"בג"ץ השכונות" הגיע לסיומו – נקבע כי התקן איננו פוגע בזכויות הדיירים. עו"ד שרגא בירן: "אנשים מפסידים מיליונים"
אחד המאבקים המשפטיים המשמעותיים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית הגיע אתמול (א') לסיומו, בתום מאבק שנמשך מעל 3 וחצי שנים: בג"ץ דחה עתירה שהגיש המכון לרפורמות מבניות, מייסודו של עו"ד שרגא בירן, נגד תקן 21.1, בטענה שהוא מגביל את התמורות של בעלי הדירות. בפסק הדין של השופטים יחיאל כשר, יעל וילנר ועופר גרוסקופף נקבע כי התקן אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות, אך עם זאת בית המשפט ציין כי: "התמורות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי אכן מושפעות מהשימוש שנעשה בתקן 21.1. אלא שבכך אין כדי לבסס טענה כלשהי כנגד התקן".
העתירה, שזכתה לכינוי "בגץ השכונות", הוגשה בסוף 2021 על ידי המכון לרפורמות מבניות, ואליו הצטרפו העמותות "יד אליהו הירוקה" ו"ירושלים שקופה שקיפות במינהל הציבורי בירושלים". העתירה הופנתה נגד הכנסת, משרד הבינוי והשיכון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים, מרכז השלטון המקומי והתאחדות הקבלנים והבונים.
עיקר העתירה הייתה נגד פרסום תקן 21.1, שהוא תקן שמאי לבחינת כדאיות כלכליות של פרויקטים של התחדשות עירונית. התקן נקבע בשנת 2012 כתקן 21 על ידי מועצת השמאים, במטרה לבחון את כדאיותם הכלכלית ורווחיותם של פרויקטים להתחדשות עירונית ועודכן בחודש יוני 2022, כתקן 21.1. התמורה בתקן מחושבת בסעיף 5.13 במדרגות של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו-25 מ"ר.
לטענת העותר, תקן 21.1 בנוסח שאושר ופורסם, הוא הסדר כובל פסול ופוגע בתמורות לבעלי הדירות וביכולתם לנהל משא ומתן עם היזמים. בעתירה נטען כי משמעות התקן, מבחינה מעשית, היא קיבוע התמורה לבעלי הדירות בכל הארץ, למנעד מסוים. העותר טען עוד כי בהיעדר חקיקה מפורשת מדובר בהסדר כובל בלתי חוקי. עוד טען המכון לרפורמות משפטיות, באמצעות עו"ד שרגא בירן, כי הממשלה אינה מוסמכת לפרסם תקן המגביל את התמורות להן זכאים בעלי דירות בעסקאות פינוי בינוי, ולפגוע ביכולתם לנהל משא ומתן חופשי עם היזמים.
עוד נטען בעתירה כי בעקבות טיוטת תקן 21.1, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה נייר עמדה שלפיו התמורה הראויה היא תוספת של 12 מ"ר ומרפסת. בעקבות פרסום נייר עמדה זה, נטען, רשויות מקומיות רבות אימצו את מדיניות התמורה הזו.
עוד נטען בעתירה כי תקן 21.1 אינו חוקתי, שכן הוא פוגע בזכות הקניין ובחופש החוזים, ומטרתו האמתית היא דאגה לאינטרסים של לובי כלכלי רב עוצמה. בעתירה נטען עוד כי התקן פוגע בשוויון ובצדק החלוקתי, שכן התמורה שמקבלים בעלי הדירות בעסקת פינוי בינוי נמוכה משמעותית מהמקובל בעסקאות קומבינציה. העותר המכון טען כי תקן 21.1 מעביר עושר בצורה לא הוגנת מציבור בעלי הדירות ליזמים, ופוגע בשוויון שבין בעלי הדירות במתחמי פינוי בינוי לבין בעלי קרקעות פנויות.
משרד הבינוי והשיכון, הרשות להתחדשות ומשרד המשפטים השיבו כי התקן אינו מכתיב את התכנון, אלא מציג את המשמעות הכלכלית של תכנון מוצע, כדי לעמוד על ישימותו הכלכלית. בנוסף, המשיבים טענו כי התקן אינו פוגע בכוחם של בעלי הדירות לנהל משא ומתן, וטוענים כי התקן אף עשוי לסייע להם לנהל משא ומתן, שכן בעזרתו יוכלו לדרוש תמורה גבוהה יותר כאשר התחשיב מורה שבידי היזם נותר רווח גבוה. עוד נטען כי תוספת השטח לכל דירה היא רק חלק מהתמורה המתקבלת בעסקת פינוי בינוי, שכן בעלי הדירות זוכים לדירה חדשה, ממוגנת, מחוזקת מפני רעידות אדמה, וכן מרפסת ומחסן.
השופט יחיאל כשר כתב בפסק הדין כי התקן אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות, והוסיף כי "זעקתו של העותר (ככל שיש בה ממש) אינה מכוונת כלפי הכתובת הנכונה". השופט קבע כי "בניגוד לטענת העותר, התקן אינו מגביל את התמורה לבעלי הדירות", וציין כי "התקן כלל אינו קובע את התמורה בפועל לבעלי הדירות, אלא רק את התמורה הפוטנציאלית שעל השמאי להביא בחשבון לצורך חישוב הרווח היזמי".
השופט כשר ציין כי תחשיב זה, משרת את גורמי התכנון ואינו מחייב אותם, ואף אינו כובל את היזמים או את בעלי הדירות. "זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות נותרות בידיהם כל עוד לא נקשרו בהסכם להעברת זכויות אלו לידי היזם. ברצותם יתקשרו בעלי הדירות בהסכם להעברת זכויות אלו בתמורה המקובלת עליהם, וברצותם לא יתקשרו בהסכם להעברת זכויותיהם".
השופט כתב עוד כי תקן 21.1, ומדרגות התמורה שיש להתחשב בהן בעת עריכת התחשיב לפי התקן, אינם גורעים מזכויותיהם של בעלי הדירות ומיכולתם לנהל משא ומתן עם היזם בדבר התמורה שיקבלו בעסקת פינוי בינוי. עוד נכתב כי התקן נועד לסייע בעריכת התחשיב עבור גורמי התכנון ולא לקבוע את התמורה בפועל. "סעיף 5.13 מכיר באפשרות שהתמורה לא תקבע בהתאם למדרגות התמורה המופיעות בו", נכתב. "הסעיף מכיר באפשרות כי התמורה תקבע בהתאם למדיניות התמורה או בהתאם להסכם בין היזם לבעלי הדירות, באופן שחורג ממדרגות התמורה, כך שברור כי סעיף זה כלל אינו מכתיב את התמורה, שתקבע בהסכם, ככל שייכרת כזה, בין היזם לבין בעלי הדירות".
השופט ציין עוד כי התקן אינו שולל את יכולתם של הדיירים לנהל מו"מ מול היזמים על התמורות: "תקן 21.1 אינו מגביל את התמורה בפועל לבעלי הדירות. התקן מאפשר בחינה של ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט המתוכנן, באמצעות חישוב הרווח היזמי. תחשיב זה, תהא תוצאתו אשר תהא, אינו מונע מבעלי הדירות לנהל משא ומתן עם היזם ולהתעקש על תמורה אחרת, הגבוהה ממדרגות התמורה המצוינות בתקן".
השופט דחה את הטענה כי התקן אינו חוקתי בשל הפגיעה הלא מידתית והלא ראויה בחופש החוזים ובזכות הקניין: "התקן לא מונע מבעלי הדירות לנהל משא ומתן עם היזם, ולהתקשר אך ורק בהסכם שבו כנגד העברת זכויותיהם הינם מקבלים תמורה הולמת לשיטתם. על כן, התקן אינו מתערב בחופש החוזים של בעלי הדירות, ואינו פוגע בזכות הקניין שלהם".
השופט כשר קיבל את עמדת העותרים, שלפיה התמורות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי אכן מושפעות מהשימוש שנעשה בתקן 21.1, אך הוסיף כי אין בכך כדי לבסס טענה כלשהי כנגד התקן.
השופט קבע בפסק הדין כי המפתח הכלכלי לפרויקט פינוי בינוי טמון בתוספת שטחי הבנייה הקבועה בתכניות, והחלטת מוסדות התכנון בדבר היקף תוספת שטחי הבנייה המאושרים, היא המפתח הכלכלי העומד ביסוד הוצאת תכניות פינוי בינוי לפועל. "תפקידו של תקן 21.1, מתמצה בהצגת התוצאה המתקבלת, לעניין הרווחיות הצפויה של היזם. התקן מסייע לרשויות התכנון לבחון אם במסגרת התכנית המסוימת העומדת לבחינה, אושרה תוספת שטחי בנייה בהיקף נמוך מדי או גבוה מדי, בהינתן האינטרס הנטען של עידוד תכניות פינוי בינוי אשר מחד תהיינה בעלות היתכנות כלכלית ומאידך שתוספת השטחים בהן תהיה מינימלית", נכתב. השופט המליץ לדחות את העתירה. השופטת יעל וילנר הצטרפה לעמדתו.
השופט גרוסקופף, שהצטרף אף הוא לעמדתו של השופט כשר, הוסיף בפסק הדין כי החשש מהיעדר כח מיקוח של הדיירים מול היזמים עלול להיות ממשי, ופנה לאחראים על הסדרת התחום לתת את דעתם לכך. בית המשפט הטיל על העותרים הוצאות בסך 30,000 שקל.
עו"ד בירן אומר בתגובה כי העתירה מייצגת 500,000 בעלי דירות, שזכות הקניין שלהם נפגעת בגלל התקן. בירן אומר עוד כי בכוונתו לבקש דיון מחודש בבית המשפט: "המערכת מעוניינת בפינוי בינוי, אבל רוצה לקבל את זה בזול. הכלל הגדול הוא שצריך לתת במקרים כאלה את המקסימום, ולתת לאנשים דירה תמורת דירה – אנשים מפסידים מיליונים. אם תיקח בחשבון 500,000 דירות, אז שווי הגזל כאן הוא 500 מיליארד שקל. תקן 21 הוא כלי לקחת מהאנשים האלה את הנכסים".
את התאחדות הקבלנים בוני הארץ ייצגו עו"ד ישי איציקוביץ, עו"ד איל מאמו ועו"ד דנה פריד אושריאל ממשרד אגמון עם טולצ'ינסקי.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
