על מנת להבריא את שוק הדיור החולה, אין די באספירין או בפלסטר דוגמת סבסוד דירות יד שנייה או הנחה למשקיעים שממילא אל יעטו בהמוניהם על דירות ריקות בפריפריה // דעה
עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד
מאת: עמית דובקין
מיד לאחר הכנסו לכהונת שר הבינוי והשיכון, קיבל הרב יעקב ליצמן שתי החלטות מעניינות, לכאורה חיוביות: ההחלטה הראשונה הייתה להעניק הנחה לכל רוכשי דירות יד שנייה בפריפריה. ההחלטה השנייה, מתחילת שבוע זה, הייתה להעניק הנחה גורפת במס רכישה למשקיעים שירכשו דירה בפריפריה. שתי ההחלטות זכו לביקורות יחסית חיוביות והצביעו על כוונת שר השיכון החדש ויועציו הקרובים להתניע מחדש את שוק הדיור התקוע בכלל, ובפריפריה בפרט.
קיים קשר גורדי בל ינתק בין שתי ההחלטות, השונות מאוד כביכול ומיועדות לקהלים שונים בתכלית – שתיהן קשורות קשר בל יינתק לכישלון החרוץ של תכנית מחיר למשתכן, ובמיוחד בפריפריה. מחד גיסא התכנית לא הצליחה לקדם דיור לבעלי תקציבים מוגבלים, ומכאן ההחלטה הראשונה של ליצמן. מצד שני בתכנית נתקע מלאי עצום של דירות 5 ו-6 חדרים גדולות, זאת משום שרוב רובם של הזכאים לא הצליחו לגייס את ההון הנדרש לדירות אלה, או שהן לא התאימו לצרכים שלהם.
אין ספק שכוונת ליצמן הינה טובה ואף ייתכן ששתי ההחלטות יניבו אי אילו עסקאות, הן בנגזרת של דירות יד שנייה והן בנגזרת של דירות חדשות למשקיעים. אבל, וזה אבל גדול, נשאלת השאלה האם שתיהן אינן נובעות מהקושי התודעתי של ליצמן ויתר מקבלי ההחלטות להפסיק לאלתר את תכנית מחיר למשתכן שרק עלתה מיליארדים רבים למשלם המיסים הישראלי, תקעה את שוק הדיור כולו, מנעה התחדשות עירונית, הן במרכז הארץ ובמיוחד בפריפריה?
ובכן, כל עוד השרץ ששמו מחיר למשתכן יהיה שריר וקיים, ימשיכו מקבלי ההחלטות במשרד השיכון, ובכלל, לפעול באופן פבלובי ב"מסלולים עוקפים" שמטרתם תהיה למזער באופן כזה או אחר את הנזק. נכון, ייתכן שיהיו להם פה ושם הצלחות, אולם את השרץ, מה לעשות, לא יצליחו להעביר לעולם שכולו טוב. ההחלטות ימשיכו להיות אינסטינקטיביות, קצרות טווח, נישתיות ומה שהכי מטריד – יעלו שוב למדינה מיליארדים נוספים (!) זאת מהטעם הפשוט שהן מכירת דירות יד שנייה מסובסדות והן ויתור של המדינה על מס רכישה של 8-10 אחוזים, לא יהיה ללא מחיר כלכלי שכולנו נשלם מכיסנו. ממש לא.
על כן טוב יעשו ליצמן וצמרת משרד השיכון, אם יבטלו לאלתר את מחיר למשתכן, שכל יום שחולף ממשיכה לעלות הון תועפות, ובמקומה יאמצו תכנית אסטרטגית מקיפה לפתרון משבר הדיור, הן בפריפריה והן במרכז הארץ. דווקא התחדשות עירונית בפריפריה, גם אם תיקח כברת זמן, היה הפתרון ארוך הטווח היחידי שיוכל סוף סוף לקרב אותה למרכז הארץ, להביא אליה אוכלוסיות חזקות ובד בבד לייצר פתרונות דיור איכותיים לתושבים הקיימים, ולהעביר מן העולם את "עיירות הפיתוח" ההיסטוריות שעודן ניצבות כעצם בגרון במרחבי הגליל והנגב.
הפתרון המיטבי להתחדשות עירונית זו יהיה בניוד זכויות ליזמים והקבלנים, כשבתמורה לבנייה בפריפריה, יקבלו זכויות בנייה, למשל, בהתחדשות עירונית בשכונות דרום תל אביב. כך תוכל המדינה, יוכלו היזמים ויוכלו גם רוכשי הדירות, להרוויח מכל העולמות. נכון, החיסרון של תכנית שכזו יבוא לידי ביטוי במימד הזמן. זה ייקח כך וכך שנים. אבל זהו ללא ספק הפתרון הנכון.
בד בבד, ואם כבר המדינה סבורה שהקלות במס רכישה הינו הפתרון הנכון להתנעת שוק הדיור, למה לא להוציא בהוראת שעה פטור גורף ממס רכישה, לפחות לחצי שנה-שנה הקרובה. במקרה זה, לטעמי, הרווח של המדינה על הפסד גביית מס הרכישה יהיה כפול ומכופל, ובמיוחד בעידן שלאחר מגיפת הקורונה.
לסיכום, על מנת להבריא את שוק הדיור החולה, אין די באספירין או בפלסטר דוגמת סבסוד דירות יד שנייה או הנחה למשקיעים שממילא אל יעטו בהמוניהם על דירות ריקות בפריפריה. לתשומת ליבם של ליצמן ויועציו הקרובים.
*כותב המאמר, עמית דובקין, הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
