מי זכאי לזכויות הבנייה הנוספות בפירוק שיתוף?

בית משפט השלום בתל אביב-יפו, בפסיקתו של השופט גיא פורר, נתן לאחרונה הכרעה עקרונית בסוגיה המעסיקה בעלי נכסים רבים בעידן ההתחדשות העירונית: כיצד מחלקים "בונוס" של זכויות בנייה נוספות הנובע מהריסת מבנה ישן במסגרת הליך פירוק שיתוף .

פסק הדין  עוסק בסכסוך במקרקעין , הצדדים שותפים בחלקים שווים  במגרש בנוי מבנה חד קומתי צמוד קרקע  בשטח של כ-120 מ"ר על קרקע בשטח 448 מ"א ברמת גן.  המבנה הוקם  על פי היתר בנייה שניתן בשנת 1954 למורישם של הנתבעים.  תוכניות החלות במקום מראות כי עם הריסת המבנה הישן  ניתן לאשר זכויות בנייה נוספות להקמת שתי יחידות דיור נוספות. 

החלקה מחוזקת בחלקים שווים   התובעים  שהם תושבי חוץ, שביקשו לממש את זכויותיהם בנכס  לבין הנתבעים  , הטוענים כי מדובר בבית משפחתם ששימש את המשפחה  במשך כ-70 שנה .

שמאי מקרקעין ואדריכל, חיים בן ארי העריך ב- 25.4.2025 העריך את שווי החלקה על פי זכויות הבנייה  הבסיסיות  בסך 12,062,000 שקל . בנוסף, ציין המומחה כי על התוכנית חלקה זכויות נוספות להקמת שתי יחידות דיור בשווי של כ-2.67 מיליון שקל , מעבר לשווי המקרקעין הבסיסי. 

השאלה המשפטית המרכזית שעמדה לדיון היא למי שייכת תוספת  זכויות הבנייה שניתן לקבל כאן בעקבות הריסת המבנה. התובעים טענו כי מדובר בחלקה המוחזקים בחלקים בלתי מסוימים ( מושע) ולכן מלוא זכויות  הבנייה בחלקה כולל אלה הנובעות מהריסת המבנה , וצריכות להתחלק שווה בשווה.

מנגד, הנתבעים טענו כי התנהלות הצדדים במשך 70 שנה, לרבות הקמת המבנה בהיתר , וכי שתיקת התובעים במשך עשרות שנים מלמדת  על " הסכם מכללא" המעניק לנתבעים את מלוא זכויות הבנייה ובפירותיו. בנוסף, טענו כי זכויות הבנייה החדשות בשל הריסת הבניין ניתנות כתמריץ  סוג של בונוס  תכנוני  כדי לעודד בעלים ישנים להרוס מבנה.

בהכרעתו, ביצע השופט פורר הבחנה דקה בין המישור הקנייני לבין המישור של מניעת התעשרות שלא במישור הקנייני. בית המשפט פסק כי אין מחלוקת  כי הצדדים מחזיקים בחלקים בלתי מסוימים בחלקה , אין גם חולק כי המבנה הקיים המחובר לקרקע  הוקם לפני כ-70 שנים ע"י מורישם של הנתבעים נעשה לפחות בהסכמת מכללא של התובעים או מי מטעמם. בית המשפט הדגיש כי העובדה שהנתבעים עשו שימוש ייחודי במבנה, ואפילו אם הדבר נעשה תוך הסכמת התובעים, אין הדבר מקנה להם זכות קניינית אלא לכל היותר רישיון במקרקעין , שאינו זכות קניינית אלא זכות חוזית אישית. 

בית המשפט פסק כי זכות הקניין במבנה, שהוא מחובר לקרקע בבעלות משותפת, שייכת לצדדים בחלקים שווים, וכן כאן חל הכלל לפי התמורה העתידית של זכויות הבנייה צריכות להתחלק בין הצדדים בחלקים שווים. 

עם זאת בית המשפט הכריע בכורח סעיף 48 לחוק מקרקעין , כי כאשר השיתוף במקרקעין מפורק בדרך של מכירה ובמקרקעין קיימים מחוברים שאחד השותפים והתמורה שקיבל עולה על זו שהייתה מתקבלת ללא מבנה הקיים , זכאי השותף להחזר השקעתו במבנה המחובר לקרקע לפי עקרון החלת עשיית עושר לא כדין.  בית המשפט קבע כי זכויות הבנייה עתידיות המותנות בהריסה " כעליית ערך" – במקרה שלפנינו, מתקיים קשר סיבתי ישיר- אלמלא הוקם המבנה לא היו צומחות הזכויות הנוספות.

לסיכום, בית המשפט קבע נוסחת איזון מעשית: מתוך התמורה שתתקבל במכירה, יושבו לנתבעים תחילה הוצאות הקמת המבנה המקורי בערכן הריאלי העדכני – עד לתקרת תוספת השווי של 2.67 מיליון ש"ח יתרת התמורה תחולק שווה בשווה בין הצדדים

המסקנה העולה מפסק הדין כי בעוד זיקה רגשית אינה מקנה יתרון כלכלי על פי החוק, תרומה פיזית מוכחת לשווי הנכס הקיים תזכה את המקים בהשבה הוצאות ההקמה , . פסק הדין משרטט כלי פרשני שצפוי להשפיע על הדרך שבה ערכאות ידונו שאלות דומות של " בונוס הריסה" בהליכי התחדשות עירונית. (תא 20667-09-24 ).

*הכותב, עו"ד שחר לוינזון, הינו שותף בכיר במשרד יוסף ישורון  ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן