אלו שינויים צפויים בעולם הנדל"ן בעקבות חוק ההסדרים?

טיוטת חוק ההסדרים שפורסמה לאחרונה להערות הציבור, כוללת הוראות שונות שמטרתן לזרז ולייעל את הליכי התכנון והרישוי בישראל. אין ספק כי החסמים הרבים בקידום הליכי התכנון והרישוי בארץ, מהווים את אחד המכשולים הגדולים כיום בהאצת הבניה ובהורדת מחירי הדיור. ברבות מהרשויות, קידום תכניות והיתרים אורך שנים ארוכות וכרוך באינספור הליכים ודרישות, אשר מביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוטנציאל הבניה. בנסיבות אלה, אין ספק שהוראות אשר יביאו לביטול חסמים ולקיצור הליכים הינן חשובות ומבורכות. 

הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות
בין היתר, במסגרת חוק ההסדרים מוצע להגדיל את סמכות הוועדות המקומיות הרגילות, כך שיוכלו לאשר תכניות הכוללות עד 15 יח"ד ועד 1,500 מ"ר למגורים, ואת סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות, כך שיוכלו לאשר תכניות הכוללות עד 30 יח"ד ועד 3,000 מ"ר למגורים.
תיקון זה מצטרף למגמה הכללית בשנים האחרונות, להעביר סמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, במטרה לייעל את הליכי התכנון.
הכוונה היא כמובן רצויה, אולם הקושי הינו שבוועדות מקומיות רבות, הליכי התכנון כיום ארוכים יותר מאשר בוועדות מחוזיות, ולפיכך לצד הגדלת סמכויות הוועדות המקומיות, נדרש ייעול של ההליכים בוועדות אלה.

לעניין זה, שינוי משמעותי נוסף הינו סמכות הניתנת לשר הפנים להכריז על רשות רישוי מקומית ככזו שאינה ממלאת את תפקידה במתן היתר בניה כראוי. מקום בו הוכרזה רשות ככזו, תחול סמכות מקבילה להוצאת היתרי בניה גם לוועדת משנה של המועצה הארצית.
תיקון זה בהחלט עשוי להוות מנוף לחץ על ועדות מקומיות להתייעל ולשפר את הליכי התכנון בתחומן. עם זאת, ספק עד כמה המנגנונים הקיימים במועצה הארצית מסוגלים להתמודד עם הרזולוציה הנדרשת לטיפול בהוצאת היתרים. 

הגשת ערר
עוד תיקון, שאף הוא נועד לייעל את קידום התכניות בסמכות מקומית, הינו קביעה כי ערר על החלטה בעניינה של תכנית בסמכות ועדה מקומית, אשר מוגש על ידי מגיש התכנית או מתנגד לתכנית, יוכל להיות מוגש רק ברשות יו"ר הוועדה המחוזית ולא כערר בזכות. זאת, בדומה לעררים על תכניות בסמכות ועדת מחוזית, אשר מוגשים רק באישור יו"ר הוועדה המחוזית.

אמנם מטרתו של התיקון הינה לייעל את קידום התכניות בסמכות הוועדה המקומית, אולם לא בטוח שההשוואה בין תכניות בסמכות מקומית לבין תכניות בסמכות מחוזית הינה מוצדקת. בעוד שוועדות מחוזיות מורכבות מאנשי מקצוע בלבד, ועדות מקומיות מאוישות לרוב על ידי חברי מועצת העיר, והן עלולות להיות מושפעות משיקולים נוספים שאינם שיקולים תכנוניים בלבד. בנסיבות אלה, לא בטוח שצריך למהר לוותר על האפשרות לפנות לוועדת ערר ביחס להחלטה של ועדה מקומית לגבי תכנית שבסמכותה. 

בנוסף, לא ברור מה יהיו הקריטריונים למתן רשות ערר על תכנית בסמכות ועדה מקומית. יצוין לעניין זה כי לעניין תכניות בסמכות ועדה מחוזית, בתי המשפט קבעו קריטריונים מצמצמים, לפיהם זכות ערר תינתן רק ביחס לסוגיות עקרוניות ורוחביות. ברור שכללים אלה לא יכולים להיות רלוונטיים לתכניות בסמכות ועדה מקומית, אשר כברירת מחדל עוסקות בסוגיות נקודתיות. 

חיוב יזמים בעבודות פיתוח
אחד השינויים המשמעותיים המוצעים בטיוטת חוק ההסדרים הינו הוראה לפיה מוסד תכנון לא יהיה רשאי לקבוע תנאי בתכנית, בהיתר או בכל דרך אחרת, שמשמעותם חיוב יזם בביצוע או מימון עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע במפורש בחוק. 

מדובר בשינוי דרמטי, מאחר שבמצב הנוהג כיום, רובן המוחלט של התכניות המקודמות במרכז הארץ כוללות "מטלות ציבוריות" כאלה ואחרות, אשר יכולות לבוא לידי ביטוי בהפרשת שטחים מבונים לצרכי ציבור בתוך הבניין, בביצוע מטלה חיצונית למבנה המבוקש (לדוגמא שימור מבנה, פיתוח שטח ציבורי כלשהו וכו') או בכל דרך אחרת. לרוב, התכנית אינה קובעת כי היזם הוא שיידרש לקיים את המטלה, אולם מאחר שהיא מתלה את הוצאת ההיתר בביצוע המטלה, ברור לכל מי הוא זה שיידרש לבצע את המטלה על חשבונו. 

חוק ההסדרים המוצע מבקש לבטל נוהג זה, אשר הפך כאמור לחזון נפרץ בתכניות המקודמות בימים אלה. 

בדברי ההסבר לתיקון מוסבר כי ועדות מקומיות נוהגות להתנות את תמיכתן באישור תכניות או במתן היתרים בביצוע מטלות ציבוריות על ידי היזם, לעיתים ללא תשלום מלא מצד הרשות המקומית, שהיא האחראית על פי דין לבצע את המטלות. זאת, בניגוד לדין, אשר קובע שחיוב כספי שמטילה הרשות על האזרחי, חייב להיות מכוח חוק. לפיכך מוצע כאמור לקבוע כי לא ניתן יהיה להתנות תכנית או היתר בחיוב יזם לבצע עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע בחוק. 

מטרתו של התיקון הינה להוריד חסם מקידום הליכי התכנון והבניה, ולמנוע מרשויות מקומיות להטיל חיובים כספיים בניגוד להוראות הדין, ולעניין זה מדובר בתיקון מבורך. 

עם זאת, הנוסח הכללי המופיע בטיוטה מותיר פתח נרחב לדיונים באשר למטלות אשר יבואו בגדר האיסור הקבוע בטיוטת החוק ואלה שלא יבואו בגדרו, ולפיכך מן הראוי לדייק את הניסוח ולהבהיר את גבולות האיסור הקבוע בו. 

קושי נוסף נובע מהעובדה שאין חולק שרשויות מקומיות רבות נמצאות בחסר של שטחים ציבוריים, בוודאי לאור המגמה להעצים את הבניה למגורים. בנסיבות אלה, התיקון המוצע עלול ליצור קושי לרשויות מקומיות לתת מענה לצרכי הציבור הנדרשים, וכתוצאה מכך עלול להוות תמריץ שלילי לקידום תכניות לתוספת מגורים. מן הראוי, במקביל לתיקון המוצע, לקדם חקיקה אשר תסדיר בצורה ברורה וודאית את האופן בו יוקצו שטחי ציבור מבונים בתוך בניינים פרטיים (חקיקה אשר החלה להיות מקודמת לפני מספר שנים, אולם ננטשה). 

*כותבת המאמר, עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, הנה שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות, העוסק בדיני התכנון והבניה

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל חוק ההסדרים