מדינת ישראל היא אחת הצפופות בעולם, ותוכניות ההתחדשות העירונית הופכות את הערים בארץ לצפופות יותר ויותר. מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות מרגיע: "יש לנו יכולת לספוג את הגידול בצפיפות". מנכ"ל עיריית רחובות מבהיר: "צריך לדעת איך לעשות את זה" ויו"ר התאחדות האדריכלים מתריעה: "אנחנו הופכים למקום שלא נעים לגור בו"
ישראל צפופה. את העובדה הזאת כולנו מכירים: בכבישים, בחופי הים, ברחובות הערים. צפוף כאן. והנה עוד עובדה: הולך להיות יותר צפוף. בתוך שני עשורים אוכלוסיית ישראל צפויה להגיע ל-16 מיליון תושבים. רוצים עוד עובדה: הערים שלנו, שכבר היום צפופות, הולכות להיות הרבה יותר צפופות. תוכניות ההתחדשות העירונית, ובעיקר אלה הנעשות במתכונת פינוי בינוי, מגדילות את מספר התושבים בתא שטח נתון פי 3, 4 ואף יותר, מה שאומר שהעומסים והצפיפות הולכים להגיע עד לפתח הדלת שלנו.
"אנחנו מדינה בצמיחה עם זוגות צעירים שמתחתנים וצריכים דירות חדשות", אומר גורי נדלר, מנהל אגף תכנון באגף לרשות התחדשות עירונית. "השאלה היא מה עושים עם הצפיפות הזאת". ועל השאלה הזאת אין תשובה אחת. "התחדשות זה אינטרס של כל אזרח בישראל, אבל צריך לדעת איך עושים את זה", מבהיר מאיר דהן, מנכ"ל עיריית רחובות. ויו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל, ארנה אנג'ל, נחרצת: "צריך לדעת לתכנן, אחרת נהפוך למקום שלא נעים לגור בו".
בדרך ל-16 מיליון תושבים
לפני שנתחיל את הדיון, הנה כמה מספרים: ישראל היא אחת המדינות הצפופות בעולם, עם 435 אנשים לקמ"ר, בין 26 המדינות הצפופות בעולם. ואם לא די בכך, שיעור הפריון בישראל, 2.9 ילדים לאישה, הוא הגבוה ביותר מקרב מדינות ה-OECD. ואת זה אפשר לראות גם בערים שלנו: העיר בני ברק היא אחת הערים הצפופות בעולם, עם 30,000 אנשים לקמ"ר. גבעתיים, עם 18,056 אנשים לקמ"ר נחשבת אף היא לאחת הצפופות בעולם. העיקרון ברור: צפוף כבר היום, והולך להיות צפוף עוד יותר.
"את הדיון בהתחדשות עירונית צריך להתחיל בלזכור שצריך לספק דירות לכל המשפחות החדשות שקמות כל שנה", אומר נדלר. "האלטרנטיבה היא לספק אותן בתוך הערים הקיימות או על שטחים פתוחים. בבחירה ביניהן כל אנשי המקצוע מזמן הכריעו לצופף את הערים הקיימות ולא לייצר מגורים במקום טבע". והמדיניות הזאת הובילה להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
לפי דוח הרשות לשנות 2021 (הדוח העדכני ביותר), במהלך אותה שנה פי אושרו 42 תכניות למתחמי פינוי בינוי חדשים, בהיקף של 18,482 יחידות דיור חדשות, שמתוכן 14,232 יחידות דיור תוספתיות. בשנה זו קודמו 22 תכניות מתאר ותכניות אב, הכוללות כ-78,000 יחידות דיור תוספתיות. המשמעות היא שעל כל דירה שהורסים – ולרוב מדובר בדירות ישנות – נבנות בין 3 ל-4 יחידות דיור חדשות. רוצים דוגמאות? בבקשה: שכונת מילצ'ן ברחובות, עם 470 יחידות דיור, צפויות לגדול עם יציאתה לפועל של תוכנית פינוי בינוי ל-1,700 יחידות דיור, מכפיל של 3.6. שכונת קריית אליעזר בחיפה תעבור תהליך פינוי בינוי שבמסגרתו ייהרסו 168 יחידות דיור לטובת הקמתן של 760 יחידות – מכפיל של 4.5.
מהמציאות הזאת כולם מרוצים: הדיירים, שיזכו לדירה חדשה ומשודרגת במקום דירת שיכון ישנה, היזמים שירוויחו בגדול, והעיריות שיציגו עשייה והתחדשות. אבל המשמעות היא גם הגברת העומסים על שטח נתון באופן דרמטי. ואם כבר עכשיו אנחנו מתמודדים עם עומסי תנועה ומחסור בשטחים פתוחים, המציעות רק תחמיר. "למערכת הממשלתית יש תוכנית אסטרטגית ל-2040, שמדברת על סדר גודל של 16 מיליון תושבים. זאת צפיפות שאנחנו רואים איך אפשר לייצר אותה תוך כדי שמירה על שיפור איכות החיים. זה תלוי בהשקעה בתשתיות, אבל המספר הזה לא מפחיד אותנו", מרגיע נדלר.
כמה עוד אפשר לצופף? גם ככה הערים חנוקות.
"אנחנו מכוונים בדור הקרוב לציפוף בסדר גודל של פי 2, וזאת צפיפות שהמערכת מסוגלת לספוג בתנאי שנשדרג במקביל מערכות אחרות, כמו מערכות תחבורה ותחבורה ציבורית. והציפוף הזה בעיקר באזורים הפנימיים בעיר ולא בשטחים פתוחים. עם השקעות נכונות זה בר ביצוע. יש לזה גם יתרונות שאנחנו מוצאים בכל מקום אחר בעולם. יתרונות לצפיפות ויתרונות לגודל זה מגוון של פעילויות כמו תרבות וספורט. כל הפעולות שזקוקים לקהל, מתרחשות בערים הגדולות והצפופות ולא במקומות שיש מעט אנשים".
גם דהן, שמוביל כמנכ"ל עיריית רחובות, כמה ממיזמי ההתחדשות הגדולים בארץ, בין השאר בשכונת קריית משה, מרגיע ומבהיר כי בהשקעה נכונה, ניתן להתמודד עם העומסים על המערכת העירונית: "אצלנו ברחובות ההתחדשות העירונית נעשית באופן נכון, בזכות העובדה שעושים הסכם גג עם הממשלה. כך יש הרבה תקציבים לצמצם את הפערים בין הצורך להתחדש לבין המחיר שצריך לשלם מבחינת תשתיות, מערכת חינוך, כלכלה ומקורות הכנסה".
מתפתחים לצד המטרו
אי אפשר לדבר על הוצאתן לפועל של תוכניות עירוניות, ועל אחת כמה וכמה של התחדשות עירונית, בלי לדבר על אחד המכשולים הגדולים ביותר: עומסי התנועה והיעדרה של מערכת תחבורה ציבורית מספקת. לדברי נדלר, יש קשר ישיר בין התחדשות עירונית לתחבורה: "כבר כיום תשתיות התחבורה במצב בעייתי ביחס לצפיפות האוכלוסייה. אני מקווה ומאמין שהכפלת האוכלוסייה בעיקר בערים, תאפשר השקעה ופיתוח במערכות תחבורה כדי לתת מענה ארצי לדרכים. בכל מקום שבו מתוכננת או קיימת רכבת קלה או מערכת אוטובוסים מוצלחת, יש לנו נטייה לצופף וזה מאפשר התחדשות עירונית".
דהן: "יש לנו מענה גם לנושא התחבורה. אם ניקח את שכונת קריית משה, שצמודה לכביש 411 (כביש רוחב בין כביש 3 לכביש 42, שהוארך בשנים האחרונות), אז יש כאן מענה של העיר לסוגיה התחבורתית. יש השקעה בכבישים העוקפים, וגם בכבישים הפנימיים, בכל הנוגע לתחבורה ציבורית, ישנו הקו הכחול והמטרו, ואז יש מענה, ומי שבא לגור כאן תהיה לו תחבורה ציבורית. ההתחדשות העירונית אצלנו נמצאת סמוך לכבישים בין עירוניים, וכך יורד הלחץ ממרכז העיר. אז יש פתרונות לכל דבר. יש דרכי גישה, תחבורה ציבורית".
אתגר נוסף הוא השמירה על איכות החיים והסביבה. ככך שהאוכלוסייה גדלה, כך גדל הצורך בפארקים ושטחים פתוחים. "צריך לזכור שכשאני עושה התחדשות עירונית ומצופף, אני שומר על שטחים פתוחים מחוץ לערים", מסביר נדלר. "הם חשובים לא בהיבט המדינתי לחיים שלנו. ולגבי העיר והשכונה – אני מבחין בין אזורים בלב גוש דן והערים הגדולות כמו חיפה וירושלים, לערים במעגל השני והרחוק יותר. בחדרה ובבאר שבע ואשקלון אין בעיה אמיתית של ציפוף נוסף מבחינת צרכי ציבור, שטחים ירוקים וחומים, כי הן תוכננו בנדיבות גדולה ויש בהן הרבה שטחים וניתן להוסיף עוד אוכלוסייה בערים האלה ולקבל שטחים ציבוריים בכמויות שנותנות מענה לכמויות נוספות של תושבים.
"בערים במרכז, כמו רמת גן וגבעתיים, המצב אחר ונדרשת עבודה מדוקדקת למצוא פתרונות, והעובדה היא שאנחנו מצליחים. הכלים המרכזיים שעומדים לרשותנו זה ייעול של מבני הציבור. אם פעם נדרש מגרש של 10 דונם להקמת בית ספר יסודי של 18 כיתות, היום ניתן לבנות בית ספר כזה על מגרש של 5 וחצי דונמים. יש גם דוגמאות של בתי ספר שנבנו על שטח של 3 דונמים, או משולבים בפרויקט של מגורים או תעסוקה".
קופי פייסט של מגדלים
לא כולם שותפים לחזון השלו של נדלר. ארנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים, ממהרת לצנן את ההתלהבות. "הכל קופי פייסט של מגדלים באצטלה של התחדשות עירונית, וזה אסון", היא מרקיעה. "אנחנו לא סרדינים שמכניסים לקופסאות שימורים. כדי שלאנשים יהיה נעים, מישהו צריך לחשוב על תכנון. במציאות הישראלית מעמד האדריכל מאוד נמוך".
מה הבעיה עם מגדלים?
"לקבלן יותר קל לעשות קופי פייסט ולבנות עוד מגדל מאשר לשבת ולתכנן ולחשוב על היבטים סביבתיים וחברתיים. הדבר הזה נותן תוצאה לא נסבלת. אנחנו עומדים להכפיל את עצמנו מבחינת אוכלוסיה, ואם נמשיך בשיטה הזאת, נהפוך למקום שלא נעים לחיות בו. גם ככה, תראה כמה אנשים צעירים עוזבים את הארץ".
האוכלוסייה הישראלית גדלה. אז מה אפשר לעשות?
"אני מציעה לעשות התחדשות עירונית, אבל אחרי כל השנים מגיע לאנשים לחיות בצורה מכבדת. לא משתמשים במחקרים מהאקדמיה ובידע של אדריכלים. יש קבוצה של אנשים שמובילה את התפיסה שרק מסתכלים על אקסלים ועל מספרים של דירות, ולא מסתכלים עלינו כבני אדם. העיר היא לא הבעיה. העיר היא הפתרון. צריך שיהיה נוח בכיר לגדל ילדים, להתנייד, אבל שום דבר לא קשור לשום דבר. מי רוצה ללכת ברגל כשאין צל בחלקים עצמים מהארץ, ובחלקים אחרים כורתים עצים כל הזמן. למשל, עושים התחדשות עירונית בתל אביב, אז מה קורה? רוב העצים שמצלים על המדרכות נמצאים בשטחים פרטיים, אז כורתים אותם. יש מכלול שלם של דברים, שמי שמתערב בהם ברגל גסה זה פוליטיקאים, רואי חשבון, כלכלנים, גיאוגרפים שנמצאים במוסדות השלטון בתפקידים הכי בכירים, ואין להם מושג בתלת ממד ואין ספור דברים שאדריכל לומד ויודע. יש כאוס תכנוני עצום".
אבל האוכלוסיה גדלה, ואין ברירה אלא לצופף את הערים.
"צפיפות זה דבר נכון. פריז צפופה ואין בה מגדלים. צפיפות זה דבר נכון, כי כלכלית כשהעיר צפופה אז העסקים וכל הכלכלה נעה הרבה יותר טוב. אבל בארץ אין באמת תכנון, יש היסטריה מדומה. אין משבר דיור, יש משבר תכנון".
גם דהן, אדם מנוסה ובעל ותק רב בשלטון המקומי, מוסיף הסתייגות: "התחדשות עירונית בלי מחשבה יכולה להביא לאסון". דהן, שכיהן כראש מועצת מזכרת בתיה במשך 15 שנים, נותן את תוכנית הפינוי בינוי ביישוב (תוכנית מתחם אליהו), כתוכנית התחדשות בעייתית: "שם, על שטח של 50-60 דונם במרכז המושבה, עומדים להרוס 365 יחידות דיור, הולכים ללא הסכם גג להוסיף כ-1,300 יחידות דיור. המשמעות היא הרת אסון. הדבר יביא להרס של המושבה, יביא להרס המרקם החברתי ואת הישוב למקום הכי קשה".
לדברי אדר' צחי כץ, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים: "לצד הרצון לענות על הדרישה לתוספת יחידות מגורים במאמץ להתמודד עם משבר הדיור, אסור לשכוח שצריך לשמור על ביטחון וזכויות הציבור במהלך הביצוע ולחשוב על כל כבר בשלב התכנון ולהתייחס למשמעויות כגון קרבה לגני ילדים, רעש, ניקיון, השפעה של עצים ברחובות לרבות צל, חניות ציבוריות ברחוב ואיכות חיי התושבים בכלל. די להסתובב ברחובות בת ים או ברחובות תל אביב, בהם ניתן למצוא פרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות פינוי בינוי, הנמצאים בסמיכות זה לזה, ובהם שורר כאוס במרחב הציבורי. אחרי שהפרויקט מסתיים, העירייה נשארת לדאוג לתושבים ולוודא שאיכות החיים לא נפגעת כתוצאה מהמצב החדש בעקבות הבנייה".
למה?
"מזרימים ליחידה צרה עוד אלפי כלי רכב, רחוק מכבישים ראשיים. החיים יהפכו לבלתי נסבלים. התוכנית תביא את מזכרת בתחיה לאתר בנייה אחד גדול, בלי יכולת לתת מענה תחבורתי הולם. צריך היה לטפל במבנים במסגרת תמ"א 38, ולכל היותר להכפיל את מספר יחידות הדיור לצד שיפוץ מבנים שלא בסכנה. לא עושים התחדשות בכל מחיר ברמה של מגדלים. בכל יישוב צריך לשקול שיקולים של מיקום, אופי הישוב, ופתרונות תחבורה".
ונדלר מסכם: "האתגר של התחדשות עירונית זה לייצר תוכנית שגם נותנת מענה תכנוני וכלכלי ואיכות חיים לתושבים שיגורו שם, וגם מייצרת את כל הפתרונות התחבורתיים והציבוריים, והדברים קשורים אחד בשני".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
