איך מצליחה נוף הגליל לקדם התחדשות? מתחם "מורדות עצמון" מתקדם בצעדי ענק

משרד הבינוי והשיכון ועיריית נוף הגליל מקדמים תכנית להתחדשות בקנה מידה משמעותי בעיר הצפונית: תכנית התחדשות "מורדות עצמון" בנוף הגליל עולה השבוע לדיון ראשון בוועדה המחוזית צפון.

למרות שהתכנית, המציעה 950 יח"ד במקום 241 ישנות, ממוקמת ביישוב המוגדר כפריפריאלי, חוות דעת שמאית קובעת כי היא עומדת על שיעור רווח יזמי של 14.6 אחוזים – דבר שעלול להוות אתגר ליזמים שייבחרו לבצע את התכנית, בשל חשש להעדר כדאיות כלכלית.

בינתיים, בעירייה מקדמים במקביל את אישורי התכנית ואת התארגנות הדיירים. "עיריית נוף הגליל מקדמת התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות ורואה בהליך מפתח לקידום השכונות ורווחת תושביהן, לצד קידום העיר והתפתחותה", מסבירים בעירייה, "מתחם מורדות עצמון מקודם על ידי העירייה במסלול התחדשות עירונית רשותי, בשיתוף משרד הבינוי והשיכון. העירייה קיימה כנסי הסברה  עם התושבים והקימה נציגויות דיירים על מנת לקדם את ההליך ולהסביר על  הזכויות, ההליך והתמורות בחוק. התכנון הוצג לתושבים בכנסי שיתוף הציבור ואנו מכשירים את  הדיירים כבר בשבוע הקרוב במפגשים ברשות להליך בחירת עורך דין שייצג אותם עד לקבלת המפתח תוך עמידה בכל הקריטריונים אותם הנחתה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בשלב הבא יחל הליך מכרזי לבחירת יזם".

כמחצית מהדירות הנן בבעלות עמידר

תכנית "התחדשות עירונית במורדות עצמון", ששטחה 72 דונמים, ממוקמת במרכז העיר, בין הרחובות עצמון, יודפת, ארבל ומירון. האתר מהווה חלק ממתחם 2 בתכנית המתאר הכוללנית שהוגדר כאזור להתחדשות עירונית. 

התכנון מבוסס על קביעות והנחיות של תכנית המתאר הכוללנית למתחם ועל מסמך מדיניות שנערך למתחם 2 ביוזמת רמ"י. התכנית מציעה התחדשות של שכונת מגורים ותיקה בלב העיר באמצעות פינוי בינוי, תוספת יחידות דיור והוספת שימושים עירוניים מעורבים לאורך ציר רחוב עצמון. התכנית ביוזמת משרד הבינוי והשיכון ועיריית נוף הגליל, ובעריכת האדריכלית ענת פיק, מציעה התחדשות במרכז הוותיק של העיר נוף הגליל בצמידות למרכז רסקו.

במתחם יש 241 יח"ד, בשטח ממוצע של 45-50 מ"ר, מתוכן כאשר 124 בבעלות עמידר ו-117 בבעלות פרטית. הבינוי הקיים כולל 19 מבנים בני 3-4 קומות וכוללים 8-18 יחידות דיור בבניין. המבנים הקיימים שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת אינם נגישים ואינם ממוגנים. במרכז האתר שטח ציבורי פתוח לא מפותח ולא נגיש לדיירי השכונה ושלשה מגרשים לא מבונים בייעוד מוסדות ציבור, הנמצאים בבעלות העירייה.

התכנית מציעה את הריסת הבינוי הקיים ובניית 950 יחידות דיור חדשות (בשטח ממוצע של 107 מ"ר ומרפסת) ב-14 מבנים. אחד האתגרים המשמעותיים בהתחדשות הוא הטופוגרפיה בשכונה, שהיא תלולה מאוד. בשל מורכבות האתר הטופוגרפי והמיקום העירוני המרכזי התכנית מבוססת בעיקר על בנייה מרקמית. הבינוי המוצע כולל בנייה מירקמית, מלווה רחוב בגובה עד 9 קומות משולבת בשלושה בניינים גבוהים בני עד 17-24 קומות. במרכז התכנית מוצע שטח ציבורי פתוח לינארי נגיש המחבר בין כל חלקי השכונה וסביבתה וכן כיכר עירונית פעילה המשלבת פעילות מסחר, פנאי, תעסוקה, מוסדות קהילה ומגורים. הכיכר מהווה הרחבה של המרחב הציבורי עירוני במפלס רחוב עצמון. 

במרכז התכנית מוצע שטח ציבורי פתוח לינארי נגיש המחבר בין כל חלקי השכונה וסביבתה וכן כיכר עירונית פעילה המשלבת פעילות מסחר, פנאי, תעסוקה, מוסדות קהילה ומגורים. הכיכר מהווה הרחבה של המרחב הציבורי עירוני במפלס רחוב עצמון. 

כמה זה יעלה ליזם שייבחר?

בתכנית מצויין כי היא שומרת על איזון בין מצב נכנס למצב יוצא בהיקף ההפרשות לצרכי ציבור, ומציגה היתכנות כלכלית לביצוע ללא צורך בקרקע משלימה. חוות דעת שמאית לפי תקן 21 שנערך במסגרת התכנית מעריכה, על בסיס פטור מלא מהשבחה, כי הפדיון החזוי בתכנית מוערך ב-1.26 מיליארד שקל, ואת ההוצאות ב-1.1 מיליארד שקל. ההפרש, 160.5 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 14.6 אחוזים. מחברי חוות הדעת כותבים כי הנותנים מציגים רווח יזמי אשר תואם את טווח הרווח היזמי המקובל לאזור נוף הגליל בהתאם להוראות תקן 21.1, שהוא בסיס של 17 אחוזים עם אפשרות לסטייה של 2-3 אחוזים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן