ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

כיצד למנוע משבר עתידי בשוק המשכנתאות?

מה גרם לעלייה החדה בלקיחת משכנתאות בעיצומו של המשבר במשק, מה יעשו אלו שלא יוכלו לעמוד בהחזרים ואילו פתרונות יכולה לספק הממשלה כדי למנוע משבר שיטלטל את המערכת הפיננסית? // דעה

כרמלה קופר 22.04.2020

ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

מאת: ארז כהן, שמאי מקרקעין

בשקט בשקט, מתחת לרדאר, פורסם לפני ימים מעטים נתון כלכלי דרמטי מאין כמותו: הבנקים למשכנתאות דיווחו על לקיחת משכנתאות בחודש מרץ האחרון בהיקף שלא היה כדוגמתו בהיסטוריה של מדינת ישראל, כ-9 מיליארד שקלים בקירוב. זה קרה, לסבר את האוזן, בעיצומה של מגיפת הקורונה, כולל החל מ-15 במרץ, היום בו בפועל הוכרז של סגר לכלל תושבי מדינת ישראל.

את האנומליה הזו אפשר להסביר במספר גורמים:

האחד, קצב התחלות הבנייה הגיע בשנה האחרונה לכ- 50 -45 אלף, אולם בפועל מספר הדירות הזמינות "על המדף" קטן בהרבה ועומד על כ-22 אלף בלבד. על כן, תחושת המחסור בהיצע והביקושים הכבושים המתגברים, תרמו משמעותית לנהירה אל הבנקים למשכנתאות, על אף ולמרות הקורונה.

שתיים, החשש הכבד (והמוצדק לכשעצמו) שהריבית על המשכנתאות תעלה, מה שיבוא לידי ביטוי מידי בעליה של מאות שקלים בהחזר המשכנתא לבית אב ממוצע.

שלישית, מדדי הדיור בעלו במהלך השנה האחרונה בכ-4 אחוזים, הביאו לתחושה בקרב ציבור הרוכשים הפוטנציאלי, שהם ימשיכו לעלות, ולכן הם חייבים לרכוש דירה, אם זה כרוך במימון של משכנתא גבוהה.

ארבע, התחושה הציבורית שפרויקט מחיר למשתכן מצוי על כרעי תרנגולת ובקרוב יסתיימו ההטבות, ולכן כדאי "לא לפספס את הרכבת".

אכן המצרף של ארבעת הגורמים הללו, השלובים זה בזה, תרם רבות לשיא בלקיחת המשכנתאות, המהווה כאמור אנומליה מוחלטת למשבר הכלכלי הקשה מאין כמותו ולעובדה שרבים מלוקחי המשכנתאות יהיו מן הסתן מובטלים או בקשיים כלכליים כאלה או אחרים.

עד כה התרחיש של משבר משכנתאות כפי שהיה בארצות הברית ב-2007 נראה בלתי אפשרי לחלוטין, ובמיוחד לאור העובדה שאצלנו הרגולציה מגבילה את אחוז המימון מתוך מחיר הדירה, זאת בעוד בארצות הברית ניתן היה לקחת משכנתא בגובה כל מחיר הנכס ולעיתים אף יותר מכך אבל, וזה אבל גדול, מה יעשו רבבות רבות של ישראלים, אולי אף מאות אלפים, אם לא תהיה להם עבודה ולא יוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא? ומה יעשו הבנקים במקרה כזה. האם יעקלו את הדירות וייקחו אותן לעצמן? הלא שום דבר טוב לא ייצא מכך, לא לרוכשים, לא למערכת הפיננסית ולא ליציבות הכלכלית של מדינת ישראל. 

על כן, ודווקא בשעת חירום זו, ועל מנת למנוע חלילה משבר משכנתאות שיטלטל את המערכת הפיננסית כולה, אציע התערבות ממשלתית מיידית וישירה מול הבנקים במציאת פתרונות יצירתיים שימנעו, או לכל הפחות ימזערו, אפשרות של משבר שכזה.

ראשית, הצעתי כבר בעבר, ואני מציע היום על אחת כמה וכמה, להפריד בין הריבית הכללית במשק לבין הריבית על המשכנתאות, כלומר ריבית דיפרנציאלית. הפרדה שכזו, ללא ספק, תייצר בטחון רב הרבה יותר אצל הרוכשים ותמנע במידת האפשר זעזועים מיותרים. נכון, מניסיון מדינות אחרות היא כרוכה בבירוקרטיה ונהלים לא פשוטים, אולם זה שווה בהחלט את המחיר.

שנית, מי אמר שהמשכנתא צריכה להיות משולמת מידי חודש בחודשו באותו תקציב? למה שהמדינה לא תאפשר לבנקים ותערוב להם, להעניק לכל נוטל משכנתא פריסה דיפרנציאלית ותאפשר להם, למשל, לעבור את התקופה הקשה הזו ולדחות את התשלומים ל"יום בהיר יותר"?

שלישית, השיטה הישנה והטובה של הלוואות שהפכו למענקי מקום (בעיקר באוזרי פיתוח) איפשרה בעבר לרבבות רוכשים להקטין משמעותית בסופו של דבר את החזר המימון וגם סייעה למדינה בכך שכיוונה רבבות זוגות צעירים ושמפרי דיור לאזורי פיתוח או אזורים בעלי עדיפות לאומית יש לטעמי מקום לחשוב גם על כך.

לסיכום, חשיבה בנושא פתרון בעיית המשכנתאות הינה קריטית, זאת משום שאנחנו עומדים כיום בפני אתגר כלכלי לאומי שלא ידענו כמותו מעולם, וחשוב שמקבלי ההחלטות ייזכרו זאת!

*כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות