הקרב על מתחמי השיקום: האם רק החברות הגדולות יישארו במשחק?

רשות המיסים פרסמה השבוע רשמית את הקריטריונים ותנאי הסף שבהם יידרשו לעמוד יזמי שיקום הפועלים במתחמים שנפגעו מירי טילים, לצורך קבלת סיוע ומימון ממשלתי עבור חלופת היציאה ("ביי-אאוט"). החידוש המשמעותי והמרכזי בנוהל החדש קובע מסגרת קשיחה שמטרתה להבטיח מראש את איתנותם הפיננסית והביצועית של החברות הנבחרות, וזאת כדי למנוע כשלים עסקיים פוטנציאליים ולשמור על כספי הציבור. על פי ההנחיות החדשות, יזמים שיבקשו לקדם מתחמים אלו יידרשו להוכיח ניסיון מעשי רב בהיקפי תכנון, ביצוע ומסירות של מאות יחידות דיור, לצד חוסן כלכלי מוכח.

הפרסום הנוכחי מגיע בהמשך לחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, אשר מסדיר את הדרכים לשיקום מהיר של מתחמי מגורים שנפגעו. במסגרת החוק, אחת האפשרויות המרכזיות העומדות בפני הדיירים היא חלופת ה"ביי-אאוט", המאפשרת להם למכור את זכויותיהם ליזם ולקבל פיצוי כספי מהיר בשווי דירה חדשה מבלי להמתין שנים להשלמת הפרויקט הארוך. המדינה, באמצעות קרן הפיצויים של מס רכוש, משתתפת במימון רכישת הזכויות הללו עבור היזם, שמחויב להשיב את הכספים בהמשך הדרך. כעת, רשות המסים מבהירה כי הסיוע הכלכלי הקריטי הזה לא יינתן לכל יזם, אלא יותנה בעמידה בשורה ארוכה של תנאים ביצועיים, פיננסיים ורגולטוריים מורכבים במיוחד.

החלטה זו מעוררת תהיות רבות וביקורת בקרב גורמים בענף, החוששים כי הדרישות המחמירות עלולות לייצר אפקט הפוך ולעצור את מלאכת השיקום. 

נראה כי המדינה מייעדת את המתחמים לשיקום אך ורק ליזמים מהמעלה הראשונה בישראל, ומנטרלת רשימה של יזמים ראויים אחרים, שאינם עומדים באחד או יותר מן הקריטריונים שנקבע.

המדיניות הזו מייצרת סינון חד ונוקשה במיוחד, אשר עלול להוציא מהמשחק חברות בנייה ויזמות מנוסות ואיכותיות רבות. חברות אלו, למרות שיש ביכולתן להוציא פרויקטים כאלו אל הפועל בצורה טובה, נחסמות בשל אי-עמידה מדויקת ברף המינימלי והקשיח שנקבע על ידי רשות המסים. 

מצד אחד, יש הגיון בכך שיזמים חזקים הם אלו שיטפלו במתחמים לשיקום, לאור הניסיון והאיתנות הפיננסית הנדרשת לשם כך, יחד עם זאת, הסביבה הכלכלית המאתגרת שבה נמצא הענף עלולה לשבש לחלוטין את הציפיות של המדינה לגבי היענות החברות הגדולות, יתכן כי לא הרבה יזמים חזקים כאמור ״יקפצו על המציאה״, וזאת במיוחד בהינתן התקופה הנוכחית המורכבת בשוק המגורים. 

שוק המגורים חווה כיום טלטלות, עלויות מימון גבוהות וחוסר ודאות כללי, דבר שגורם גם לחברות הגדולות והחזקות ביותר לגלות שמרנות יתר ולבחון בשבע עיניים כל סיכון חדש, בטח כשמדובר במתחמים מורכבים לשיקום. אם המכרזים והמתחמים יישארו שוממים ללא דורש והחברות הגדולות ידירו את רגליהן, המדינה תיאלץ לבצע פניית פרסה משמעותית כדי למנוע קיפאון ממושך ולהניע את הפרויקטים עבור התושבים. במקרה זה המדינה תידרש להסיר חסמים וקריטריונים, תוך נטילת סיכון גבוה יותר, על מנת לממן, לקדם ולזרז ביצוע של מתחמים כאלו. 

הכותב, עו"ד אלון וולנר, הינו שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן