אילוסטרציה // מגדילים

שיטת חישוב חדשה: היטל ההשבחה אך ורק על דירות הדיירים

יו"ר ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בנימין זלמנוביץ', קובע החלטה תקדימית, לפיה היטל ההשבחה בפרוייקטי פינוי בינוי יוטלו על בעלי הדירות, בטענה כי  ההנאה היא של בעלי הדירות ואילו היזם הוא קבלן מבצע בלבד

כרמלה קופר 21.04.2020

תמונת ארכיון מגדילים

ההחלטה התקבלה בעקבות עררים שהוגשו על ידי חברת אשדר והוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, סביב שומה מכרעת שניתנה למתחם פינוי בינוי ברחוב רקנאטי בתל אביב. מהחלטת ועדת ערר לתכנון ובניה (פיצויים והיטלי השבחה), בראשותו של בנימין זלמנוביץ', עולה כי אשדר התקשרה עם רוב בעלי הזכויות במקרקעין במתחם, לביצוע פרויקט פינוי בינוי אולם אז הוגשה על ידי בעלי זכויות בקניין בקשה לקבלת שומת השבחה, שהתגלגלה עד לשמאי מכריע ובגינה הוגש הערר.

בנין רקנטי לפני ההריסה // צילום מיכל ארבל
בנין רקנטי לפני ההריסה // צילום מיכל ארבל

עיקר המחלוקת נסובה סביב לאופן חישוב ההשבחה במקרה של פינוי בינוי, כאשר לטענת הוועדה המקומית יש לשום את שווי המקרקעין התאם לחוק, כפער בין מלוא הזכויות במצב קודם ומצב חדש, ובהתאם להוראות התוכניות החלות בשני מצבי התכנון. לטענת העוררת, העקרונות השמאים לאומדן שווי הקרקע בתוכנית פינוי בינוי נקבעו בתקן שהוכן על ידי מועצה שמאי המקרקעין, תקן 21, לפיו אומדן ההשבחה אמור להיות מחושב על פי בדיקת רווחיות הפרויקט מנקודת מבטו של היזם. 

בהכרעת ועדת ערר צויין כי תוכנית פינוי בינוי משמשת כמקור לניצול מיטבי יותר של קרקע קיימת ובנויה אולם ביצוע של פרויקט כאמור רווי חסמים וכשלים העומדים לפתחו של היזם כמעט בכל תחום אפשרי: "בהעדר כל אפשרות מעשית לבניה עצמית על ידי בעלי הדירות, התקשרות היזם עם בעלי הדירות נועדה להקנות לו את זכות השימוש בקרקע על מנת שיוכל לבנות עליה מבנים חדשים שיכללו מספר יח"ד רבות יותר… התמורה ליזם תהיה באחוזי בנייה נוספים בפרויקט שיצדיקו את העלויות הרבות שהיזם לוקח על עצמו במימוש הפרוייקט", הובהר בהחלטה, "אלא שאותם אחוזי בנייה גוררים או יכולים לגרור חיוב בתשלום היטל השבחה". 

באשר לפרויקט הנידון, קובעת ועדת ערר כי: "במקרה שבפנינו בעלי המקרקעין במועד הקובע הם בעלי הדירות הבנויות והאמורות להיהרס. היזם משמש כקבלן ביצוע להוצאת התוכנית הכוח אל הפועל והוא לא הנהנה הכלכלי מאישורה של התוכנית. 'ההנאה' שלו היא ההנאה שיש לכל בעל מקצוע שזוכה במכרז לניתנת שירותי בנייה. ההנאה של 'בעלם של המקרקעין' היא מה שהם מקבלים בפועל, כאשר לרוב מדובר על דירה חדשה, גדולה יותר מהדירה המקורית בתוספת מחסן וחנייה. הדירות העודפות, דהיינו התמורה שמקבל היזם, מהווה שווה ערך לשירותי הבנייה שהוא מספק לבעלי המקרקעין, ובתוספת רווח יזמי סביר שלו הוא ראוי בשל השקעות שביצע". 

עוד מתייחסת הוועדה לגישות השמאיות השונות, ומציינת כי בהתאם לגישה אחת נבחן המגרש כולו, כאשר השווי במצב הקודם יהיה שווי דירות הבנויות, בתוספת זכויות לא מנוצלות ככל שישנן. על גישה זו קובעת הוועדה כי: "לטעמנו הגישה לא ראויה. ראשית, היא תגרור את ועדת הערר לשמש דה פאקטו כערכאת ערעור על תקן 21 שאושרה בוועדה המחוזית. שנית, היא תגרור את ועדת הערר להכנס לתנאים וסעיפים הסבוכים שבחוזים בין הצדדים ולכח המיקוח של הצדדים ומכאן להיות שותפה להצלחת הפרויקט בלי להיות שותפה לסיכונים. שלישית, היא בקלות יכולה להביא לתוצאה לפיה לא יהיה היטל השבחה על אף שאין ספק שבעלם של המקרקעין מצבו הושבח". 

בהתאם לגישה השנייה, נבחן אך ורק את התמורה שמקבלים בעלם של המקרקעין מתוך הנחה שאת כל העלויות שהם אינם מקבלים יש לנטרל. על כך קובעת הוועדה כי: "סוברים אנו כי הוודאות, היציבות והפשטות שיובילו לגביית מס אמת מחייבים שבחינת ההשבחה תעשה לפי התמורה אותה מקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט שהוא, ורק הוא 'בעלם של המקרקעין' והתמורה שהוא מקבך היא המשקפת נכונה את עליית ערכם של מקרקעין עקב אישור תוכנית". 

הוועדה קובעת כי בעלי הדירות האמורות לההרס בפרויקט פינוי בינוי הם הבעלים במצב הקודם, טרם אישור התוכנית והם הבעלים לאחר אישורה וכי "רק בשלב מאוחר יותר יצטרפו בעלי נוספים למקרקעין". עוד היא פוסקת: "היטל השבחה צריך להבחן בעיני בעלי המקרקעין ובזכויות שהם זכאים לו. בסופו של דבר, על דרך הרוב וככל שלא הוכח אחרת, לבעלם של המקרקעין במצב הקודם היתה דירה נחותה, בבניין ישן. המצב החדש מקבל בעלם של המקרקעין דירה חדשה ולרוב גדולה יותר מדירתו המקורית… לעמדתנו, רק על תוספת זו, בהתאם למבחנים שמאים מקובלים, קמה החבות בתשלום היטל השבחה. עמדתנו היא שדירות התמורה במוקנות ליזם, הן נקודת האיזון של הפרויקט… 

"יוצא אפוא שהיטל ההשבחה היחיד על פרויקט פינוי בינוי הוא היטל בגין הדירות הישנות, שהושבחו בתוכנית והפכו לחדשות. לטעמנו, זו גם הסיבה שאין לראות ביזם כי שנהנה מאישורה של התוכנית אלא יש לראות בו כקבלן ביצוע שזכה במכרז להוצאת הפרויקט מהכח אל הפועל". 

סוף דבר, משמעות ההחלטה שמקבלת ועדת ערר היא שהיטל ההשבחה הינו אך ורק לבעלי הדירות במצב הקודם: "משעה שהחלטנו שבחינת ההשבחה בתוכניות פינוי בינוי תהיה באופן בו ההשבחה תיבחן אך ורק ביחס לבעלי הקרקע, הרי שיש לבחון כל מקרה לגופו ובכפוף לזכאות לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית".

הוועדה מורה כי: "הדיונים ביחס לשומות נשוא התוכנית מושא ערר זה יתבצעו לאחר שאלה יערכו בהתאם לאמור בהחלטה זו ובמימושים שיעשו במכר או לעת הוצאת היתר בנייה". הוועדה פוסקת לעניין הפרויקט הנידון כי תוצג שומה חדשה, שתערך בהתאם לאמור בהחלטתה: "המשיבה תתייחס בשווי מצב קודם לכל הזכויות במקרקעין ככל שאלה לא נוצלו במצב הקודם ובמצב החדש, תתייחס לתמורה שמקבלים בעלי הדירות בלבד".

עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון
עו"ד צבי שוב // צילום: כפיר סיוון

עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה, התייחס להחלטה, ואמר כי:  "החלטה זו מצביעה על עצימת עיניים של המערכת המשפטית למצב המורכב הקיים בתחום ההתחדשות העירונית ואין להשליך מהמקרה הנדון על היטלי השבחה בהתחדשות עירונית באופן רחב יותר . במקרה הנדון היה ידוע כבר מה התמורה שמקבלים הדיירים ועל כן יכלה ועדת הערר לבחון את ההיטל. עם זאת, החוק הקיים לא נתן דעתו למקרים מורכבים ולהשלכות ולכן, החלטה זו תביא למחלוקות רבות. יש לתקן בחקיקה את עניין הפטור מהיטל ההשבחה ולהפוך אותו לקבוע בחוק ולא כפי שהוא כיום, ברירת מחדל של הרשויות. בנוסף, כדי למנוע מצב בו בעל הזכויות ישלם ריבית בטרם תחילת העבודה על הפרויקט, יש להעביר את התשלום ההיטל לשלב שבו הפרויקט מתממש ויוצא לפועל ולא כפי שנהוג כיום לשלם ההיטל במעמד החתימה מול היזם כיוון שכידוע בהתחדשות עירונית ישנן מהמורות רבות וגם חתימה עם יזם לא מבטיחה בניה של הפרויקט ומימושו. במקרים בהם אושרה תכנית אבל לא קיימת הסכמה עם יזם, או כאשר היזם ביטל את ההסכמים כי גילה שהעסקה לא כלכלית, וכדומה, החלטה זו לא תהיה הוגנת כלפי בעלי הדירות והזכויות. ההחלטה יוצאת מנקודת ההנחה כי התוכנית להתחדשות עירונית אכן תשביח את הנכס אך זה אינו ניתן לבחינה בצורה פשוטה".

עו"ד יריב בר דיין //  יחצ
עו"ד יריב בר דיין // יחצ

עו"ד יריב בר דיין, בעל משרד עורכי דין ומבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין כי: "על פי הדין הקיים חובת תשלום היטל ההשבחה היא על הבעלים של הקרקע ובכלל זה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ולא על היזם. אין כל שינוי או חידוש בהחלטת ועדת הערר לעניין זה. רק מערכת היחסים החוזית שבין יזם לבין בעלי דירות היא הקובעת מי מבין הצדדים נושא בחובת התשלום בפועל. בכל ההסכמים של פינוי בינוי עד היום וכך יהיה גם להערכתנו בעתיד, חובת התשלום בפועל תחול על היזמים.

החידוש בערר הוא לא בשאלה מי יהיה הצד שיישא בתשלום, אלא לגבי אופן החישוב של שיעור היטל ההשבחה בפרויקט  . יש לזכור כי מדובר בחלטה של ועדת ערר בלבד ובנסיבות ספציפיות של תיק אחד  שבו התמורות שבין בעלי הדירות לבין היזם היו כבר קבועות  וידועות במועד שבו ועדת הערר נדרשה לנושא. בזהירות נטען כי מוקדם לדעת כיצד תשפיע החלטה זו על השוק בעתיד וכי טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות