אושרה תוכנית מתחם פרנקל-הרמב"ם: המכפיל עומד על 5.5, צפי הכנסות על 437 מיליון שקל והתמורה לדיירים היא 12 מ"ר – כיצד חושב היטל ההשבחה?
פרויקט התחדשות עירונית בשכונת משכנות ברמלה יוצא לדרך: ועדת המשנה להתחדשות עירונית במחוז מרכז אישרה תכנית פינוי בינוי במתחם פרנקל-הרמב"ם בצפון העיר, שהופקדה להתנגדויות לפני מעל לשנתיים, בנובמבר 2021. התכנית כוללת הריסת 54 יח"ד ישנות ובניית 297 יח"ד חדשות במקומן, במכפיל של 5.5. חוות דעת שמאית מעריכה את ההכנסות ליזם ב-437.5 מיליון שקל.
תכנית מתחם פרנקל-הרמב"ם, ששטחה 8.7 דונמים, ממוקמת במתחם הרחובות ישראל פרנקל, הרמב"ם ורזיאל, והיא חלק מתהליך ההתחדשות העירונית של העיר רמלה. בדברי ההסבר נכתב כי מטרת התוכנית היא לפתח את המתחם המתוכנן כרקמה עירונית פעילה בעזרת עירוב שימושים ואינטגרציה בין מגוון פעילויות שונות במתחם. הבינוי הקיים במתחם כולל 4 בניינים בני 3 קומות ובהם 54 יחידות דיור המיועדים לפינוי וכן מבנה נוסף ובו 11 יחידות מסחר המיועדים לפינוי אף הם.
במקומם, התכנית מציעה הקמת מתחם מגורים בן 297 יח"ד המשלב מסחר, משרדים, מבני ציבור ושטחים פתוחים. הבינוי המוצע כולל שלושה בנייני מגורים שגובהם 9 קומות (וכוללים 45 יח"ד), 21 קומות (וכוללים 111 יח"ד) ו-25 קומות (וכוללים 141 יח"ד). התמורה לדיירים היא תוספת של 12 מ"ר וכן מרפסת בשטח דומה. התמורה למחזיקים בחנויות היא תוספת של 14 מ"ר. בישיבתה האחרונה, אישרה הוועדה את התכנית בכפוף לשינויים טכניים בהוראותיה.
חוות דעת שמאית שנערכה עבור היזמים מעריכה את מחיר הדירות שכל דייר מפונה יקבל ב- 1,684,171 שקל, ואת מחיר הדירות שהיזם ימכור ב-1,993,826 שקל. סך ההכנסות של היזם הן 437.5 מיליון שקל. ההוצאות בפרויקט הוערכו על פי עלות היטל השבחה בשיעור 50 אחוז ובשיעור של 25 אחוז.
במקרה של היטל השבחה בשיעור של 50 אחוז, ההוצאות (כולל קרקע, הוצאות כלליות ובנייה וכן הוצאות מימון) מוערכות ב-391.6 מיליון שקל. הרווח הוא 45.9 מיליון שקל – שיעור רווח של 10.5 אחוז מהמכירות, ו-11.7 אחוז מההוצאות. במקרה של היטל השבחה בשיעור של 25 אחוז, ההוצאות מוערכות ב-385 מיליון שקל, רווח של 52.5 מיליון שקל. מדובר בשיעור רווח של 12 אחוז מהמכירות, ושיעור רווח של 13.6 אחוז מההוצאות.
את התכנית יזמה חברת בוני התיכון פינוי בינוי רמלה (פרנקל), שהגישה את התכנית יחד עם הרשות המקומית. עורך התכנית הוא האדריכל ניר חן ממשרד אן.סי.איי חן אדריכלים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
