דוח הרשות להתחדשות עירונית מלמד כי בשנת 2020 הוצאו היתרים לבניה של 10,517 דירות מכוח תמ"א 38, פי 4 לעומת היתרי הבניה שאושרו מכוח פרויקטים לפינוי בינוי. וגם: איזו עיר מובילה במספר הדירות המוענקות על כל דירה שנהרסת?
מסתבר כי קל ופשוט יותר להוציא היתרי בנייה מכוח תוכנית תמ"א 38 לעומת תוכניות פינוי בינוי. דוח הרשות להתחדשות עירונית שפורסם השבוע מלמד כי בשנת 2020 הוצאו היתרים לבנייה של 10,517 יחידות דיור מכח תמ"א 38, פי ארבע לעומת היתרי הבניה שאושרו מכח פרויקטים של פינוי בינוי (2,295 בלבד).
יחס זה נשמר לאורך השנים, למעט שנת 2015, אז הפער בין היתרי הבניה של שני הסגמנטים, היה פי 10 לטובת פרויקטים של חיזוק מבנים, תמ"א 38. לדברי השמאי ומומחה הנדל"ן אוהד דנוס, "בכל הקשור לתוכניות פינוי בינוי טרם נפרצה תקרת הזכוכית ובפועל קל יותר באופן משמעותי להוציא היתרי בניה בתוכניות תמא 38. היום היחס בין השניים הוא "רק" פי 4 ועדיין מדהים שוועדות התכנון מעדיפות פתרונות מקומיים ופחות פתרונות הוליסטיים, על-פני תכנון ראוי יותר ובראייה כוללת וצופה פני עתיד, כגון תוכניות של פינוי בינוי. טונות של מילים נשפכים מידי שנה על הצורך בהתחדשות עירונית מאסיבית והקידום האגרסיבי הנדרש לתכניות פינוי בינוי, ובפועל בשטח, 'מילים כמו חול ואין מה לאכול'. יחס מגמתי זה לא השתנתה בין השנים 2016-2020 ולכן אני קורא למקבלי ההחלטות לעשות חשבון נפש. זה מה שקורה שאין בממשלה בעל בית לענף הבניה, הכל מתנהל באקראיות והמצוקה האמיתית של היצע הדירות באזורי הביקוש היא רק עניין שמן הפה אל החוץ".
באיזו עיר תקבלו את המכפיל הגבוה ביותר בפינוי בינוי?
לעניין פרויקטים של פינוי בינוי, נלמד עוד מהדוח על נתוני המכפיל (היחס בין מספר הדירות המתוכננות לבין אלו הקיימות) הנהוג ברשויות המקומיות. מהדוח עולה כי יחס זה גבוה ביותר בעיר רחובות, והוא עומד על 6.5 (כך שעל כל דירה שנהרסת נבנות 6-7 דירות תחתיה), בעוד שבתל אביב יחס זה עומד על 3.26 בלבד. ביהוד היחס בין מספר הדירות הנהרסות לאלו הנבנות עומד על 5.1 ואילו בחיפה על 3.19.
"הנתונים משקפים כמעט בדיוק מופתי את השוני בערכי הקרקע בין הערים השונות", מסביר דנוס, "ככל שהישוב בו אושרה תכנית פינוי הבינוי זול יותר, המכפיל יהיה גבוה יותר, מאחר ונדרשות הרבה יותר זכויות בניה על מנת להפוך את הפרויקט לכלכלי. הסייג היחיד בנתונים הוא שהמכפילים נקבעים לפי השכונה בעיר בה נערך הפרויקט ולכן, ייתכנו שינויים הנובעים מהשוואה בין שכונה חלשה בעיר חזקה לשכונה חזקה יותר בעיר חלשה יותר. זה מה שיכול להסביר את העובדה שהמקדם למשל ברחובות גבוה מזה בלוד, למרות שרחובות יקרה משמעותית מלוד. במקרה של רחובות, תכנית הפינוי בינוי העיקרית שאושרה ברחובות הינה בשכונת קריית משה, שערכי הקרקע בה נמוכים משמעותית מהרמה הממוצעת ברחובות.
"מרבית תוכניות גדולות אלו התאשרו בוועדה המחוזית או בותמ״ל ולכן, משקפות יותר את המדיניות הממשלתית ולאו דווקא את זו העירונית. באם התכניות המאושרות יקרמו עור וגידים בדמות היתרי בניה, או אז נוכל לדעת כי הרשות המקומית תומכת בתכנית ובהתחדשות עירונית בכלל".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
