בהחלטת חריגה, עיריית רחובות לא תפצה בעל נכס על ירידת ערך בגין אישור תכנית המעצימה זכויות בנייה

בהחלטת חריגה, ועדת הערר המחוזית קבעה כי עיריית רחובות לא תפצה בעל נכס על ירידת ערך בגין אישור תכנית, וזאת מכיוון שמתקיימים התנאים לפטור מתשלום הפיצויים. בהחלטת הוועדה נקבע כי אין הצדקה לפיה הרשות המקומית תשלם בגין הפגיעה, מכיוון שהפגיעה אינה חוצה את תחום הסביר והתכנית הפוגעת נועדה לשרת את כלל הציבור.

ההחלטה ניתנה בעקבות ערר שהגיש בעל בית מגורים חד קומתי בשכונת נווה עמית בעיר, בגין החלטת הוועדה המקומית לדחות תביעת פיצויים שהגיש בגין אישור תכנית לתוספת שימושים וזכויות במבנים ומוסדות ציבור. מדובר בתכנית החלה על כלל מרחב התכנון של העיר רחובות, ומטרותיה הן הרחבת התכליות והשימושים בשטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור, והגדלת זכויות הבניה ומספר הקומות. העורר, שבצמוד לביתו יש חלקה שייעודה ציבורי, טען כי העצמת זכויות הבניה בחלקה הציבורית הפוגעת, גורמת לירידת ערך של בית מגוריו בשיעור של 23 אחוזים.

עם זאת, השמאי המייעץ שבחן את השינוי באינטנסיביות הבינוי הצפויה בחלקה הציבורית הפוגעת, קבע כי לאור העובדה שבמצב הקודם הותרה בנייה של 2 קומות בלבד, הרי שבמצב החדש שיעור ירידת הערך הוא לא יותר מ-3 אחוזים. על בסיס ניתוח זה, העריך השמאי המייעץ את ירידת הערך שנגרמה למקרקעין בגין אישורה של התכנית בשיעור של 3 אחוזים בלבד.

העורר הגיש ערר כנגד קביעת השמאי, וטען כי השומה שגויה מכיוון שהשמאי המייעץ בחן במצב החדש בינוי פוטנציאלי של 3 קומות בלבד, שעה שהיה עליו לבחון את מלוא הפוטנציאל התכנוני של 4 קומות כפי שמתירה התכנית. ועדת הערר, בראשותו של עו"ד יוני שורץ, דחתה את הערר, וקבעה כי השמאי המייעץ קבע מפורשות בחוות דעתו, כי גם בתרחיש של בניית 4 קומות, שיעור הפגיעה במקרקעין עומד על 3 אחוז בלבד. "קביעה זו של השמאי המייעץ, הינה קביעה שמאית מקצועית מובהקת, המצויה בליבת שיקול הדעת של השמאי המייעץ, ולא מצאנו כי נפלה בה טעות מהותית", נכתב.

מנגד, הוועדה המקומית רחובות טענה כי יש לפטור אותה מתשלום הפיצויים, מכוח סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בסעיף שקובע פטור מתשלום פיצויים לבעלי נכסים, במקרה שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. הסעיף קובע את המקרים שבהם חל פטור מתשלום פיצויים בגין תוכנית פוגעת.

ועדת הערר ציינה בהחלטה כי מתן הפטור ייעשה באופן חריג בלבד, והדבר מותנה ב-3 תנאים מצטברים: הפגיעה נכללת באחד מהמקרים המפורטים בסעיף; הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר; אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. 

בתנאי הראשון, הסעיף מגדיר שורה של מקרים שבגינן ניתן לתת פטור מפיצויים, ובראשם סעיף 200 (1) שעניינו "שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם". 

הוועדה קבעה כי: "הפגיעה נובעת משינוי בהוראות הבינוי, הגדלת זכויות בנייה ותוספת קומות במגרש המיועד למבני ציבור הגובל במקרקעי העורר, והוראות אלו נכנסות לגדר סעיף 200 (1) לחוק, שעניינו שינוי בתחום אזורים והתנאי השימוש בקרקע, ועל כן התנאי הראשון מתקיים".

התנאי השני, סבירות הפגיעה, נבחן על פי שלושה מבחני עזר עיקריים: שיעור ירידת הערך, מידת פיזור הנזק, וקיומו של אינטרס ציבורי. הוועדה ציינה כי ירידת ערך של 3 אחוז היא בשיעור פגיעה נמוך באופן מובהק, ומשכך המסקנה המתבקשת היא שהפגיעה בגין התכנית מושא הערר, מצויה בתוך התחום הסביר.

הוועדה קבעה כי גם מבחן המשנה השני, מידת פיזור הנזק, חל במקרה זה. הוועדה ציינה כי מדובר בתכנית כלל עירונית, המיועדת לייעל את השימוש בכל שטחי הציבור הקיימים העיר רחובות, ועל כן הנזק הנטען אינו ייחודי לעורר.

ובאשר למבחן המשנה השלישי – קיומו של אינטרס ציבורי בתכנית, הוועדה קבעה כי התועלת הציבורית הצומחת מן התכנית היא משמעותית ביותר ובעלת משקל סגולי רב, וכי התכנית מיועדת להביא לניצול אפקטיבי, יעיל ונכון יותר של כלל שטחי הציבור בעיר רחובות. על רקע זה נקבע כי מתקיים גם התנאי השני, והפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין.

וביחס לתנאי השלישי, תנאי הצדק, הוועדה ציינה כי יש לבחון האם בנסיבות המקרה יהיה זה צודק להטיל את נטל הפיצוי על הקופה הציבורית. "לא מצאנו כי הועדה המקומית התנהלה שלא כראוי באופן המצדיק תשלום פיצויים מטעמי צדק, חרף כך שנמצא שהפגיעה אינה חוצה את תחום הסביר, והואיל ומדובר בפגיעה של 3 אחוזים הנובעת מתכנית המשרתת צרכים קהילתיים חיוניים, שעניינה כאמור לעיל – ניצול אפקטיבי, יעיל ונכון יותר של כל שטחי הציבור בעיר רחובות, אין הצדקה בנסיבותיו הספציפיות של ענייננו להטיל על הציבור את עלות הפיצוי, שכן חיובה של הרשות בפיצויים, עלול להוות חסם בפני הרשות בבואה לקדם תכניות דומות לרווחת כלל התושבים, והצדק הוא לעודד את הרשות ליזום תכניות שכאלה".

הוועדה קבעה כי 3 התנאים מתקיימים, ולכן הוועדה פטורה מתשלום הפיצויים. עם זאת, נוכח העובדה שנקבעה פגיעה בערך המקרקעין, הוועדה ציינה כי לא היה מדובר בתביעת סרק, ולכן העורר זכאי להשבת מחצית משכר טרחת השמאי המייעץ שעמד על 31,590 שקל, והורה לוועדה המקומית להשיב לו 15,795 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן