banner
עו"ד שחר לוינזון ועו"ד יוני שליו-ריבה // יחצ | Depositphotos
עו"ד שחר לוינזון ועו"ד יוני שליו-ריבה // יחצ | Depositphotos

על שום מה ניתן צו מניעה האוסר להרחיב דירות בבית משותף?

המפקחת על בתים משותפים חידדה מחדש את התנאים להרחבה בבית משותף ואת כוחו של שכן לפעול  // פרשנות

עו"ד שחר לוינזון ויוני שליו-ריבה 22.06.2023

המפקחת על רישום מקרקעין מחוז חיפה, יעל ליבוביץ קיבלה תביעת שתי דיירות, והוציאה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים להרחיב את דירותיהם, בבית משותף  בין שתי כניסות  ברחוב ויתקין חיפה, זאת בניגוד להחלטת הוועדה מקומית חיפה לאשר תוספות בנייה ובהתאם להיתר בנייה שקיבלו. בכך המפקחת על בתים משותפים חידדה מחדש את  התנאים  להרחבה בבית משותף  וכוחו של שכן לפעול בבית משותף.

בכך קיבלה המפקחת על רישום מקרקעין, ליבוביץ את טענות  בא כוח התובעות, שאותן ייצג משרדנו "יוסף ישורון ושות", לפיהן הנתבעים נעדרים הסכמות הרוב הדרוש בחוק המקרקעין ולכן אין מקום לדון האם יש בהרחבה בבנייה כדי לפגוע בתובעות ובדירות שלהן.

לאחר שהוועדה המקומית החליטה לאשר את בקשת הנתבעים לתוספות בנייה, במסגרת  הבקשה, הם ביקשו לאשר היתר בנייה לתוספות של חדרי מגורים על חשבון החצר המשותפת, בניית מדרגות חיצוניות המובילות לחצר, בניית מחסן בחצר, בניית תוספת בנייה על הגג המשותף תוך פריצת פתח בגג, להקים חדר יציאה על הגג ופרגולה לשימושם הפרטי, להקים  אגף ממ"דים ועוד. הוועדה המקומית דחתה את הערר שהגישו התובעות, תוך שהוועדה העדיפה  להימנע מהכרעה בפן הקנייני.

התובעות טענו כי בהתאם להוראות תקנון המוסכם לא ניתן לבצע עבודות בנייה בגינה או לשנות את ייעודה ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין, ולכן לא  ניתן לקדם הליכי ההיתר בשטח הגינה. בנוסף, נטען כי אין לאשר את הבנייה  מהטעם שהיא עומדת  בסתירה להוראות התקנון המוסכם, ולכן תפגע קשות בזכויות הנתבעות.

לטענת התובעות, בעלות של שתי דירות מתוך ארבע במבנה השני, הבנייה נעדרת הסכמה נדרשת  בהתאם לסעיף 71 ב (א) לחוק המקרקעין , התשכ"ט -1969. יתרה מכך נטען כי הבנייה גם הייתה אמורה לכלול ניסיון השתלטות חלקים ברכוש המשותף, גידור חלקים מהגינה והקמת מדרגות חיצוניות, לרכבי בנייה אלה דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות.

המפקחת כאמור קיבלה את התביעה וקבעה כי סעיף 59 לחוק המקרקעין, המבחין בין שני סוגי בית מורכב, כאשר במקרה זה חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף הם בשימוש מוגדר בלבד  של בעלי הדירות, כאשר חלק מסוים מהגינה הוצמד לדירות במבנה השני, ולמרות העובדה שהחצר עליה  ביקשו לבנות מהווה רכוש משותף חלקי, עדיין נקבע גם בפסיקה יש למנות שיעור הסכמה לצורך הרחבת דירה על פי חוק מקרקעין סעיף 71.  לכן, לצורך הרחבת דירה נדרשים לנתבעים הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבית אשר צמודים להם 2/3 מהרכוש המשותף, וצורך הרחבה ובניית ממ"ד נדרשים לנתבעים הסכמה של 60% מבעלי הדירות בבית. 

פסק דין הדגיש כי הנתבעים לא המציאו הסכמות בכתב לבנייה מושא ההליך, מלבד הסכמתם שלהם. כבר נקבע בפסיקה כי  אין להסיק  כאן הסכמה או "ישיבה על הגדר" כהסכמה. כאשר עוסקים בזכויות קנייניות שיש לאשר שינוי בהרכב הזכויות, הסכמה חייבת להיות ברורה, מוגדרת וחד משמעית. תובעים לא הסכימו או נתנו הסכמתם להרחבה בבנייה ברחוב ויתקין.

חשיבות פסק הדין הוא בכך שהמפקחת על בתים משותפים הדגישה את התנאים והאיזון הראוי  בהרחבה בין זכויות הקניין של בעלי זכויות שונים  באותו בית משותף, תוך הקפדה גם עקרון תום הלב. 

*כותבי המאמר, עורכי הדין שחר לוינזון ויוני שליו – ריבה, שותפים במשרד יוסף ישורון ושות, ייצגו את שתי התובעות בהליך

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות