תזרים מזומנים וביצוע הערכות סיכונים מיידיות ותכופות. לחברות נדל"ן רבות לא תהיה זכות קיום ללא תכניות עבודה בטווחי זמנים קצרים, ובחינה שוטפת של תזרימי המזומנים, וזאת בניגוד לטבעו של הענף.
יתרה מזאת, חברות נדרשות לבחון תמורות נוספות ושינויים אסטרטגיים אחרים שיכולים להוות פתרונות בהתנהלות לטווח הקצר – הכנסת שותפים פיננסיים ומהענף שיביאו לערך מוסף שאינו מבוסס כסף בלבד; כניסה לתחום ההתחדשות העירונית, שלא מצריך הרבה הון עצמי לרכישת קרקע; ניצול הזדמנות מתוך המצב הקיים ורכישת פרויקטים קיימים מיזמים עם קשיים בתזרים לקראת עליית הביקוש לדיור, ואף רכישת חברות של יזמים שנמצאים בקשיים, כהיערכות לנקודת זמן עתידית בההמצב יתהפך; וגם, נקיטת צעדים זהירים לקראת התנעת תהליך יציאה להנפקות אג"ח ובעתיד הקצת יותר רחוק להנפקה של מניות בבורסה בתל אביב, במטרה להגדיל את היקף הפרויקטים בביצוע.
ככל שיזמים ישכילו לפעול בתכנון לטווח קצר בנקודת הזמן הנוכחית, כך החברות בבעלותם יהיו ערוכות לספוג תנודות ומצבים לא שגרתיים שעוד יבואו. יש לומר, החזרה למסלול הרגיל בענף הנדל"ן תלויה באופי סיום המלחמה, בפתרון המצב הפוליטי הפנימי ומה שיהיה לאחר המלחמה. סביר להניח מניסיון העבר כי ביום שאחרי, השוק יחזור לעצמו כחלק ממעגל מחזורי – קונים ישובו לרכוש, ובטווח הבינוני והארוך גם המחירים יעלו בצורה משמעותית ביותר. הביקושים הכבושים כיום יהפכו לביקושים בפועל, יובילו למחסור בדירות ולעליית מחירים. את משבר ההיצע הבא בענף הנדל"ן, שיתבטא בעלייה משמעותית במחירי הדירות, יוכל לפתור רק הרגולטור, לכן מצופה גם ממנו להתחיל בתכנון לטווח הקצר וכן הארוך.
*כותב המאמר רו"ח גיא פרמינגר, הינו שותף בכיר בפירמת PwC Israel, שמלווה ומייעץ לחברות נדל"ן גדולות במשק
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
