כופר חנייה | עו"ד אושרי שלוש // צילום: קמיליה

מי אחראי לפיצוי על חבלות ופציעות בשטח הרכוש המשותף?

מי אחראי על נזקים בגוף, האם כל נזק הוא עילה לתביעה, מי ישלם את הפיצויים ובאילו מקרים וכיצד ניתן להגדיל את רשת הביטחון של הדיירים? המדריך המלא לשטח הרכוש המשותף

מגדילים 23.06.2019

תמונה: עו"ד אושרי שלוש // צילום: קמיליה

מאת: עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין

לא פעם מתרחשות בשטח הרכוש המשותף  בבית המגורים פציעות וחבלות של עוברים ושבים או עובדים במקום. של מי מה האחריות לחבלות בתחום הרכוש המשותף והאם חלה חובה על נציגות הבית המשותף לבטח את הבניין מפני פציעות ותאונות של משתמשים ברכוש המשותף. ערכנו עבורכם מדריך  בנושא.

תחילה, נציין כי בית משותף על פי חוק המקרקעין, מוגדר כבית בו יש שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. עוד קובע החוק, כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. (סעיפים 52,58 לחוק)

מי אחראי בשטח הרכוש המשותף לנזקים בגוף?
בבית משותף כל בעלי המקרקעין אחראים  לתחזוקה נאותה ולשלומם של המבקרים במקום. לרוב, בעלי דירות בוחרים וממנים נציגות לבית המשותף שעליה מוטלת על פי החוק האחריות לניהול ולאיסוף כספי מסי ועד הבית ותשלומים בגין אחזקה תקינה של הרכוש המשותף .   

לכל בית משותף קיימת נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף ע"פ תקנון הבית המשותף או התקנון המצוי. הנציגות אחראית לחובות ולזכויות בבית המשותף. בדרך כלל, עם רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, ימנה המפקח שנתן את צו הרישום נציגות זמנית עד לקביעת נציגות בתקנון, ההרכב יהיה בהתאם להמלצת בעלי הדירות שביקשו להירשם בפנקס הבתים המשותפים. השכר שישולם לנציגות יהיה על ידי בעלי הדירות. דהיינו, במקרה של נזק שאירע  לאדם בשטח הבית המשותף יש להתנהל מול נציגות הבית המשותף.

תפקידה של הנציגות הינה לדאוג בין היתר, לתקינות הרכוש המשותף, לטפל, לתחזק ולתקן ולדאוג שהבית המשותף יראה כפי שהקבלן בנה אותו והעביר אותו בסופו, למעט השיפורים לאחר הבניה. אם נציגות הבית המשותף איננה ממלאת את תפקידה למעשה, היא חושפת את כל דיירי הבניין לתביעה הנזיקית.

האם כל נזק שאירע בשטח הבית המשותף הוא עילה לתביעה?
על מנת שאדם אשר נפגע בשטח הבית המשותף יצליח בתביעתו בגין עילת הרשלנות כנגד נציגות הבית המשותף, יצטרך להוכיח התקיימותה של רשלנות מצד הנציגות. תחילה עליו להראות כי לא התקיימה חובת הזהירות הקונקרטית ובהתאם מעשי הנציגות עולים כדי רשלנות, לאחר מכן יהיה עליו להוכיח את שאר יסודות עילת הרשלנות.

בכדי שבית המשפט לא יחייב את הנציגות בפיצויים מלאים עבור הנזק שנגרם לתובעים, על הנציגות להוכיח כי לא הופרה כלפי התובעים חובת הזהירות הקונקרטית והמעשית וכי מעשיהם לא עלו כדי רשלנות. היה ולא הצילו להוכיח כי לא התרשלו, על הנציגות לנסות לטעון לטענות הגנה, ביניהן, טענת ההגנה "האשם התורם" (כאשר לתובע הייתה אשמה במידה מסוימת בקרות הנזק, אך הוא תובע בכל זאת, בטענה שאלמלא מעשהו/מחדלו  של הנתבע, הוא אינו היה עומד במצב זה מלכתחילה).

בפסיקה ישנם מקרים רבים בהם רואים ניזוקים אשר היה בידיהם להקטין ואף להימנע מהנזק, אך משלא עשו כך, הנזק אירע ולשם ההגינות והצדק, בתי המשפט הקטינו את הפיצויים ואף במקרים מסוימים לא פסקו פיצויים כלל בגין הנזק. (סוגי הגנות העומדים לנתבעים: עקרון הקטנת הנזק, הסתכנות מרצון, אשם תורם וכו')

כך למשל, מקרה בו אישה ירדה במדרגות הבית המשותף, למרות שראתה את המנקה הקבוע שוטף את מדרגות הבית המשותף, בזמן שנעלה לרגליה נעלי עקב, מעדה ונפלה, כתוצאה מכך שברה את רגלה. בית המשפט קבע כי היא אינה זכאית לפיצויים כלל, מאחר וידעה על הימים והשעות הקבועים של עובד הניקיון, על כן לא התרשלה הנציגות. ( נבו תא (ראשל"צ) 4442-04-10 שרה פסיה גיטלין נ' יורי אורטובסקי) בפסיקה אחרת מנחה בתחום נקבע כי, "לא כל נפילה בשטח הבית המשותף היא עילה לתביעה".

האם נציגות הבית המשותף תמיד אחראית לנזק ותשלום פיצויים?
בדרך כלל ניתן לראות מקרים אלו כאשר יצליחו  בנציגות ועד הבית להוכיח שאין התרשלות כלל, או בעקבות הוכחות אחת מין ההגנות העולות מהמשפט האזרחי.

המקרים בהם נציגות הבית המשותף תחויב ליתן פיצויים עבור הנזק שנגרם לנפגע: במקרים בהם תוכח כי נציגות הבית המשותף התרשלה ומעשיה או מחדליה הובילו למאורע נזקי בה נפגע ניזוק אחד או יותר, בית המשפט יפסוק פיצויים מלאים עבור התובעים. במידה והנציגות תוכיח כי עמדו לה טענות הגנה, קיים סיכוי שהפיצויים יהיו חלקיים.

לרוב, במקרים של ליקויי בניה או תקלות שלא תוקנו או טופלו בזמן, יושת סכום פיצוי נזיקי על הנציגות. כך למשל, דוגמא מהפסיקה: תובעים הגישו כנגד נתבעים (נציגות הבית המשותף) תביעה בגין נזקים שנגרמו להם באירוע שבו התחשמל אביהם המנוח, עת אחז במעקה אשר הותקן בבית המשותף אשר הוביל למקלט הבניין, אירוע שבסופו של יום הוביל למותו של המנוח. נקבע כי הייתה רשלנות מלאה מצד הנתבעים וכי לא עמדו להגנתם הגנות כלשהן שיכלו להועיל להם כנגד התובעים. בית המשפט פסק פיצויים מלאים בגין הרשלנות. ( נבו  ,תא (י-ם) 6063/04 עזבון המנוח יורם רפאלי ז"ל נ' י. פאלו בע"מ).

איך ניתן להגדיל את רשת הביטחון של הדיירים ונציגות הבית המשותף ?
בתים משותפים נוהגים  להקצות חלק מתשלומי החובה של בעלי הדירות גם לטובת פוליסת ביטוח של הבית משותף וביטוח צד ג' לנזקי גוף או מבנה, כך שבמקרה בו קרתה חבלה או תאונה, יוכלו לשאת באחריות ובתשלום הוצאות. מנגד, ישנם בתים משותפים, כנראה משיקולים של חסכנות, אשר מוותרים על ביטוח , מה שלא פעם מתברר כטעות יקרה.

לסיכום, אם אירע לכם נזק בבית המשותף הכותבת אשר אליה הנכם נדרשים לפנות היא, נציגות הבית המשותף. דהיינו, הצד הנתבע. אך דעו כי, גם אם אירע לכם נזק חמור או קליל, לא תמיד הנזק יהיה בעקבות רשלנות של הצד שנתבע ובהתאם לכך, לא תמיד בית המשפט ימהר לפסוק פיצויים מלאים, חלקיים או אם יפסוק כלל.

*הכותב הנו עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת.

מי אחראי לפיצוי על חבלות ופציעות בשטח הרכוש המשותף?
2 מתוך 5 (דירגו 3 איש)

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

הפרויקט שחזר לחיים

כיצד מקדמים פרויקט תמ"א כאשר אחת הדירות רשומה על שם חברה שנמחקה בשנת 1978? ומי ישלם אגרות בסך...
מגדילים 17.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות