banner
הדמיה: משה רוזנס
הדמיה: משה רוזנס

כל הפרטים מאחורי הסערה שעוררה החתמת דיירים בפרויקט ענק להתחדשות עירונית בחולון

פרויקט ענק להתחדשות עירונית בקריית שרת מעורר סערה בעיר, לאחר שדווח על סיומי החתמות, בעוד התוכנית לא אושרה לקידום בעירייה. שי ניסים, בעל החברה היזמית: "לא הבטחנו משהו שאנחנו לא יכולים לעמוד בו". בעירייה מבהירים: "היוזמה אינה תואמת את התוכניות העירוניות"

כרמלה קופר 24.02.2022

קבוצת הנדל"ן "לי מרשל" דיווחה לאחרונה כי לאחר שנבחרה במכרז יזמים, חתמו עמה כ-72% בממוצע מכלל הדיירים בבניינים ומעל ל-60% מהדיירים בכל בניין במתחם הדרומי של שכונת קריית שרת בעיר, על הסכמים לקידום פרויקט התחדשות עירונית – אלא שנכון להיום התוכנית המוצעת מוטלת בספק. 

על פי ההצעה שמקדמת החברה, אשר במשך השנה וחצי האחרונות החתימה את הדיירים על המתחם הדרומי בפרויקט "מגידו השילוח", מדובר בקידום תוכנית המורכבת משני מתחמים, דרומי הכולל כ-10 בניינים וצפוני הכולל כ-19 בניינים, אשר משתרעת בסך הכל על פני כ-70 דונם, מרחוב מפרץ שלמה ועד אלופי צה"ל, במסגרתה תבקש החברה לבנות כ- 1700 יח"ד חדשות במקום 800 יח"ד קיימות, לצד שטחי ציבור ומסחר.  

אלא שמבדיקת "מגדילים" עולה כי הדיווח עורר סערה בעיר עקב מורכבויות רבות הכרוכות בקידום התוכנית. בין הטענות המרכזיות, עולה כי התוכנית, כפי שדווחה במתכונת זו, כלל לא אושרה לקידום בעירייה ואיננה תואמת את מדיניותה. בנוסף, במתחם הדרומי פועלים שני יזמים נוספים, המבקשים לקדם תוכניות במקביל. כמו כן, נטען כי במתחם הצפוני, המהווה את החלק הארי של התוכנית, קיימת בפועל תוכנית איחוד וחלוקה, וטרם ידוע אילו מבנים נמצאים בהיתכנות להיכלל בתוכנית. 

"יוזמה זו אינה תואמת את התוכניות העירוניות"
מהנתונים שפרסמה חברת לי מרשל עולה, כי היא תבקש לקדם את המתחם הדרומי ברחובות מגידו, השילוח ושדרות ירושלים במסלול פינוי בינוי וכן, במסלול תמ"א 38 בבנייני רחוב מפרץ שלמה. על פי הנתונים, המתחם האמור כולל למעלה מ-300 יח"ד קיימות בבניינים ישנים בני 4-3 קומות, שבמקומן ייבנו כ-400 יח"ד חדשות בלבד, בבניינים בני 10-7 קומות ומגדלים של 17-19 קומות. כחלק מהתוכנית הכוללת, החברה תבקש במקביל לקדם את המתחם הצפוני, הממוקם מצפון מזרח חולון ועד לפארק התעשייה ואשר כולל פינוי והריסה של כ-500 יח"ד קיימות, שבמקומן ייבנו יתרת הדירות החדשות, הכוללות 1,300 יח"ד. 

כאמור, מבדיקת "מגדילים" עולה, כי לא קיימת ודאות כלשהי לגבי התוכנית האמורה שכן מעיריית חולון נמסר, כי: "יוזמה זו אינה תואמת את התוכניות העירוניות ואת המדיניות העירונית לשכונה ודברים אלו נמסרו ליזם בכתב והועברו לו הנחיות כיצד יש לבחון את קידום היוזמה, אם בכלל, שכן נדרשות בחינות רבות". אולם בחברה טוענים מנגד, כי התוכנית קודמה במתכונתה בהתאם להנחיות העירייה לייצר מתחם אחד כולל, אשר יקודם במסלול בינוי פינוי. 

היזם: "העירייה ביקשה מאיתנו להעצים את הפרויקט"
שי ניסים, מנכ"ל ובעלים של לי מרשל, עומד מאחורי התוכנית, מאמין בדרכו וסבור כי אמינות החברה שבבעלותו והניסיון שהיא מחזיקה, מייצרים את הוודאות והביטחון לדיירים. 

בתוך כך, בצעד של שקיפות, הוא משיב על הטענות שעלו סביב התוכנית: "העירייה ביקשה מאיתנו להעצים את הפרויקט, היא רצתה שנבוא עם הצעות רחבות ונחלק אותו לשני מתחמים, היא מעוניינת לקדם תוכנית משמעותית. אין כרגע הגשה לתב"ע, יש פרוגרמה שהוצגה למהנדסת העירייה, והתחלנו לעשות פרה רולינג מדויק. אמרו לנו שיש עוד יזם שיש לו בניין בקצה ועוד יזם בקצה, וביקשו מאיתנו להכין תוכנית רחבה, ולפעול בשיתופי פעולה, כאשר יזם אחד יקדם אותה". 

הדמיה: משה רוזנס
הדמיה: משה רוזנס

האם הדיירים מודעים לכך שכרגע אין הסכמות עם העירייה?
"רק כאשר נגיע למצב שהעירייה תהיה שבעת רצון מהפרוגרמה הסופית אז נוכל להתחייב לדיירים מבחינת כמויות ומסלול התחדשות עירונית. אנחנו רוצים להגיע עם העירייה להסכמה
אבל לדיירים אין הבטחה באיזה מסלול ייבנה הפרויקט. רצונם הוא לא לעבור לדירות להשכרה ובהתאם אנחנו מקדמים את התוכנית לכיוון בינוי פינוי. אנחנו לא מבטיחים משהו שאי אפשר לעמוד בו.
"בנוסף, בהסכם עם הדיירים אין מתווה, יש להם הבטחה שאנחנו יכולים לתת תמורה על פי התכנון הקיים של העירייה, כמות המטרים שהעירייה מאפשרת כיום, לפי התוכנית הכוללנית להתחדשות עירונית".
לשאלה האם לפרויקט במתווה הקיים יש היתכנות כלכלית, אומר ניסים כי: "לפעמים הרווחיות היא לא מה שאנחנו מצפים אבל הקידום של ההתחדשות העירונית חשוב יותר".  

יש לציין, כי בדיווח של החברה נמסר בהתאם, כי שלב שיווק הדירות "יחל לאחר אישורים סטטוטורים סופיים" ויחד עם זאת, הדירות בשוק החופשי כבר תומחרו. כך למשל, על פי הדיווח, דירת 80  מ"ר צפויה להימכר בשוק החופשי בהחל מ-2.8 מיליון שקל. במכירה המוקדמת (pre-sale) מחיר הדירות יחל מ- 2.4 מיליון שקל. מתכנני הפרויקט הם האדריכל מוטי לביא ומשרד האדריכלים אורצקי.

סיכומו של דבר, זו איננה הפעם הראשונה שאנו עדים להתנגשויות אינטרסים בין יזמים לבין עיריות בניסיון לקדם תוכניות התחדשות עירונית בערי ישראל. ככלל, וללא קשר ישיר לפרויקט האמור, כולם רוצים בטוב אולם מאחורי מהלכי היזמים לקידום תוכניות והמרוץ להחתמות, עומד החשש הגדול של הרשויות המקומיות באשר לתוצאות של החתמות הדיירים מבלי שתוכניות אושרו עקרונית בעירייה, זאת לצד ספקולציות שמופצות בקרב דיירים ויזמים הפועלים בעיר – ובסופו של יום החשש הגדול הוא מעיכוב פרויקטים ופגיעה באמון הדיירים. מנגד, יזמים רבים טוענים כי ההמתנה לאישורי העירייה והעדר היכולת שלה לקבוע מי תהיה החברה היזמית שתקדם את התוכנית, הם אשר גורמים לעיכוב הפרויקטים. לטענתם הם מציעים חלופות ראליות ותואמות למדיניות העירונית, תוך יידוע הדיירים כי רק לאחר ההחתמות הם יפעלו לקדם תוכניות מפורטות ותב"ע (תוכנית בניין עיר) מול העירייה. 

עיריית חולון, התייחסה לסוגיה וציינה כי: "מצב זה שבו יזם מקדם החתמות של דיירים, על בסיס תוכניות שלא אושרו בעירייה, ובמיוחד כאשר אינן עולות בקנה אחד עם המדיניות, הוא מצב מאוד בעייתי. חומרת הבעיה מקבלת משנה תוקף כאשר מופץ פרסום עם הדמיות, כאילו מדובר בתוכניות שמחר בבוקר ימומשו. מטרתה של מדיניות עירונית היא לדאוג לכלל התושבים בעיר ולוודא שהעיר תוכל לשאת את תוספת היחידות. כאשר יזם חורג ממדיניות זו חייבים התושבים להבין שיש כאן בעיה ולדרוש את התייחסות העיריה בכתב ליוזמה שהוצגה להם. זו אחת הסיבות שהקימה העיריה את מנהלת ההתחדשות העירונית, שבה יכולים התושבים לקבל מידע מהימן שאינו מוטה ואף לקבל הדרכה על התארגנות להתחדשות".

דבר אחד בטוח – בתוך המתח הזה בין העירייה ליזמים, עומד עתידם של הדיירים לוט בערפל.  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות