כיצד אפשר להגיע להסכמות עם הדיירים ללא כפייה – הדרך הנכונה והפתרונות לקידום פרויקטים של פינוי בינוי
בית המשפט המחוזי בתל אביב פרסם לאחרונה פסק דין יוצא דופן, סרבני פינוי־בינוי בהרצליה יפצו את השכנים שלהם, דיירי הבניין שביקשו לקדם הליך של פינוי בינוי בסכום של כ-8 מיליון שקלים, בשל התנגדותם לפרויקט והקשיים שהערימו על קידומו, או לחלופין ניתן יהיה לאשר בשמם פינוי־בינוי במבנה על אף התנגדותם.
ההחלטה הקיצונית הזאת מבוססת על חוק פינוי בינוי המאפשר לדיירים לתבוע דייר אחר, המסרב לפרויקט פינוי־בינוי, אם הסירוב שלו אינו סביר. בשל העובדה שהאפשרות לתבוע פיצוים מהדייר הסרבן לא קידמה בפועל את הפרויקטים, החוק תוקן ב – 2018 והעניק לבית המשפט בנוסף סמכות לאשר את פרויקט הפינוי־בינוי, ולמנות אדם שיוסמך לדון בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.
נוצר מצב שבתי המשפט יכולים היום גם לחייב דיירים שמסרבים לעסקאות פינוי־בינוי בפיצוי כספי, וגם למנות אדם שיסכים במקומם לעסקה.
בשנים האחרונות החוק שונה גם ביחס לשיעורי ההסכמה לפרויקט ואילו ירדו מ – 80% ל – 66% כלומר 33% מבעלי הדירות במבנה שלא יסכימו לפרויקט עלולים להפוך לסרבנים וניתן יהיה לכפות עליהם את הפרויקט.
לעניות הח"מ מדובר במתווה קיצוני הכופה על בעלי דירות שרכשו דירות במיטב כספם ולעיתים מתגוררים בהם שנים רבות להסכים להליך פינוי בינוי גם אם הם לא חפצים בו.
אז יש שיגידו שמדובר בדיירים סרבים, בסחטנים המבקשים לשפר את ההסכם האישי שלהם מול היזמים על חשבונם של דיירים אחרים, על עברייני בנייה שבנו תוספות בנייה באופן לא חוקי ורוצים להנציח את המצב הקיים.
אולם, כמי שחי את הענף כבר למעלה מ – 20 שנה, וכמי שנולד וגדל בדירת שיכון וראה את ההתמודדות ואת החשש של הוריו בכל פעם שיזמים דפקו על הדלת והציעו להם להרוס את הבית שלהם ולבנות במקומו דירה חדשה, אני יודע שבמקרים רבים הסרבנות נובעת מחרדה אמיתית, תחושה של חוסר שליטה על הנכס היקר ביותר שיש ברשותם, וחוסר ידע על ההליך וההגנות שהוא מציע.
בשנים האחרונות נפגשתי עם אלפי בעלי דירות להם הצעתי לקדם פינוי בינוי בבניין ומהניסיון שלי גם את הסרבנים הקולניים ביותר ניתן לרתום לתהליך, לזהות את הסיבה להתנגדות ולהציע לה פתרון כמו שילוב המתנגדים בנציגות הבניין שיקנה להם שליטה על התהליך, ביצוע הסברה באופן אישי לכל דייר, ביצוע כל הפעולות בשקיפות מלאה כדי למנוע תחושה שהשכן מקבל יותר , ועוד ועוד פעולות שאנחנו עושים ביום יום על פי המודל החברתי ובכך מצמצמים את הסרבנות לשיעורים אפסיים.
אני מאמין שהשיטה של איומים היא השיטה הגרועה ביותר לקידום תהליכים היא מבצרת את הסרבן בעמדתו ומעודדת סכסוכים מרים בין השכנים לבין עצמם. הדרך הנכונה לקידום התהליך שצורה משותפת היא באמצעות מתן פתרונות.
ואכן ניתן לראות שבמקביל לחקיקה בנושא דיירים סרבנים, קידמה הממשלה חקיקה מיוחדת עבור קשישים המתגוררים בפרויקטים המיועדים לפינוי. במקרה זה אנחנו רואים כיצד החקיקה מחייבת את היזם לתת פתרונות לקשישים שיקלו עליהם את ההסכמה לפרויקט. כך לדוגמא היזמים מחוייבים לאפשר לקשיש שירצה בכך מעבר למגורים בבית אבות במועד הפינוי והשלמת פיצוי כספי בשווי הדירה חדשה, הם מחוייבים לאפשר לו מעבר לדירה מחוץ לפרויקט באותו ערך של הדירה החדשה או קבלת פיצוי כספי במידה וערכה נמוך יותר, מכיוון שחלק מהקשישים מסרבים לפרויקטים כי אין להם צורך בדירה גדולה היזמים מתחייבים גם לתת להם 2 דירות קטנות בפרויקט בשווי הדירה החדשה שמגיעה להם או קבלת דירה קטנה + פיצוי כספי, כל הפתרונות האלו שיצר המחוקק הם הדרך הנכונה להתמודד עם החסמים שיש בפינוי ובינוי עבור האוכלוסייה המבוגרת. ואני מאמין שחשוב וניתן במסגרת חקיקה למצוא פתרונות נוספים שמסייעים לבעלי הדירות ולא כופים עליהם התחדשות שהם לא רוצים בה.
*הכותב, ניר שמול, הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית העוסקת בייצוג וליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ומנכ"ל חברת שניר לשיווק נדל"ן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
