חושבים שמסובך להתארגן לארוחת החג? עכשיו תנסו לחשוב על התארגנות של מפגש עם 24 אנשים כשכולם צריכים להסכים פה אחד על הנכס הכי יקר שיש ברשותם – הבית שלהם
לאחר ערב חג הסוכות … "החגים", זמן משפחתי ואין חגים במשפחה ישראלית בלי ארוחת חג משפחתית עם אותו דוד שבאופן קבוע זורק את הבדיחה הקבועה, הספק מביכה ספק מצחיקה שלו וכולנו צוחקים עוד לפני שסיים לספר אותה. אבל רגע, לפני שלב סיפור הבדיחה, בואו נדבר רגע על ההתארגנות ל"מפגש המשפחתי". לאח הפריפריאלי קשה להגיע למרכז, האח מהמרכז לא יוצא ממדינת ת"א למרות שאמא בכלל רוצה שהמפגש יתקיים אצלה ברמת הגולן אבל האחות הקטנה צריכה לבדוק מתי מסתדר לה לצאת ממעונות הסטודנטים ששוכנים בחיפה…
אההה ושחלילה לא נשכח להתחשב באשתו של האח האמצעי גם ככה המצב שם רגיש. מזדהים עם כל הטוב הזה?! יופי, עכשיו תנסו לחשוב על התארגנות של מפגש עם 24 אנשים כשכולם צריכים להסכים פה אחד על הנכס הכי יקר שיש ברשותם – הבית שלהם! ועוד משהו, אותם 24 אנשים אין ביניהם שום קשר דם כזה או אחר, המכנה המשותף היחיד שלהם הוא סביבת המגורים.
24 יחידות דיור – זה המינימום הדרוש לפי החוק בכדי לקדם מיזם פינוי בינוי
בחודש האחרון, באופן פתאומי ובלי שום הודעה מוקדמת 32 משפחות בחולון, 7 משפחות ושני בעלי עסקים ברמת גן הפכו לחסרי בית – פשוטו כמשמעו. נסו לדמיין מה עובר על משפחה עם ילד אחד, לא יותר מזה, שבין לילה מאבדים את הדברים הכי בסיסיים – קורת גג ובגד ללבוש, תחשבו שהייתה אופציה למנוע ולו ממשפחה אחת לעבור את הסיוט הזה…
אז זהו, שיש. היא מסובכת מאד, אולי מידי ואולי זה בדיוק הזמן בתחילתה של השנה החדשה לקבל החלטה כל אחד בתחומו ולגרום למיזמי התחדשות עירונית לצאת אל הפועל, לפני שיהיה מאוחר מידי. על פי כל ההערכות, מבנים רבים בישראל לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה. מבנים אלה, ככל הנראה, לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת”י 413) שנכנס לתוקף ב- 1975.
לאוזניים רבות צרמו דבריו של אדריכל העיר חולון, אביעד מור כשאמר על פי הפרסומים שהאחריות היא של בעל הדירה. וכן כאשר דב דויד, מהנדס ותיק טען על פי הפרסומים כי כאשר לא מטפלים בזמן אז בתים נהרסים. אכן ייתכן כי בשעה כזו שבה בעלי הדירות עומדים אל מול הריסות ביתם אין מקום להטלת האשמות, אך נכון הדבר כי הקביעה לגבי עמידות מבנה לרעידת אדמה נעשית באמצעות בדיקה של כל מבנה ספציפי ע"י בעלי מקצוע מתאימים וזאת באחריות בעל הנכס בלבד.
קידום מיזם התחדשות עירונית הוא ריצת מרתון ארוכת טווח, אולי את אחת הסיבות שבעשור האחרון הלגיטימציה לחברות מארגנות בפרויקטיי פינוי בינוי עולה ונוחלת ההבנה כי בכדי לארגן לפחות 24 בעלי דירות, יש צורך בגוף מתכלל שיעבוד סביב קידום הפרויקט במשרה מלאה, החל מארגון מפגש דיירים לאותו ערב אחד מיוחל בו בעלי הדירות מקבלים החלטה שעתידה לשנות את איכות חייהם לבלי הכר ועד ניהול הפרויקט על היבטיו המקצועיים מול אנשי המקצוע עו"ד, אדריכל, יועצים, יזם ועוד.
התארגנות בעלי הזכויות היא אכן אחד החלקים החשובים והמשמעותיים לקידום מיזם התחדשות עירונית, אך זאת ממש לא הסיבה היחידה שמיזמי התחדשות עירונית נמשכים פרקי זמן ארוכים במיוחד, מעבר לנושא של חתימה על הסכמים בין בעלי הדירות ליזם, לטיפול בסוגיות של צווי ירושה, עיקולים, שעבודים, איתור בעלים, אפוטרופוס, דירות לא רשומות וכד' יזמים רבים נתקלים בקושי ואי וודאות רבה מול הוועדות המקומיות, קושי הנובע כתוצאה ישירה מאי התווית מדיניות כוללת וברורה של הרגולטור ושל רשויות התכנון כלפי מיזמי התחדשות עירונית.
אחת הסוגיות שעליה יקום או ייפול מיזם היא סוגיית היטל ההשבחה
ככלל, עפ"י חוק, תשלום היטל השבחה מחושב ומשולם לרשות המקומית לפי 50% מההשבחה הנובעת מתוספת זכויות בניה, אך כחלק מהניסיון לעידוד מיזמי התחדשות עירונית ניתן לקבל פטור על 25% ובכך לשלם היטל השבחה ע"ס של 25% מההשבחה בגין תוספת זכויות הבניה. בפועל, במקרים בהם יוכח ע"י חוות דעת שמאית בתקן 21 כי לא קיימת כדאיות לביצוע המיזם ניתן יהיה ע"י תהליך מול הרשות המקומית, הרשות להתחדשות עירונית, ומשרד הפנים לקבל פטור מלא מהיטל השבחה ובכך להביא ליציאתו של המיזם אל הפועל. אז אין ספק, קידום מיזם התחדשות עירונית הוא "קצת" יותר מסובך מתיאום מפגש עם האח הפריפריאלי, התל אביבי והאחות מהמעונות אצל אמא ברמת הגולן אבל זה אפשרי ולטווח הארוך זה בהחלט מיזם מציל חיים.
*הכותבת, מלי קליגר, מתמחה בקידום מיזמי פינוי בינוי. BA במדעי החברה עם התמחות ביזמות נדל"ן ושמאות מקרקעין
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
