banner
צילום בניין: שי אפשטיין
צילום בניין : שי אפשטיין

הדיירים שביצעו תמ"א 38/1 בייזום עצמי – הצצה נדירה לצד היפה של ההתחדשות העירונית

היזמים טענו לחוסר כדאיות כלכלית, הדיירים לא אמרו נואש, והחליטו לבצע את הפרויקט בייזום עצמי. מיכל שפר עמנואל, אדריכלית הפרויקט המתגוררת בניין, חושפת את סיפורו במסגרת מיזם "בתים מבפנים" שיתקיים בסוף השבוע .

כרמלה קופר 23.05.2022

לא כל יום פוגשים סיפור מרתק על בעלת דירה, שהיא גם אדריכלית וגם מי שתכננה פרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריה בתל אביב, כאשר הדיירים הם היזמים בעצמם. הבניין הייחודי וסיפורו של הפרויקט ייחשפו בסיורים אישיים בהובלתה של האחת המיוחדות הזו – אדריכלית מיכל שפר עמנואל, בסוף השבוע הקרוב (26-28.5) במסגרת מיזם "בתים מבפנים" בעיר תל אביב. 

ייזום עצמי שהחל בחוסר כדאיות כלכלית ליזמים
תחילתו של הסיפור בשנת 2013, עת נציגות הבניין ביצעה פנייה ליזם בתקווה שייקח לידו את הפרויקט, אך לאחר כמה חודשים של גישושים וניסיון החתמה של הדיירים ללא הצלחה – היזם הודיע כי לפרויקט אין היתכנות כלכלית. אולם הם לא אמרו נואש. "לאחר שניסינו מול יזמים אחרים הבנו שאכן באותה תקופה הפרויקט לא היה כלכלי, ולכן החלטנו לנסות ולהבין האם ניתן לעשות זאת לבד ומה המשמעות", מספרת שפר עמנואל, "לימים, התגבשה לה קבוצה של דיירים מהבניין, בהם בן של בעלי אחת הדירות, שלקח על עצמו ללמוד את הפרטים עד לכדי גיבוש הצעה לאחר התייעצות עם גורמי מקצוע. התכנסנו להציג את התוכנית לכלל דיירי הבניין ובמעמד זה, סיכמנו מי יהיו הקונים ("היזמים") ומי יהיו המוכרים".
קבוצת הקונים היזמים הורכבה מ- 4 אנשים, שמתוכם נבחרה נציגות של 3 אנשים אשר יהיו מקבלי ההחלטות באופן רשמי, כאשר התהליך בוצע בליווי עו"ד, שמאי, יועצים ואילו התוכנית האדריכלית והתכנון בוצע על ידי שפר עמנואל ממשרד שפר אדריכלים. כיום, רגע לפני שתפתח את ביתה לסיור המציג את התהליך והתוצאה, היא אומרת במבט לאחור כי הצלחת הפרויקט הוא תוצאה של ביצוע תהליכים באופן סדור ובהיר, תוך שיתוף כלל הדיירים. 

אדריכלית: שפר עמנואל // צילום:אלעד מלכה
אדריכלית: שפר עמנואל // צילום:אלעד מלכה

תמורות משמעותיות לדיירים
הבניין כולל 12 דירות קיימות, שאליהן התווספו 5 דירות חדשות במסלול תמ"א 38/1. התמורות לדיירים בדירות העורפיות עומדות על תוספת של 25 מ"ר כולל ממ"ד ומרפסת.
התמורות לדירות קדמיות כוללת תוספת ממ"ד במקום חדר קיים ושיפוי ע"פ הערכת שמאי, לצד תוספת מעלית בבניין, חניה לכל דירה, החלפת תשתיות, חיזוק המבנה, חניון רובוטי עם 19 חניות ועוד.
במסגרת הפרויקט כלל הדירות שופצו עד ליסוד, לפי תכנון שבוצע על ידי המשרד, כל דירה ברמה אחרת לפי צרכי הדייר. 

הייזום העצמי הוביל לרמה הגבוהה של הביצוע
"הפרויקט התחיל כיוזמה של שכן שקרא רבות על רעידות האדמה באזורנו ורצה להכין את הבניין לכל תרחיש. הוא פנה אלי ולשכנים נוספים וביקש לבחון את תחילת התהליך", מספרת שפר – עמנואל.
לדבריה, המפתח להצלחה היה שיתוף של כלל השכנים בהחלטות החשובות, בין אם איזו חברת חניה לעשות את ההסכם, באילו תנאים, איך יראו הדירות אחרי ההרחבות, האם הדיירים יפונו ולכמה זמן ועוד. "עצם קיום הפרויקט כייזום עצמי הוא דבר פלא בפני עצמו. קבוצת הקונים, הנם אנשים אשר לא באו מתחום זה, למעט אני כאדריכלית. דבר זה הצריך למידה והעמקה בנושאים מקצועיים ולפעמים תוך כדי תנועה", אומרת שפר – עמנואל, ומסבירה כי: "בפרוייקט בניה רגיל, היזם יודע כי כל סכום שישקיע, יבוא על חשבונו. לעומת זאת, בפרויקט זה הושקעו משאבים רבים ותוכננו פרטים ברמה גבוהה מאוד. כמובן, שבתור אדריכלית שלקחה חלק ביזמות, ישנן דילמות בעיקר בתחום שבין האסתטיקה לעלות. יש לציין כי התמודדנו עם נושא זה בצורה יפה, והתוצאה מדברת בעד עצמה. בנימה אישית, שאלו אותי לא פעם האם התייחסתי לפרוייקט אחרת כיוון שזהו ביתי. אני חייבת לציין כי ישנם פרוייקטים שאני רואה בהם יצירת אומנות. וכך התייחסתי לבניין. כמובן, שעיצוב ותכנון דירת הפנים שלי, בוצעה תוך נגיעה אישית יותר". 

איפה היו האתגרים המרכזיים של הייזום העצמי?
"במהלך הפרויקט, עלו קשיים לא מעטים בין אם זה מול הרשויות, הספקים, הקבלן ועוד. יש לציין כי הפרוייקט הסתיים ובהצלחה אודות לחברי הקבוצה שעשו כל שביכולתם כדי לסיים אותו, וזאת לצד, השקעה אינסופית מזמנם, מכספם וממרצם".

צילום דירה: שירן כרמל // פרויקט תמ"א 38
צילום דירה: שירן כרמל // פרויקט תמ"א 38

סיור לבניין עם מיזם "בתים מבפנים", בין התאריכים 28-26 במאי 2022
הפרויקט הסתיים בשנת 2019 וייפתח לסיור לציבור הרחב, בהובלתה של אדריכלית מיכל שפר עמנואל, אשר מתגוררת בבניין עם משפחתה, במסגרת מיזם "בתים מבפנים" – אירוע האדריכלות והארכיטקטורה הגדול בישראל. בסיורים תשתף שפר בתהליך המורכב והמאתגר של תמ"א בייזום עצמי – מגיוס השכנים לפרויקט דרך שלבי התכנון ועד הבנייה. החיזוק, כאמור, כלל תוספת של חמש דירות חדשות, חפירת מתקן חניה רובוטי ותוספת ממ"דים, מרפסות ושטחי שירות, וכל הדירות הקיימות עברו שיפוץ בעיצובה. הסיורים יכללו ביקור באחת מהן.
המיזם "בתים מבפנים" יתקיים זו השנה ה – 15 בשיתוף עיריית תל-אביב-יפו. בימים חמישי- שבת בין התאריכים 28-26 במאי 2022. גם השנה ייפתחו ברחבי העיר למשך סוף שבוע אחד מאות מבני ציבור ומבנים היסטוריים, מרחבים ציבוריים, דירות פרטיות ובתים, ויוצעו מגוון רחב של סיורים אדריכליים והרצאות מסקרנות במקומות בלתי שגרתיים ברחבי העיר, ללא תשלום. השנה יתקיימו, בין היתר, סיורים חדשים הנותנים הצצה למהפכת התחבורה בעיר, מהפכת ההתחדשות העירונית, מבנים ומוסדות חינוך חדשים ברחבי העיר, סיורים המתמקדים בפסליו של האמן המנוח דני קרוון במלאות שנה למותו ועוד. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות