המפקח על רישום המקרקעין קיבל את בקשתו של קשיש בן 90 מבני ברק, והעניק צו מניעה זמני לבניית פרויקט תמ"א, לאחר שנקבע כי הקשיש מחזיק ב- 50% מהזכויות על הקרקע בבית מורכב, ולכן אין ליזם את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט
המדובר על פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב שח"ל בבני ברק, במסגרתו נהרס מבנה חד קומתי ישן כאשר תחתיו צפוי להיבנות בניין חדש. הבעיה נעוצה בכך שהפרויקט צפוי להיבנות על שתי תתי חלקות שעליהן דירות פרטיות ישנות חד קומתיות שנבנו לפני כ-70 שנים. דירות אלו חולקות קיר משותף וגג מחובר. כעולה מספק הדין, בעלי המבנה הממוקם באחת משתי תתי החלקות חתמו על הסכם התקשרות עם חברה יזמית לביצוע הפרויקט וביתם כבר נהרס, אולם כאשר ביקשה החברה להתקדם עם הליך הבנייה היא נתקלה בהתנגדות מצד הקשיש המתגורר בתת החלקה השנייה.
עוד על פי הפסיקה, הקשיש הגיש את הבקשה בטענה כי כלל לא ידע על הפרויקט וכי דבר קיומו של ההיתר נודע לו רק בתחילת חודש אפריל השנה עת התחילו להתבצע עבודות והחלה יציקת כלונסאות. הקשיש טען כי ביצוע עבודות ברכוש המשותף דורש את הסכמתו המפורשת לביצוען, דבר שלא נעשה על ידי בעלי הדירות האחרים בבניין או החברה היזמית.
לטענתו, הדרך היחידה העומדת בפני המשיבים לבצע את הבנייה ללא הסכמתו היא אם יימצא שחל עליו סעיף 11 לחוק החיזוק. אך הכרעה בעניין היותו של הבית מורכב, הייתה צריכה להתברר טרם ביצוע העבודות, ולא, כפי שמנסים המשיבים לטעון, בדיעבד.
הקשיש טען עוד כי מאזן הכוחות נוטה בברור לטובתו וכך גם יתר השיקולים לעניין מתן סעד זמני. לטענתו, המשיבים לא עמדו אף לא בקוצו של יוד בכל הקשור להוראות חוק החיזוק וחוק המקרקעין, והבנייה המתבצעת במקרקעין אינה חוקית. לפיכך, סיכויי התביעה גבוהים מאוד. באשר למאזן הנוחות, טוען המבקש, כי יגרם לו נזק גבוה הרבה יותר מאשר הנזק שייגרם למשיבים במקרה של עצירת הבנייה.
מנגד, טענו בעלי תת החלקה השנייה והחברה היזמית שח"ל שלם בע"מ – לשעבר הבית ברחוב גולומב ב"ב בע"מ, כי הבית המשותף עונה להגדרה "בית מורכב" כבר מעצם מצבו הפיזי המתקיים, ואינו תלוי בכך שהצדדים או המפקח על רישום מקרקעין, יגדירו אותו ככזה. עוד הם טענו כי מבחינת פיזית קיימת הפרדה מוחלטת בין תתי החלקות, כאשר אף המבקש מודה כי אין כל התנהלות של בית משותף בין שתי תתי החלקות. עוד לטענתם כעולה מהפסיקה, אף הועדה המקומית ראתה בפועל בבית המשותף כבית מורכב ועל כן מלכתחילה לא נדרשה חתימתו ו/או הסכמתו של המבקש לתכנית.
עוד מוסיפים המשיבים כי הם אינם עושים שימוש בלמעלה ממחצית זכויות הבניה הקיימות בחלקה וכי ככל שישנה פגיעה קניינית יש להעדיף באופן משמעותי את "ריפויה" באמצעות פיצוי כספי חלף מניעת הפרויקט, שכן חשיבות ודחיפות חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 היא בעלת משקל כבד ביותר.
לטענתם, מאזן הנוחות פועל לטובתם שעה שביתם כבר נהרס וישנו סיכון סביר כי ככל שיינתן למבקש הצו המשיבים 5-2 יוותרו בלי בית, קיים חשש כבד משקל כי הקבלן המבצע ינטוש את הפרויקט וספק אם החברה היזמית תוכל להמשיך לקיימו, כאשר בגין כל יום עיכוב, נגרמים להם נזקים כספיים. מנגד, הם טוענים, לא ייגרם כל נזק למבקש, שכן חלף הבית שנהרס ייבנה מבנה מחוזק לפי תמ"א 38, ומשכך מאזן הנוחות נוטה במובהק לצדם.
המפקח על רישום מקרקעין החליט לקבל את בקשתו של הקשיש ונימק בפסק הדין: "המבקש הציג ראיות מספיקות לכאורה לקיומה של עילת תביעה. לכאורה, היות שלמבקש 50% מזכויות הבעלות בחלקה ולמשיבים יש 50% מזכויות הבעלות בחלקה, הרי שלמשיבים אין את הרוב הדרוש, המחייב במקרה של הריסה, רוב של לפחות שמונים אחוזים מבעלי הרכוש המשותף. לאור היעדר הרוב הדרוש למשיבים מבקשים הם להיבנות מסעיף 11 לחוק החיזוק שבהתקיים התנאים הקבועים בו ניתן לראות כל מבנה או אגף בבית כבית משותף נפרד באופן שלא תידרש הסכמת בעלי הדירות במבנה/אגף אחד לאחר.
"בכדי להחיל את סעיף 11 על הבקשה מושא ההליך היה על המשיבים להגיש תביעה נפרדת, קודם להתחלת הבנייה, ואין די בכך שהם מעלים טענה זו כטענת הגנה מפני הבקשה לסעד זמני. כלומר, טרם שהחלו המשיבים בבניה, הם היו צריכים להגיש תביעה לפי סעיף 11 לחוק החיזוק במסגרתה לבקש להחיל עליהם את הוראות הסעיף שאם לא כן, וכל עוד לא נקבע כי כל אחת משתי תתי החלקות בבית היא אגף עצמאי שמתקיימים לגביו הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק, אזי לפי סעיף 5א לחוק החיזוק נדרשת להם הסכמתו של המבקש, ומשאין חולק כי זו לא ניתנה להם, קיימים סיכויים לכאורה לתביעה להתקבל".
עוד נאמר בהחלטה: "העובדה כי המבקש, אדם בן 90, לא הגיב באופן אקטיבי להיתר הבנייה ולא הסכים כי יתבצעו פעולות בנייה על-אף שליחים שנשלחו אליו מטעם המשיבים עוד קודם להתחלת הבנייה – אין בה כדי לפגום בדרישת תום הלב".
המפקח העניק צו מניעה זמני האוסר על המשיבים או מי מטעמם לבצע עבודות בנייה מכל סוג שהוא בבית המשותף, אך קבע כי צו זה יפקע ככל שהקשיש לא יפקיד ערובה בסך של 30,000 ₪ בפרק זמן של שבועיים. הצו הזמני יעמוד בתוקפו עד למתן החלטה אחרת, או עד למתן פסק דין.
עוד נפסק כי החברה היזמית ובעלי הדירות האחרות בפרויקט יישאו בהוצאות ההליך של הקשיש בסך 10,000 ₪.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
