banner
מלי קליגר // צילום פרטי
מלי קליגר // צילום פרטי

מה הקשר בין התארגנות משפחה למפגש בחג לבין ארגון דיירי התחדשות עירונית?

חושבים שמסובך להתארגן לארוחת החג? עכשיו תנסו לחשוב על התארגנות של מפגש עם 24 אנשים כשכולם צריכים להסכים פה אחד על הנכס הכי יקר שיש ברשותם – הבית שלהם

מלי קליגר 27.09.2021

לאחר ערב חג הסוכות … "החגים", זמן משפחתי ואין חגים במשפחה ישראלית בלי ארוחת חג משפחתית עם אותו דוד שבאופן קבוע זורק את הבדיחה הקבועה, הספק מביכה ספק מצחיקה שלו וכולנו צוחקים עוד לפני שסיים לספר אותה. אבל רגע, לפני שלב סיפור הבדיחה, בואו נדבר רגע על ההתארגנות ל"מפגש המשפחתי". לאח הפריפריאלי קשה להגיע למרכז, האח מהמרכז לא יוצא ממדינת ת"א למרות שאמא בכלל רוצה שהמפגש יתקיים אצלה ברמת הגולן אבל האחות הקטנה צריכה לבדוק מתי מסתדר לה לצאת ממעונות הסטודנטים ששוכנים בחיפה…

אההה ושחלילה לא נשכח להתחשב באשתו של האח האמצעי גם ככה המצב שם רגיש. מזדהים עם כל הטוב הזה?! יופי, עכשיו תנסו לחשוב על התארגנות של מפגש עם 24 אנשים כשכולם צריכים להסכים פה אחד על הנכס הכי יקר שיש ברשותם – הבית שלהם! ועוד משהו, אותם 24 אנשים אין ביניהם שום קשר דם כזה או אחר, המכנה המשותף היחיד שלהם הוא סביבת המגורים.

 24 יחידות דיור – זה המינימום הדרוש לפי החוק בכדי לקדם מיזם פינוי בינוי

בחודש האחרון, באופן פתאומי ובלי שום הודעה מוקדמת 32 משפחות בחולון, 7 משפחות ושני בעלי עסקים ברמת גן הפכו לחסרי בית – פשוטו כמשמעו. נסו לדמיין מה עובר על משפחה עם ילד אחד, לא יותר מזה, שבין לילה מאבדים את הדברים הכי בסיסיים – קורת גג ובגד ללבוש, תחשבו שהייתה אופציה למנוע ולו ממשפחה אחת לעבור את הסיוט הזה…

אז זהו, שיש. היא מסובכת מאד, אולי מידי ואולי זה בדיוק הזמן בתחילתה של השנה החדשה לקבל החלטה כל אחד בתחומו ולגרום למיזמי התחדשות עירונית לצאת אל הפועל, לפני שיהיה מאוחר מידי. על פי כל ההערכות, מבנים רבים בישראל לא יעמדו ברעידת אדמה חזקה. מבנים אלה, ככל הנראה, לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת”י 413) שנכנס לתוקף ב- 1975.  

לאוזניים רבות צרמו דבריו של אדריכל העיר חולון, אביעד מור כשאמר על פי הפרסומים שהאחריות היא של בעל הדירה. וכן כאשר דב דויד, מהנדס ותיק טען על פי הפרסומים כי כאשר לא מטפלים בזמן אז בתים נהרסים. אכן ייתכן כי בשעה כזו שבה בעלי הדירות עומדים אל מול הריסות ביתם אין מקום להטלת האשמות, אך נכון הדבר כי הקביעה לגבי עמידות מבנה לרעידת אדמה נעשית באמצעות בדיקה של כל מבנה ספציפי ע"י בעלי מקצוע מתאימים וזאת באחריות בעל הנכס בלבד.

קידום מיזם התחדשות עירונית הוא ריצת מרתון ארוכת טווח, אולי את אחת הסיבות שבעשור האחרון הלגיטימציה לחברות מארגנות בפרויקטיי פינוי בינוי עולה ונוחלת ההבנה כי בכדי לארגן לפחות 24 בעלי דירות, יש צורך בגוף מתכלל שיעבוד סביב קידום הפרויקט במשרה מלאה, החל מארגון מפגש דיירים לאותו ערב אחד מיוחל בו בעלי הדירות מקבלים החלטה שעתידה לשנות את איכות חייהם לבלי הכר ועד ניהול הפרויקט על היבטיו המקצועיים מול אנשי המקצוע עו"ד, אדריכל, יועצים, יזם ועוד.

התארגנות בעלי הזכויות היא אכן אחד החלקים החשובים והמשמעותיים לקידום מיזם התחדשות עירונית, אך זאת ממש לא הסיבה היחידה שמיזמי התחדשות עירונית נמשכים פרקי זמן ארוכים במיוחד, מעבר לנושא של חתימה על הסכמים בין בעלי הדירות ליזם, לטיפול בסוגיות של צווי ירושה, עיקולים, שעבודים, איתור בעלים, אפוטרופוס, דירות לא רשומות וכד' יזמים רבים נתקלים בקושי ואי וודאות רבה מול הוועדות המקומיות, קושי הנובע כתוצאה ישירה מאי התווית מדיניות כוללת וברורה של הרגולטור ושל רשויות התכנון כלפי מיזמי התחדשות עירונית.

אחת הסוגיות שעליה יקום או ייפול מיזם היא סוגיית היטל ההשבחה

ככלל, עפ"י חוק, תשלום היטל השבחה מחושב ומשולם לרשות המקומית לפי 50% מההשבחה הנובעת מתוספת זכויות בניה, אך כחלק מהניסיון לעידוד מיזמי התחדשות עירונית ניתן לקבל פטור על 25% ובכך לשלם היטל השבחה ע"ס של 25% מההשבחה בגין תוספת זכויות הבניה. בפועל, במקרים בהם יוכח ע"י חוות דעת שמאית בתקן 21 כי לא קיימת כדאיות לביצוע המיזם ניתן יהיה ע"י תהליך מול הרשות המקומית, הרשות להתחדשות עירונית, ומשרד הפנים לקבל פטור מלא מהיטל השבחה ובכך להביא ליציאתו של המיזם אל הפועל. אז אין ספק, קידום מיזם התחדשות עירונית הוא "קצת" יותר מסובך מתיאום מפגש עם האח הפריפריאלי, התל אביבי והאחות מהמעונות אצל אמא ברמת הגולן אבל זה אפשרי ולטווח הארוך זה בהחלט מיזם מציל חיים.

*הכותבת, מלי קליגר, מתמחה בקידום מיזמי פינוי בינוי. BA במדעי החברה עם התמחות ביזמות נדל"ן ושמאות מקרקעין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020