פרויקט העצמאות 31,יהוד,אותו הקימה חברת GLM ישראל
פרויקט העצמאות 31,יהוד,אותו הקימה חברת GLM ישראל

"בהתחדשות עירונית, הזמן פועל כנגד הדיירים"

פרויקטים של התחדשות עירונית החלו עם תמורות נאות לדיירים, אך ככל שחולף הזמן, התמורות  לדיירים הולכות וקטנות. "כיזם המעוניין למקסם את הערך לדיירים אני ממליץ לבעלי דירות לפעול בהקדם לבחירת יזם היודע להתמודד מול האתגרים הרבים בזמנים קצרים", אומר נועם חרותי, מנכ"ל משותף בחברת GLM ישראל

מירב דוסטר 19.07.2022

"נולדתי וגדלתי ביהוד, אני מכיר אותה היטב ובה גם היה הפרויקט הראשון שיזמתי בחברת GLM ישראל", מספר נועם חרותי, מנכ"ל משותף בחברת GLM ישראל. "חתמנו עם הדיירים ברחוב העצמאות 31 ביהוד הסכם לפרויקט פינוי בינוי ובזמן שיא הושלמה הקמת הפרויקט, מכירת כל הדירות ואכלוסן. במקום שני בניינים ישנים, אשר כללו בסה"כ 8 יחידות דיור, התב"ע אפשרה לנו להקים מגדל בן 15 קומות, הכולל 69 יחידות דיור ושני מרתפי חנייה", מספר חרותי. 

לדבריו, "היחס הנדיר הזה: מ-8 יחידות קיימות ל-69 דירות חדשות, נתן לנו אפשרות להעניק תמורה ייחודית לבעלי הקרקע: כל דייר קיבל 2 דירות חדשות. מדובר בתמורה שאין כמותה כיום! הדיירים זכו בדירה חדשה וגדולה למגורים ודירה נוספת להשכרה לטובת שיפור איכות החיים כאשר כל המיסים שולמו על ידינו. הייתה כאן עסקה מדהימה לבעלי הדירות. מעבר לשיפור באיכות החיים, הפרויקט הביא להשבחה כלכלית דרמטית לבעלי הדירות ובני משפחתם". 

איך היה ניתן להעניק תמורה כה גבוהה לדיירים?
"בתחילת הדרך, כדי לעודד תהליכי התחדשות עירונית, העיריות אפשרו יחס זכויות גבוה, אשר יצר ליזמים מרווח גדול בין ההכנסות להוצאות. אצלנו בחברה הדבר בא לידי ביטוי במתן תמורות גבוהות מאוד לדיירים, על חשבון הרווח היזמי. כבכל פרויקט שלנו, אנו רואים בדיירים שותפים מלאים לדרך, החל מחתימת החוזה ועד לשנים אחרי מתן המפתח."

לדברי חרותי, בנושא התחדשות עירונית הזמן הולך כנגד הדיירים וכיזם הוא ממליץ לבעלי קרקע למהר: "משנה לשנה הרשויות המקומיות מקטינות את הזכויות. אם תמ"א 38 התחילה בכך שהדיירים מקבלים הרחבה של 25 מ"ר לדירה ועוד מרפסת של 12 מ"ר, כדוגמת פרויקט פראנקל 8 שאנו מקדמים ברמת אביב. היום התמורות לפרויקטים דומים הצטמצמו להרחבה של עד 12 מ"ר ומרפסת. אך תמורות אלו עתידות עוד להצטמצם וכבר היום ניתן לראות פרויקטים בהם שטח דירות הבעלים נשאר ללא שינוי ואפילו קטן יותר ממה שיש להם כיום.

"דוגמא מצוינת לכך היא ברחוב הרב חבה ברמת גן בו אנו מקימים 3 פרויקטים, אחד מהם בשלבי גמר שם הדיירים קיבלו תמורה משמעותית, בבניין השכן שלידם, שהפרויקט בו התחיל מאוחר יותר, הדיירים קיבלו תמורה קטנה יותר, ובבניין שהתחלנו לקדם לאחרונה, התמורות לדיירים ממשיכות לרדת. מדובר בבניינים שכנים תחת אותה תב"ע וההבדל היחיד ביניהם הוא המועד בו הדיירים חתמו על ההסכם והמדיניות ההולכת ומחמירה של עיריית רמת גן. "לאחרונה אף פורסם כי עיריית רמת גן החליטה לקבוע את שיעור היטל ההשבחה המירבי על פי חוק ההסדרים החדש ובכך תקשה עוד יותר על הוצאתם אל הפועל של פרויקטים חדשים להתחדשות ומגמת הפחתת התמורות לדיירים תמשך". 

הריסת המבנים הישנים בפרויקט העצמאות 31,יהוד
הריסת המבנים הישנים בפרויקט העצמאות 31,יהוד

כיצד הצלחתם בכל זאת להתגבר ולייצר פרויקטים ?
"אנחנו חברה ותיקה ומנוסה, הניסיון הכרחי להצלחה בעולם המורכב של ההתחדשות העירונית. מעבר לכך, בכל פרויקט אנחנו לומדים וצוברים עוד ניסיון לפרויקטים הבאים. בחברה מוטמע מנגנון של תחקור ושיפור, דבר הטבוע בי היטב מתקופת השירות בחיל האוויר, ובהתאם, בכל פעולה שנעשה גם בפעם המיליון אנחנו לומדים מה היה? למה קרה? ואיך אפשר לשפר לטובת הפרויקט הבא. 

מנגנון התחקור, המיושם בחברה בהצלחה רבה, מאפשר לנו להגיע באופן הנכון והדרוך ביותר להתמודדות עם הקשיים הרבים הכרוכים בפרויקטים להתחדשות עירונית ולהביא הצלחה והתחדשות לבעלי הדירות, במקומות בהם יזמים אחרים נמנעים מלנסות או נכשלים תוך כדי הניסיון."

מה לדעתך מונע מדיירים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית?
"ישנן סיבות רבות ואישיות של כל אחד מהדיירים הקיימים ואנו מנסים לזהות, להקשיב ולמצוא פתרונות לכל המכשולים שבדרך."דוגמא לאחת הבעיות הנפוצות בהתחדשות עירונית היא החשש מהשינוי וממורכבות הפרויקט בעיקר בקרב אוכלוסיות מבוגרות. כאשר מדובר באוכלוסייה מבוגרת המתקשה להסתגל לשינויים ובעלת צרכים מיוחדים, על היזם לדאוג למתן פתרונות ייחודיים ולליווי אנושי וצמוד. בנוסף מאחר ומדובר בפרויקט ממושך, נוצרים שינויים גם אצל בעלי הדירות. דייר שאתה פוגש לראשונה כשהוא מתפקד ועצמאי עשוי לאחר מספר שנים, ביום הפינוי לפני ההריסה, להזדקק לתמיכה ומענה לצרכים אחרים לגמרי. נדרשת גישה אנושית ורגישה, שכן בסוף מדובר בבית של אנשים ולא רק בבלוקים ובטון."

"מבחינתי אחד מסיפורי ההצלחה של הפרויקט ביהוד הוא סיפורה של דיירת בת 80, שחששה לעבור מדירת קרקע ישנה בה התגוררה עשרות שנים לדירה חדשה בבניין גבוה. ליוויתי אותה באופן אישי בשיחות ומפגשים מרגשים רבים ובשיתוף עם בני המשפחה שלה. לקראת הריסת הבניין הישן נמצאה דירה שכורה הדומה לדירת התמורה, ודאגתי באופן אישי ללוות אותה מקרוב .הדיירת הראשונה בבניין שקיבלה מפתח לדירתה החדשה. 

מה לקחת איתך לדרך כיזם, מהפרויקט הראשון שקידמת?
"התוודעתי עד כמה תהליכי ההתחדשות עירונית, על הקשיים והאתגרים הרבים הכרוכים בהם, יוצרים לנו, היזמים, הזדמנות פז וזכות גדולה לגעת בחייהם של אנשים ולשפר את איכות חייהם. האנושיות היא המרכיב הכי חשוב בעיני בהצלחה של כל פרויקט ושל GLM ישראל בכלל", אומר חרותי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות