"נבחרת השבוע" מצביעה על הנקודות הקריטיות במפת ההתחדשות העירונית – מידע חיוני ומומלץ לפניכם

ידע זה כוח: נבחרת השבוע של "מגדילים" מורכבת מאנשי ונשות הנדל"ן וההתחדשות העירונית הבכירים ביותר. הם מביאים איתם לא רק את השם המוכר אלא גם את הניסיון, המקצועיות והבקיאות בכל מה שקורה מידי יום ביומו – ואתם מקבלים מידע ממוקד ומדויק, שחשוב לדעת. 

השבוע בנבחרת – רון אבידן, מנכ"ל אזורים מסביר מדוע אנו בפתחו של "משבר דיור מהגדולים שידענו", עו"ד אברהם ללום שעומד בראש אחד המשרדים הגדולים, מדבר על הבינה המלאכותית, שירלי מישאל, ראש אגף נדל"ן בבנק דיסקונט מסבירה על חשיבות תזרים המזומנים, עו"ד מורן גור, מומחה לתכנון, בנייה והתחדשות עירונית, מדבר על גרירת הרגליים והעיכובים, השמאי משה פרידמן מציע איך להימנע מהפתעות בתמורות לדיירים, אדריכל רוני תימור מדבר על איכות החיים בסביבת הפרויקטים, המפקח עידן צפון מעלה את חשיבותם של השירות והזמינות ורוני שוסט, שמתמחה בארגון וליווי דיירים, מזכיר לכולם שהתחדשות עירונית "מסבה לאנשים אושר וממגנת את חייהם". 

כל אחד ואחת שם את האצבע על סוגיה משמעותית – ומשקף לכם את תמונת המצב מהשטח. אלו הם האנשים שבחזית ההתחדשות העירונית והתובנות, שמומלץ לרשום לעצמם להמשך.  

רון אבידן: "מנהלות ההתחדשות העירונית צריכות לעבוד בקצבים מהירים יותר ונדרש להכפיל את כמות גורמי המקצוע ברשויות"

רון אבידן הינו מנכ"ל חברת אזורים, מחברות הנדל"ן הוותיקות והמובילות בישראל, המתמחה בייזום ובהקמת נדל"ן למגורים. אזורים, שפעילה מאז 1964 עוסקת בין היתר בייזום ובקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית ובדיור מוסדי להשכרה לטווח ארוך, באמצעות חברת הבת אזורים Living. תחת ניהולו של אבידן, הפכה אזורים לאחת החברות המובילות בהתחדשות העירונית, והיא מקדמת כיום כ-90 פרויקטים, בהיקף של כ-38,000 יח"ד בשלבי ביצוע ותכנון שונים. 

אבידן, מומחה למימון, כלכלה ושמאות מקרקעין, הוא בעל ניסיון ניהולי עשיר וארוך שנים בתחום נדל"ן, וכיהן בשורת תפקידים בכירים בענף. משהו שאולי לא ידעתם  – אבידן הינו שמאי מקרקעין מוסמך.

"תהליכים בענף הנדל"ן לוקחים זמן רב ולכן דרושים כעת פתרונות מיידיים על מנת להתמודד עם המשבר שאנו נמצאים בפתחו", אומר אבידן על ימים קשים אלו, "נכון להיום, קצב גידול הביקושים וקצב גידול האוכלוסייה לא תואם את מלאי הדירות כשהפער רק ילך ויגדל – אחוז הילודה עומד על 2%, ולכך מתווסף גם אחוז הגירושין הגבוה בישראל, זאת לצד עלייה בביקושים מבחוץ לאור האנטישמיות הגואה בעולם, ועקורי הבתים שבשל המלחמה יבקשו לקנות בעיר הגדולה הבאה שאינה נמצאת בקווי העימות". 

לשאלה מה צריכים לעשות מקבלי ההחלטות המדיניות, הוא משיב: "על מקבלי ההחלטות לנקוט בצעדים דרסטיים – יש לפשט ולייעל תהליכים, הוצאת היתרי בניה ומתן טפסי 4 צריכים להינתן בזמנים מקוצרים, הליכי רגולציה כמו רישוי עצמי צריכים לצאת לפועל במהירות, תהליכי ההתחדשות העירונית חייבים להתקצר, מנהלות ההתחדשות העירונית צריכות לעבוד בקצבים מהירים יותר ונדרש להכפיל את כמות גורמי המקצוע ברשויות". 

אילו סוגיות מהותיות עומדות היום לפתחו של הענף?

"נדרש לטפל במחסור בכוח האדם בענף הבנייה, ולעודד שיתופי פעולה בין הממשלה לרשויות המקומיות תוך מתן תמריצים. אנו נמצאים במצב בו קיימים ביקושים כבושים של כשנתיים שהולכים ומשתחררים, ותהיה בעיית היצע קשה, שתוביל למשבר דיור מהגדולים שידענו. בהינתן והמצב בשוק הדיור למגורים יחמיר בגלל מחסור בהיצע, על אחת כמה וכמה המצב בשוק השכירות ילך ויחמיר ודירות בשכירות יהיו בהיצע נמוך עוד יותר. כרגע הזמן הולך ואוזל והממשלה חייבת לנקוט בצעדים דראסטיים."

עו"ד אברהם ללום: "הבינה המלאכותית יכולה לייעל תהליכים, להפחית עלויות, ולשפר משמעותית את חוויית הלקוח"

פירמת עורכי הדין שייסד עו"ד אברהם ללום (AL) מייצגת ומלווה למעלה מ-300 פרויקטים ו-50 חברות יזמיות במגוון תחומים, בהם נדל"ן והתחדשות עירונית. לאורך הקריירה ארוכת השנים שלו בתחום, צבר עו"ד ללום הישגים מרשימים, שכללו בין היתר הוצאתן לפועל על עסקאות מורכבות, וכן היה מעורב באופן פעיל בקידום חוקים בתחום הנדל"ן. פעילותו של עו"ד ללום בתחום אינה מסתכמת בגבולות ישראל, ומשרדו מקדם תוכניות גם מעבר לים, כפי שהוא מספר: "תמיד היה לי חלום לפתח את התחום במדינות נוספות. היום אני שמח לראות את החלום הזה מתגשם, כשאני מוביל פרויקטים בינלאומיים ומשתף פעולה עם גורמים מובילים ברחבי העולם", אומר עו"ד ללום. 

לצד ניהול הפירמה שבבעלותו, עו"ד ללום הוא דוקטורנט למשפטים וחוקר בתחום המשפט והבינה המלאכותית, בה הוא רואה בשורה לענף הנדל"ן. "אני מאמין שהבינה המלאכותית יכולה לייעל תהליכים, להפחית עלויות, ולשפר משמעותית את חוויית הלקוח" אומר עו"ד ללום. "אני נרגש להיות חלק מהמהפכה הזו, ולראות כיצד היא תשנה את פני התעשייה."

לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב עו"ד אברהם ללום: "חשוב ליצור מנגנון מועדים קבוע להוצאת היתרי בנייה. כמו כן, יש לשלב מערכות בינה מלאכותית שיסייעו בייעול תהליכים, בחיזוי סיכונים ובקבלת החלטות מושכלות."

שירלי מישאל: "במציאות של חוסר וודאות, תזרים המזומנים הוא פקטור מהותי ביכולת החברות לשרוד את התקופה"

שירלי מישאל מכהנת כראש אגף נדל"ן בבנק דיסקונט ומי שאמונה על פעילות הבנק בתחום ליווי ומימון עסקאות מקרקעין ונדל"ן.

בהובלתה של מישאל, הרחיב בנק דיסקונט את היקף פעילותו בתחום מימון עסקאות נדל"ן על כל גווניו, וביסס מעמדו כשחקן מרכזי בשוק. כיום מעניק הבנק מימון להקמת פרויקטים, קרקעות ונכסים מניבים ובעל מומחיות וניסיון בהובלת עסקאות התחדשות עירונית ובדגש על עסקאות פינוי בינוי גדולות. 

מישאל היא שמאית מקרקעין בעלת ניסיון רב בנדל״ן בדגש על מימון נדל״ן ואנליזה לעסקאות מורכבות. במרוצת השנים הייתה מעורבת בליווי יזמים בעסקאות נדל"ן מגוונות, בליווי קבוצות רכישה, וכן במימון והקמה של אלפי יח"ד בפריסה גאוגרפית רחבה, הקמה של מבני משרדים, מסחר, תעשיה ולוגיסטיקה.

לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, משיבה מישאל: "דגש על תזרימי מזומנים לשרות התחייבויות! במציאות של חוסר וודאות (בסביבת ריבית גבוה, סביבה אינפלציונית, מצוקת עובדים, מצב בטחוני מאתגר, תקלות בשרשרת אספקה לאור הטרור החות'י וכו׳) – תזרים המזומנים הוא פקטור מהותי ביכולת החברות לשרוד את התקופה. לכן, יזמים צריכים לנהל תזרים ונזילות באופן הדוק, לייצר שיתופי פעולה על מנת לחלוק סיכונים ונטל חוב, למכור נכסים מכבידים ולמנף נכסים קיימים והכל לטובת תזרים המאפשר שרות חובות והתחייבויות."

עו"ד מורן גור: "צריך לתגמל ולתמרץ את עובדי הציבור בבואם לאשר תוכניות ופרויקטים"

עו"ד מורן גור הוא בעליו של משרד עו"ד ברק גור ושות', הנחשב לאחד המשרדים המובילים והמנוסים בישראל בתחום התכנון והבניה בדגש על התחדשות עירונית. עם ניסיון של יותר מ-20 שנה בענף, מייצג עו"ד גור וצוות משרדו דיירים ויזמים בפרויקטים רבים עם למעלה מ-5,000 יח"ד שיהפכו לכ-20,000 יח"ד באזורי ביקוש ובפריפריה של ישראל. משרדו של עו"ד גור מציע ללקוחותיו ליווי ONE STOP SHOP, הכולל מעטפת שלמה לאורך כל שלבי התהליך. 

עו"ד גור, שנחשב לאחד מחלוצי ההתחדשות העירונית, היה מעורב בפסקי דין משמעותיים בנושא הדייר הסרבן, בעסקאות תמ"א 38, ליווה עררי היטלי השבחה ופיצויים בפני ועדות הערר,  ערעורים מנהליים וערעורים לבית המשפט העליון שהגיעו עד לכדי הלכות בתחום.

לשאלה, מה המלצתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב עו"ד מורן גור: "עצתיTo cut the bulshit   משמע להתמקד בעיקר ולא בטפל. העולם כבר מזמן הבין ובמיוחד אצלנו בישראל – שאין זמן לגרירת רגליים ועיכובים מיותרים. שכל עובד ציבור מהבכיר לזוטר יראה את טובת המדינה, פיתוחה, ירגיש חלוץ בעשייתו ובאישור התוכניות ולא יפעל באופן בירוקרטי המתעלם מהפרקטיקה. הסוד לכך בראש ובראשונה לתגמל ולתמרץ את עובדי הציבור בבואם לאשר תוכניות ופרויקטים – ובכך ייושם יישור קו כה חשוב בין הנישה הפרטית (יזמים , דיירים , מארגנים) לזו הציבורית (ועדות התכנון)."

משה פרידמן: "שילוב שמאי בתוכנית כבר בשלב הבדיקה הכלכלית הראשונית יכולה למנוע הפתעות בהיקף שטחי התמורה לדיירים"

משה פרידמן הוא שותף בכיר במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', המתמחה במתן שירותי שמאות וייעוץ בכל תחומי המקרקעין  במגזר הפרטי העסקי והציבורי, במרחב העירוני ובסקטור החקלאי.

משרדו של פרידמן, שהוקם ב-1990, נמנה עם משרדי השמאות המובילים בישראל, ומונה שישה שותפים ולמעלה מ-60 עובדים, בהם שמאי מקרקעין, כלכלנים ומהנדסים.

משה פרידמן, מהנדס ובוגר הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון ושמאי מקרקעין, מוביל את תחום ההתחדשות העירונית במשרדו עם ניסיון רב בליווי תוכניות ופרויקטים. כמו כן הוא מלווה חברות נדל"ן, גורמים מוסדיים וחברות בניה, ועוסק בהכנת תוכניות עסקיות ובדיקות כדאיות לפרויקטים. 

שילובם של שמאים בתהליכי התחדשות עירונית הם חשובים וחיוניים, ויכולים להשפיע על עתידו של הפרויקט כולו. לדברי פרידמן: "שילוב שמאי בתוכנית כבר בשלב הבדיקה הכלכלית הראשונית תוך השקעה בניתוח המצב הקיים (ניתוח היתרים, מצב תכנוני) יכולה למנוע הפתעות בהיקף שטחי התמורה לדיירים הקיימים, מהם נגזרות הזכויות הדרושות לכלכלת המתחם." עוד הוא ממליץ "לקיים בפרויקטים של פינוי בינוי בדיקות כלכליות פנימיות ולא להסתמך רק על שיעורי הרווח בדוחות לפי תקן 21.1, שלא תמיד נגזרים מערכים מציאותיים, מה שעלול להעמיד את הפרויקטים בסיכון רב למימוש."

רוני תימור: "מהותה של ההתחדשות העירונית היא יצירת סביבות חיים מיטביות תוך חיבור לסביבה"

אדריכל רוני תימור, הוא שותף בתימור שוורץ אדריכלים, המתמחה בתכנון מבנים ומתחמי מגורים, עירוב שימושים, מלונאות והתחדשות עירונית. משרדו של תימור, אותו הוא חולק ביחד עם שותפו אמיר שוורץ, חתום על כ- 180 פרויקטים בעשרות ערים ברחבי הארץ , עיקרם בערי במרכז, בירושלים ובשפלה.

משרדם של תימור ושוורץ, נחשב כיום לאחר המשרדים המובילים בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית, תוך שהוא מותיר חותם אדריכלי במתחמי מגורים רבים ברחבי הארץ ומביא עימו רוח יצירתית ורעננה לתחום. 

"מהותה של התחדשות עירונית היא יצירת סביבות חיים מיטביות, תוך הקפדה על חיבור לסביבה הקיימת ושימור המארג העירוני", אומר אדריכל תימור ומדגיש כי אחד המרכיבים המרכזיים בתהליכי התכנון שעושה משרדו הוא ההקפדה על יצירת שטחים ירוקים ופתוחים בכל בניין שיאפשרו לדיירים להיפגש ולחזק את קשרי הקהילה ולעודד אינטראקציות חברתיות.

לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב אדריכל רוני תימור: "מקבלי ההחלטות צריכים להתחיל לראות את מדינת ישראל כמקשה אחת, כמערכת אחת ולראות את ההתחדשות העירונית מכל הרבדים, של התנועה, המגורים, הפיתוח האזורי, תיירות ובילוי. רק ככה ההתחדשות העירונית תתקדם לשלב הבא שלה."

עידן צפון: "בשוק רווי באנשי מקצוע על הדיירים לבחור את האנשים שיודעים לתת להם את השירות"

עידן צפון הוא בעליה של חברת צ.ב מפקחי בניין, מחלוצות ההתחדשות העירונית. עם צוות מקצועי ומנוסה, המורכב ממהנדסים ואדריכלים, מלווה החברה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומפקחת על התהליך לאורך כל שלביו: החל מהמו"מ מול היזם, דרך הרישוי והתכנון ועד לביצוע הפרויקט ושנת הבדק. 

עידן צפון, מהנדס בהכשרתו ובוגר הטכניון, החל את צעדיו הראשונים בתחום במשרד קונסטרוקציה עם התמחות בתכנון, שם פגש לראשונה את ההתחדשות העירונית וזיהה את הוואקום והצורך שקיים בפיקוח מטעם בעלי דירות. 

מאז הוקמה לפני למעלה מעשור, מלווה החברה שבבעלותו מאות בעלי דירות בעשרות פרויקטים מוצלחים, מרביתם באזורי הביקוש. 

"תהליך ההתחדשות של פרויקט אורך מספר שנים לא מבוטל", אומר צפון, בהתייחסו לחשיבות בחירת אנשי המקצוע המתאימים בתהליך. "בפרק זמן זה אנחנו מנהלים מו"מים רבים, מקבלים החלטות רבות והדיירים "מתחתנים" עם בעלי המקצוע אותם בחרו בתחילת הדרך. לכן, המלצתי היא ללא ספק בחירת האנשים הנכונים."

עוד הוא מגדיש כי: "השוק היום רווי בבעלי מקצוע ובבעלי ניסיון, ולכן על הדיירים לבחור את האנשים שיודעים לתת להם את השירות, הזמינות, הסבלנות, המקצועיות והקשב שהם זקוקים להצלחת הפרוייקט."

רוני שוסט: "יש צורך לפשט את התהליכים להגיש ולקצר בירוקרטיה בצורה קיצונית"

רוני שוסט בעלים ומנכ"ל חברת אלרון, מתמחה בארגון, ניהול וליווי בעלי דירות בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית. החברה בניהולו מלווה ומייצגת למעלה מ-1,500 בעלי דירות בפרויקטים בכל רחבי הארץ והוא עצמו חתום על אלפי יח"ד ושנים של ניסיון והתמקצעות בתחום. 

לצד עיסוקו זה משמש שוסט בין היתר כיועץ חברתי בפרויקטים של פינוי בינוי מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומנהלת רמלה.

שוסט, שרואה בתפקידו לא פחות משליחות, אומר: "זהו תחום שמסב לאנשים אושר וממגן את חייהם נותן לאנשים מבוגרים אפיק לדירה חדשה עם מעלית ומשפר את רמת החיים של התושבים", ומדגיש כי ההישגים המשמעותיים מבחינתו הם לגרום לפרויקטים לצאת לדרך, גם שיש אי וודאות וספקות.

לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב רוני שוסט: "להפנים שתהליכים אלה מורכבים ולוקחים זמן רב. יש צורך לפשט אותם להגיש ולקצר בירוקרטיה בצורה קיצונית".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: רון אבידן שירלי מישאל מורן גור אברהם ללום משה פרידמן עידן צפון רוני שוסט רוני תימור