קיבלתם הצעות שונות מהיזמים עבור הנכס ואתם מבולבלים?

תמונה: אדריכלית עדנה מור // צילום: יחצ

מאת: אדריכלית עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל

פעמים רבות מקבלים בעלי זכויות בבניינים קיימים הצעות מהיזמים השונים עבור הנכס שבבעלותם, והן סותרות זו את זו. היות שאין בידיהם כלים מקצועיים מספקים על מנת לבחון את נכונות ההצעות, לא נותר אלא לפנות לגורם המקצועי המומחה, קרי, האדריכל, שיבדוק ביסודיות את ההיתכנות במגרש.
"אני מייצג את ארבעת בעלי הזכויות בבניין קיים בצפון תל אביב…", הסביר לי ידידי, אחד מעוה"ד המבוקשים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית : "קיבלנו עד כה 3 הצעות השונות כ"כ זו מזו עד שעלה בנו החשד, שכנראה חסר ליזמים מידע ברור ומדויק על האופציות הקיימות. אני מבקש שתבצעי בדיקה יסודית דחופה, ותראי מה ניתן לבנות במגרש כדי שנדע במי לבחור ואיך להתקדם לסגירת העסקה"…

"דוגרי, עדנה, אנחנו שרויים בבלבול מוחלט"
ביום חמישי לפנות ערב הגיעו הארבעה למשרדי. כולם בעלי נכסים חדי תפיסה ומביני עניין. "דוגרי, עדנה, אנחנו שרויים בבלבול מוחלט. איננו יודעים מי מההצעות נכונה ומי מפוברקת. כיצד ייתכן שיזם אחד מציע 9 יח"ד, השני 11 והשלישי 27 יח"ד?" שאל ג'.

התיישבנו מול מסך הטלוויזיה בחדר הישיבות במשרד. המצגת כבר התנוססה לנגד עינינו.
"מתחקיר יסודי שערכנו מתברר, שהסיבה שבעטייה קיבלתם 3 הצעות שונות היא שהופעלו כאן ע"י היזמים 3 מסלולי בניה שונים.

הראשון: מסלול עיבוי בינוי מכוח תמ"א 38, ובאמצעותו מוצעות 9 יח"ד", הסברתי והצגתי את החתך העתידי של הבניין מחולק ליחה"ד.

השני: מסלול הריסה ובניה מחדש מכוח תמא 38, ובאמצעותו מוצעות 11 יח"ד" ושוב הצגתי את החתך הרלבנטי של הבניין.

השלישי: תב"ע נקודתית חדשה מכוח תא/5000, תכנית המתאר של ת"א, ובאמצעותו מוצעות 27 יח"ד" והצגתי את החתך המדגים האחרון.

לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות משלו לרבות משך ההליכים, כעת אתם צריכים לבחור את המסלול המתאים לכם."

כל האופציות עומדות בפניכם

"רגע…", נרעש ט', אחד הבעלים, "אישור תב"ע ייארך מספר שנים, ובסופן נקבל עוד 22 שכנים וגן ילדים בקומת הקרקע. אני ממש לא מעוניין בהליך כזה ! "
"אז מה אתה מעדיף?" תמה ר', "שנבצע עיבוי בינוי ונחיה שנתיים בתוך אתר בניה?!"

"חברים, עומדות בפניכם כל האופציות. בחרו מתוכן את זו המתאימה לכם ביותר…", הדגשתי.

"אם אני מבין היטב, או שנלך על עסקה שתכניס לנו כסף, נקבל דירות חדשות וגם 23 שכנים חדשים או שנישאר לגור באתר הבניה, נתחזק ונקבל הרחבות וגם נקבל 5 שכנים חדשים. זה מאוד מבלבל…" מלמל ג', "איך נדע כיצד להחליט?"

"פשוט מאוד…", עניתי, "פנו לשלושה יזמים מוכרים ואמינים, העובדים בתל אביב. שיציעו את הצעותיהם. אח"כ פנו לשמאי מוסמך, שיבדוק מה הטוב ביותר עבורכם".

"אבל אני מעדיפה לגור בבניין ולקבל 5 שכנים חדשים בלבד מאשר בניין בן 8 קומות ובו 27 דיירים." הכריזה א'.

"את טועה, את צריכה להתייחס לעסקה בראייה כלכלית לכל דבר. תקבלי את המגיע לך בבניין החדש. תמכרי את הדירה שלך ותעשי כסף מהיר." מיהר ר' להגיב.

"אבל אני אוהבת את השכונה ואת הסביבה ולא רוצה לעזוב למקום אחר, טוב לי כאן…" התעקשה א'.

"שוב טעות!" הכריז ר', "על עסקה מצוינת כזאת לא מוותרים. תמצאי מקום אחר נחמד לגור בו. אני מציע שנבחן את הצעות היזמים ונבדוק אותן. נהיה אז חכמים בהרבה…"

"ראו, חברים, אתם ארבעה בעלי זכויות בלבד אבל ברור, שאתם חלוקים בדיעותכם. כשנפנה ליזמים נבקש מהם לתפור עסקה ייחודית לכל אחד מכם בנפרד. כך כולכם תצאו מרוצים וכל אחד מכם יקבל את מבוקשו. לכן, אני מציעה להמתין מספר ימים ואז נהיה חכמים בהרבה …"

חשיבות ההסבר וההבנה
דומה שכל הארבעה, נחה עליהם דעתם. ההסבר המקיף שקיבלו על המסלולים השונים וההבנה שכל אחד מהם יקבל עסקה פרטנית שתספק אותו ועם זאת בשקיפות מול שכניו הרגיעו אותם, והם התפזרו לבתיהם עד לישיבה הבאה.

לאתר המשרד של האדריכלית עדנה מור

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: