banner
בניין ישן באור יהודה // באדיבות ראדקו התחדשות עירונית
בניין ישן באור יהודה // באדיבות ראדקו התחדשות עירונית

הפערים ברווח היזמי: 38 מיליון שקל יותר בבת ים לעומת רמת גן

עד כמה ערכי הקרקע משפיעים על הרווח היזמי לעומת מדיניות העיריות והוועדות המחוזיות? תכירו את הפערים בין חמש תוכניות פינוי בינוי, 1,895 יח"ד, בערים רמת גן, אור יהודה, רמת השרון ובת ים

זיו גולדפישר 21.03.2023

הוועדה המחוזית תל אביב תדון בראשית השבוע הבא בהפקדתן של חמש תכניות פינוי בינוי הכוללות 1,895 יח"ד. התכניות כוללות הריסה של 481 יח"ד. ארבע מבין התכניות עולות לדיון ראשון בוועדה. התכניות הן: התחדשות עירונית ברחוב אחד העם ברמת גן; התחדשות עירונית מתחם התקווה/מעלה השואבה – רמת גן; התחדשות עירונית מתחם ריינס רמת השרון; מתחם התחייה בת ים. תכנית חמישית, פינוי בינוי מתחם המלבן – אור יהודה, עולה לדיון נוסף בוועדה, לאחר שהוחלט בדיון קודם להפקידה בתנאים.

רחוב אחד העם רמת גן – שיעור רווח של 18.5 אחוזים
תכנית פינוי בינוי ברחוב אחד העם 2, 4, 6, 8, 10 ברמת גן, ששטחה 11.3 דונמים, כוללת פינוי והריסת 4 בנייני מגורים בני 3 קומות (12 יח"ד בכל בניין), וסה"כ 48 יח"ד קיימות, וכן מבנה ציבור. מדובר במבנים נבנו בשנות ה 50 של המאה הקודמת, בצפיפות נמוכה, מצבם הפיזי רעוע ובחלקם בוצעו הרחבות. במקומם, מציעה התכנית בנייה של 154 יח"ד בשני בניינים בני 22 קומות כל אחד (מכפיל 3.21). 

את התכנית יזמה חברת אזורים, שהגישה אותה יחד עם הרשות המקומית. עורך התכנית הוא עמיקם ודעי ממשרד גיורא גור ושות'. מדוח שמאות שהוכן עבור היזמים עולה כי עלות הקמת הפרויקט היא 257.5 מיליון שקל. היטלי ההשבחה מוערכים ב-24.3 מיליון שקל והתקבולים מוערכים ב-333.9 מיליון שקל – בסך הכל, מדובר ברווח של 52 מיליון שקל, שיעור רווח של 18.5 אחוזים מהעלויות.

שכונת הגפן ברמת גן – מגדלים בני 28 קומות
תכנית פינוי בינוי במתחם התקווה/מעלה השואבה בשכונת הגפן ברמת גן כוללת פינוי והריסה של שבעה בנינים קיימים בני 3 קומות הכוללים 89 יח"ד והקמת 250 יח"ד בשני מגדלים בני 28 קומות (מכפיל 2.8). 

את התכנית יזמו חברת אביב התחדשות עירונית במעלה השואבה וקבוצת צליח רוטשילד מימון והשקעות. עורך התכנית הוא רן בלנדר. חוות דעת שמאית שנערכה עבור הפרויקט מעריכה את עלות ההקמה ב-382.6 מיליון שקל, ואת היטל ההשבחה ב-9 מיליון שקל. התקבולים מוערכים ב-453.2 מיליון שקל, ובסך הכל רווח של 61.6 מיליון שקל, שיעור רווח של 15.7 אחוז מהעלויות.

שכונת מורשה ברמת השרון – שטח ממוצע של 95 מ"ר
תכנית פינוי בינוי במתחם ריינס בשכונת מורשה ברמת השרון, ששטחה 15.2 דונמים, כוללת פינוי והריסה של 7 בניינים קיימים בני 3-4 קומות הכוללים 104 יח"ד והקמת 270 יח"ד ב-5 בניינים, שגובהם בין 9 ל-22 קומות (מכפיל 2.6).

השטח הממוצע לדירות הוא 95 מ"ר. תמהיל הדיור בפרויקט הוא: יחידות דיור קטנות מאוד: 27 יח"ד (10 מסך הדירות); יחידות דיור קטנות: 81 יח"ד (30 אחוז מהדירות); יחידות דיור בינוניות: 108 יח"ד (40 אחוז מהדירות); יחידות דיור גדולות: 54 יח"ד (20 אחוז מהדירות).

התכנית הוגשה על ידי עיריית רמת השרון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עורכת התכנית היא אירית צרף נתניהו אדריכלות ובינוי ערים.

מכפיל 4.1 ברחוב התחייה בבת ים
תכנית ההתחדשות במתחם התחייה בעיר בת ים ממוקמת בשטח של 8.7 דונמים, בין הרחובות רהב במזרח, התחיה בצפון ותנין במערב. התכנית כוללת הריסה של 5 מבני שיכון ישנים בני 3 קומות הכוללים בסך הכל 90 יח"ד. במקומם, התכנית מציעה בנייה 2 מבני מגורים בבנייה מרקמית וכן מגדל מגורים בן 30 קומות הכולל קומת הקרקע עירוב שימושים למסחר ולשטחים ציבוריים מבונים. בסך הכל, התכנית מציעה בנייה של 370 יח"ד (מכפיל 4.1). 

את התכנית יזמה איוויב נדל"ן מתחם התחיה, והיא נערכה על ידי תאה קיסלוב. חוות דעת שמאית שנערכה עבור היזמים מעריכה את עלות הפרויקט ב-517.8 מיליון שקל, ואת הפדיון ב-607.5 מיליון שקל – רווח של 89.7 מיליון שקל, שיעור רווח של 17 אחוז מהעלויות.

מתחם המלבן באור יהודה – מכפיל 5.68
פינוי בינוי מתחם המלבן– אור יהודה עולה לדיון נוסף בוועדה, לאחר שהוחלט להפקידה בתנאים לפני יותר משנה וחצי (יולי 2021). התוכנית, יוזמת הרשות המקומית והרשות להתחדשות עירונית, כוללת 852 יחידות דיור, מתוכן כ-170 דירות קטנות, שיוקמו ב-15 מבני מגורים חדשים בני 8 עד 23 קומות, זאת במקום 150 יחידות דיור הקיימות כיום במתחם ב-13 מבנים וותיקים בני עד 4 קומות (מכפיל 5.68).

הוועדה המחוזית החליטה בדיון קודם להפקיד את התכנית בתנאים, הכוללים בין השאר להקצות 20 אחוז מסך הדירות לדירות קטנות בגודל של עד 63 מ"ר שטח עיקרי ליח"ד. כעת הוועדה צפויה לבחון את התכנית בשנית ולקבוע אם להפקידה בפועל.

התוכנית נערכה ע"י משרד גלור תכנון ואדריכלות בע"מ.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות