מדוע השמאית המכריעה הפחיתה כמיליון שקל מהיטל השבחה שהוטל על פרוייקט תמ"א 38/2 בנתניה והאם מדובר בניסיון נוסף של הרשויות המקומיות להגדיל את הכנסותיהן מהיטלי השבחה ? // פרשנות משפטית
מאת: עורכי הדין רויטל אפלבוים וינור ברטנטל*
השמאית המכריעה שושי שרביט שפירא הפחיתה כמיליון שקל מהיטל השבחה שהוטל על פרוייקט הריסה ובניה מכח תמ"א 38 תיקון 3א' בנתניה.
כידוע, זכויות מוקנות מכח תמ"א 38 או תכניות שנערכו מכוחה, פטורות על פי החוק מהיטל השבחה. במקרה זה הפטור חל על תוספת 13 מ"ר לכל דירה, תוספת זכויות עד 3.5 קומות, תוספת ממ"דים, השלמת בנייה בקומת קרקע ועוד. אלא ששומת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה כללה תחשיב שגוי של זכויות הבניה המותרות מכח התמ"א וכתוצאה מכך דרשה השבחה גבוהה תוך ביטול מעשי של הפטור ופגיעה בתמריצי תמ"א 38, המהווים את הבסיס העיקרי לכלכליות הפרוייקט.
באמצעות עבודה משותפת בין משרד עורכי הדין ויינברגר ברטנטל ומשרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל, הוגשה השגה על השומה אל השמאית המכריעה שושי שרביט שפירא, אשר קיבלה את כל טענות השומה הנגדית לגבי זכויות התמ"א, וכאמור הפחיתה את ההיטל באופן דרמטי.
למרות שוועדות מקומיות הינן בעלות אינטרס להגדיל את הכנסותיהן מהשבחה, אל להן לפעול באופן פזיז שמבטל למעשה תמריצי תמ"א, שכן האינטרס ביישום התמ"א הוא משותף. ההכרעה הזו מצטרפת להכרעות רבות שהתקבלו בהקשר זה בתל אביב, ומסמנת שינוי שיחול גם בנתניה ואולי גם במקומות נוספים בארץ.
סטיות בשומת השבחה אשר מבטלות את תמריצי התמ"א עלולות לפגוע משמעותית בכלכליות הפרוייקט עד ביטולו לחלוטין. את הסטייה הזו ביקשנו והצלחנו לתקן בהליך הזה. יזמים שמקבלים לידיהם שומות השבחה בפרוייקט תמ"א ומגלים כי השומה גבוהה משמעותית מהסכום לו ציפו, מומלץ להם לפנות לייעוץ משולב של עורכי דין ושמאים, כפי שנעשה במקרה זה, על מנת לייצר טיעון נגדי משולב לכל ההבטים השמאיים והמשפטיים שבפטור על זכויות מכח התמ"א, ולהשיג את ההפחתה המקסימלית בהיטל ההשבחה.
*כותבת המאמר, עו"ד רויטל אפלבוים, הנה מנהלת מחלקת תכנון ובנייה והיטלי השבחה במשרד ויינברגר ברטנטל. כותב המאמר, עו"ד ינור ברטנטל, הנו בעל משרד עו"ד ויינברגר ברטנטל המתמחה בתחום המקרקעין ותכנון ובנייה.
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
