עו"ד כרמית יוליס ראש תחום נדל"ן, מחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים // צילום: פוטו מרסלו

משרד המשפטים בוחן דרך לעגן ניוד זכויות בפינוי בינוי

ראש תחום נדל"ן במשרד המשפטים: "נבחנות על ידינו האפשרויות התכנוניות והמשפטיות לניוד זכויות למתחמים קולטים מקום בו המתחם לפינוי בינוי איננו יכול לשאת בנטל הכלכלי"

מגדילים 18.10.2018

עו"ד כרמית יוליס ראש תחום נדל"ן, מחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים אמרה בכנס הנדל"ן של ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים כי בשנים האחרונות ולאור מצוקת הקרקע ההולכת וגדלה בעיקר באזורים מבונים, התעורר הצורך למצוא פתרונות משפטיים לקשת רחבה של מקרים הנובעים מציפוף האיזורים העירוניים.

"כך למשל מקדם משרד המשפטים את הצעת חוק המקרקעין בעניין תלת מימד שמשמעותה לאפשר חלוקת הקרקע באופן אנכי , לרבות העברת הבעלות ביחידת קרקע תלת מימדית שמשמשת לשימוש אחר לעומת זה שנעשה על פני הקרקע. כך למשל יהיה ניתן להעביר את הבעלות בגשרים, מנהרות, חניונים ציבוריים , שימושים מסחריים ועוד, לגורם המפעיל, בעוד שביתרת הקרקע יישאר השימוש למגורים/ תעסוקה וכדומה. בדומה למקומות אחרים בעולם, יתאפשר גם בישראל עירוב שימושים אינטנסיבי שלצידו היבטי הקניין מותאמים לתוצר התכנוני, בניגוד למצב הנוהג כיום שבו הבעלות בקרקע משתרעת בהכרח גם בחלקות התלת מימדיות, ולכן גם כאשר הן משמשות לשימושים ציבוריים מגוונים ולצרכי תשתית אין אפשרות לפצל את הבעלות בהן ולהעבירה לגורם אחר", אמרה יוליס.

לדבריה, "מטרת החקיקה היא להקל על מגמת השימושים המעורבים בהיבטי הקניין ולאפשר את העברת הקניין ביחידות קרקע תלת מימדיות. יש בכך כדי להביא בשורה ליישום הפרויקטים המורכבים מסוג זה. בדומה לכך, גם כאשר מקודמות תכניות לשימושים סחירים- מגורים וכדומה, מתעורר הצורך להפריש חלק מהשטח המבונה לטובת שימושים ציבוריים. פרקטיקה זו הנהוגה אף היום איננה נקיה מספקות בכל הנוגע למימושה ויישומה במקרים השונים, ויש הכרח להביא להסדרתה. הצעת החוק המקודמת כיום בכנסת מטרתה לקבוע באילו מקרים תתאפשר הטלת מטלות ציבוריות מסוג זה על יזם, באילו תכניות, מה שיעור ההשבחה המינימלי של הפרוייקט בו תתאפשר הקביעה התכנונית הזו ומי נושא בעלויות הבניה של הקומה הציבורית".

האצת תהליכי התחדשות עירונית

כמגמה לעתיד משרד המשפטים יתמקד בהאצת וקידום הליכים של התחדשות עירונית, על היבטיהם השונים, כך אמרה יוליס: "למשל נבחנות על ידינו האפשרויות התכנוניות והמשפטיות לניוד זכויות למתחמים קולטים מקום בו המתחם לפינוי בינוי איננו יכול לשאת בנטל הכלכלי הנובע מהתכנית ויש צורך לאפשר זכויות בניה נוספות באיזור אחר בעיר כדי לאפשר מטרה ציבורית זו, דבר שעד כה נתקל בקשיים לא מבוטלים.

"חסמים נוספים הכרוכים בהליך ההתחדשות העירונית וזקוקים למענה משפטי מטופלים על ידינו, תוך שימת דגש על העובדה שמדובר באיזורים מבונים עם אוכלוסיה מורכבת כאשר יש לתת את הדעת לכלל האינטרסים הרלוונטיים. בהקשר זה יזם משרד המשטים את התיקון לחוק פינוי בינוי פיצויים שאושר במושב הקיץ האחרון שמטרתו היתה לאפשר את הסעד כנגד דייר שמסרב סירוב בלתי סביר לפרוייקט פינוי בינוי.

בנוסף וכחלק מרצון לייעל הליכים הנוגעים לשוק הנדל"ן, בדגש על בתים משותפים והליכי התחדשות עירונית, אנחנו בוחנים את האפשרות להקים ערכאה ייעודית שתטפל בכלל ההיבטים הנוגעים לבית משותף, הן אלו התכנוניים הנוגעים להוצאת היתרי בניה- בדומה לוועדת הערר התכנונית, והן אלו הקנייניים הנדונים שפני המפקח על בתים משותפים, כמו גם היבטים הנוגעים לדיירים בהליכי ההתחדשות העירונית. יצירת מסגרת אחת אחידה שהדיון בפניה יהיה יעיל וקצר יכולה להקל עד מאוד ביישום ההליכים להתחדשות עירונית, תמא 38, והעצמת בניה באיזורים בנויים, מכיון שהיא תאגם את כלל ההיבטים הנוגעים לפרוייקט ותאפשר הכרעה יעילה בנושאים השונים שעל הפרק. עניין זה נמצא בבחינה. בהקשר זה עולות הצעות בכל הנוגע לניהול יעיל יותר של הבית המשותף בעולם המודרני, כאשר הבניינים הם רבי קומות, עם מערכות מורכבות שזקוקות תחזוקה שוטפת, וניהולם מופקד בידי ועד הבית במסגרת החוקית הקיימת".

עוד אמרה יוליס כי משרד המשפטים בוחן את האפשרות לשלב טוב יותר בין תכנון לבין רישום הקרקע בפנקסי המקרקעין: "לצערנו ידוע כי בתים משותפים רבים לא הגיעו לידי רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, מה שמביא כך שהזכויות שבידי הרוכשים אינן זכויות קנייניות, וכן חלה החובה לנהל רישום מקביל בחברות המשכנות. אנו סבורים כי מצב זה מביא לבירוקרטיה מיותרת ופוגע ביעילות, ומשכך מאתרים פתרונות כדי להביא לכך שבתכניות עתידיות שתתאשרנה המצב החוקי יחייב רישום בד בבד עם התקדמות הליכי התכנון או מייד בסיומם".

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

העקשנות השתלמה

בסיומו של מאבק משפטי בעליה של חנות הממוקמת בבניין ברחוב כפר גלעדי בתל אביב יפנו אותה ויאפשרו את...
רונן דמארי 18.07.2019

הצתה מאוחרת

כמה כסף יקבלו רוכשי דירה בפרויקט תמ"א מהחברה היזמית בגין איחור במסירת הדירה? פסק דין שניתן לאחרונה עומד...
רונן דמארי 15.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות