banner
השופט אביגדור דורות // צילום: הרשות השופטת | Depositphotos
השופט אביגדור דורות // צילום: הרשות השופטת | Depositphotos

יזמים, בונים על מתקני הכושר והבריכה של פרויקט סמוך? תאלצו קודם לשלם מס רכישה

חברת "זהב על הפארק" רכשה קרקע לבניית מלון דירות ותשלם מס רכישה גם על רכישת זכויות השימוש במתקני הבניין הסמוך: "הפרדה מלאכותית מהעסקה הראשית"

 

זיו גולדפישר 21.10.2024

חברת "זהב על הפארק", שרכשה את הזכויות על הקרקע עליה בנתה את מלון הדירות "זהב על הפארק" בירושלים, תשלם מס רכישה גם על רכישת זכויות השימוש במתקני הכושר והבריכה שבמגדל יוקרה סמוך. כך קבעה ועדת ערר, שדחתה בקשת החברה לפטור אותה ממס רכישה בגין זכויות השימוש. הוועדה קבעה כי הניסיון להפריד בין שתי העסקאות – רכישת מלון הדירות ורכישת זכויות השימוש, הינה מלאכותית, וקבע כי העסקה כולה תמוסה במס רכישה.

בשנת 2019 רכשה חברת "זהב על הפארק" מחברת "גן העיר" את הזכויות על מקרקעין הידועים כחלקות 163 ו-164 בגוש 30037 בירושלים, ועליה הקימה את מלון הדירות "זהב על הפארק", שכתובתו היא מאיר שחם 4. סמוך לנכס שרכשה (חלקה 153), ממוקם מגדל היוקרה "ירושלים של זהב", שבו נמצאים מתחמי ספא, בריכה, מקווה טהרה ומועדון, והיה בבעלותה של חברת מלון הר ציון.  

במסגרת ההסכם, נקבע כי מלבד רכישת הזכויות במקרקעין בחלקות 163 ו-164, תרכוש חברת זהב על הפארק גם את זכויות השימוש שבמתקנים שבמגדל ירושלים של זהב. לאחר השלמת העסקה, חברת זהב על הפארק הגישה למנהל מיסוי המקרקעין בירושלים שומה עצמית. היקף העסקה כולה עמד על 305 מיליון שקלים. מתוך הסכום, החברה ביקשה לפטור שווי של כ-24.3 מיליון שקל ממס רכישה, לאחר שייחסה את הסכום הזה לזיקת ההנאה הנוגעת לחלקה הסמוכה לקרקע שרכשה.

מנהל המיסוי דחה את השומה העצמית, בטענה כי ההפרדה בין המקרקעין לבין זיקת ההנאה הינה מלאכותית, וכי יש לחייב את מלוא התמורה במס רכישה. ערר שהגישה החברה נדחה, ועל רקע זה היא הגישה ערר לבית המשפט המחוזי בירושלים, שישב כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. 

לטענת החברה, רכישת זכות השימוש במתקנים המצויים במגדל הסמוך, היא רכישה נפרדת שאינה עולה לכדי רכישת "זכות במקרקעין", ועל כן אין למסותה במס רכישה. לטענתה, מדובר בזכות להנאה מוגדרת ומצומצמת במתקנים המצויים בחלקה הסמוכה לחלקות אותן רכשה. מנהל המיסוי, מנגד, השיב כי האבחנה הנטענת בין הבעלות לבין זכות השימוש, אינה אלא אבחנה מלאכותית וכי התוכן האמיתי של העסקה הוא מכירת הזכות במקרקעין הכוללת גם את זכות השימוש במתקנים המצויים במגדל הסמוך.

הוועדה, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה את הערר. "בחינה אובייקטיבית של מכלול העובדות ונסיבות המקרה דנן- פרטי הזכות אותה רכשה העוררת, מהותה, טיבה והביסוס לה, תעיד כי עסקת הרכישה שביצעה העוררת הינה עסקה אחת וכוללת במקרקעין, שיש למסותה במס רכישה בהתאם לסך התמורה ששולמה למוכרת. לא ניתן לאבחן באופן מלאכותי בין רכישת הבעלות בנכס, לבין רכישת זכות השימוש שהוצמדה לנכס, באופן שהמערערת תהא מחויבת במס רכישה רק עבור רכישת המקרקעין בהתעלם משאר הזכויות שנרכשו בעסקה", כתב השופט דורות.

עוד עולה מפסק הדין כי בהסכם המכר לא פיצלה חברת זהב על הפארק את סכום העסקה, שעמד על 305 מיליון שקל, ולא הפרידה בין עסקת הרכישה לבין רכישת זכות השימוש. "מצופה היה כי לפי טענות העוררת לקיומם של שני רכיבים נפרדים שרכשה, עלות זיקת ההנאה תקבל לפחות ביטוי בהסכם המכר. הפרדה כזאת לא נעשתה בין התמורה עבור זיקת ההנאה לבין התמורה עבור הזכות במקרקעין", נכתב.

אינדיקציה נוספת התומכת בעמדת מנהל המיסוי, שאותה העלה השופט בפסק הדין, היא העובדה כי כאשר חברת זהב על הפארק מוכרת דירה בבניין, נמכרת ביחד איתה זכות השימוש במתקנים ובספא שבבניין הסמוך, ללא הפרדה בין הזכויות בדירה לבין זיקת ההנאה: "משמעות הדבר היא שהעוררת עצמה רואה בזיקת ההנאה כחלק אינטגרלי מכלל הסכום אותו היא דורשת עבור הדירה. נראה תמוה כיצד כרוכשת מנסה העוררת להיבנות מטיעון מסוים, אך כמוכרת, לאותו טיעון אין ביטוי בהסכם למכירת הדירות בפרויקט", נכתב.

עוד עולה מפסק הדין כי העוררת, זהב על הפארק, העדיפה בשל שיקולים כלכליים שלא לבנות בבניין שבבעלותה את המתקנים השונים: "העוררת ביקשה לנצל הזדמנות עסקית שעמדה בפניה, הזדמנות שבמסגרתה תוכל לחסוך בהוצאות". לצד זאת השופט הבהיר כי "לו היו המתקנים נבנים באותו הבניין, נשוא העסקה, לא ניתן היה לפצל את התמורה ששולמה. העוררת מצאה דרך לשלם על זכות השימוש עבור המתקנים החיצוניים, אך אלו עדיין נחשבים לחלק מהזכויות במקרקעין אותן רכשה".

השופט, כאמור, דחה את הערר, והטיל על החברה הוצאות בסך 40,000 שקל. יתר חברות הוועדה, השמאיות אריאלה אקשטיין וגבע בלטר הצטרפו לעמדתו.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות