הדמיית הפרויקט // קבוצת רייק
הדמיית הפרויקט // קבוצת רייק

רוצים שינוי אמיתי: החסם של פרויקטיי פינוי בינוי לא טמון בהורדת אחוז הסכמות הדיירים אלא בבירוקרטיה

שרי ממשלת ישראל עסוקים בהצהרות על הורדת הרוב הדרוש מטעם הדיירים לקידום פרויקט התחדשות עירונית, בעוד עם החסם האמיתי הם כנראה לא מעזים להתעסק. יוסי רייק, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת רייק, מחברות יזמות הנדל"ן המובילות, אומר שהקושי טמון בבירוקרטיה: "השלטון המקומי חייב להבין שאנחנו, היזמים, לא האויבים שלו אלא שותפים לדרך"

מגדילים 18.10.2021

קריסת הבניין בחולון בחודש שעבר ופינוי בניינים מסוכנים בערים שונות בארץ מחשש לגורל דומה, הובילו את משרדי הממשלה האמונים על שוק הדיור לדון בכלים לזירוז הליכי הריסה ובנייה מחדש של בניינים שיוגדרו כמסוכנים. כך, בעוד החוק שיחליף את תמ"א 38 בעוד כשנה מקודם במרץ, נבחן בימים אלה גם מסלול ייחודי בחוק המתייחס למבנים המצויים בסכנת קריסה. בין השאר מוצע לפטור את אותם מבנים מהיטל השבחה, להעניק בהם זכויות בנייה עודפות ליזמים ולזרז את הליכי הרישוי ומתן היתרי הבנייה.

ואולם נראה כי הצעד שעורר דיון ציבורי ער לאחרונה הוא הצהרת שר הבינוי והשיכון בעקבות גל אירועי המבנים המסוכנים, לפיה הוא יפעל להוריד את רוב ההסכמה הדרוש בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, מ-80% מקרב הדיירים, כפי שנדרש כיום, ל-51% בלבד, זאת במטרה לאפשר לפרויקטים להתקדם ולבלום את תופעת ה"דייר הסרבן". אולם גורמים בכירים במשרד המשפטים, שאמון על החקיקה בתחום, הביעו הסתייגות מהיוזמה, וטענו כי היא תעניק כוח רב מדי ליזמים אל מול בעלי הדירות. 

בינתיים, בפועל, מקודם תזכיר חוק הכולל שורה ארוכה של תיקונים, שיוצרים מאזן כוחות חדש בין היזמים לדיירים, בניסיון להתיר את החסמים המעכבים את פרויקטיי פינוי הבינוי. במסגרת הצעת החוק יופחת כאמור הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד דייר סרבן מארבע חמישיות (כ-80%) לשני שלישים (כ-66%) אולם מובהר כי לא יחול שינוי בעקרון הקיים כיום בחוק, כלומר התיקון לא יחול על מי שיימצא על ידי בית המשפט ש"סירובו בלתי סביר ובלתי מוצדק". "הבעיה נמצאת במקום אחר"

אף שבקרב רוב היזמים שוררת שביעות רצון מהמהלך להורדת רוב ההסכמה הדרוש, יש בקרבם גם מי שמטילים ספק ביעילותו וביכולתו לספק פתרון לבעיית המבנים המסוכנים. יוסי רייק, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת רייק, מחברות יזמות הנדל"ן המובילות בישראל, הוא אחד מהם. "הקושי בהוצאת פרויקטים של פינוי-בינוי לפועל לא נעוץ בהסכמות הדיירים, לא כשמדובר בחברות גדולות ומנוסות שהדיירים סומכים עליהן, ובטח לא בבניינים מסוכנים", הוא קובע. "במבנים כאלה הרבה פעמים הדיירים הם אלה שפונים אלינו".

לדבריו, החסם העיקרי נמצא במקום אחר לגמרי: ברשויות המקומיות. "כשמפרקים את זה מגיעים לשני חסמים עיקריים שפשוט תוקעים את ההתחדשות העירונית בכלל ואת הצלת המבנים המסוכנים בפרט: זכויות בנייה נמוכות מדי שלא מספקות לנו, היזמים, ודאות כלכלית וסיבה להיכנס לפרויקטים; וביורוקרטיה אינסופית שמעכבת את הוצאת היתרי הבנייה.

"קח לדוגמה את הבניין בחולון. מזמן היה שם את הרוב הנחוץ להריסה ובנייה, ואני מכיר אישית שני יזמים שבחנו ביצוע פרויקט שם. בסופו של דבר הם ויתרו על זה, פשוט כי זכויות הבנייה היו הפסדיות מבחינתם. ואנחנו מדברים על חולון – עיר מבוקשת במרכז הארץ". 

יוסי רייק // קבוצת רייק
יוסי רייק // קבוצת רייק

בנוגע לקשיים שמערימות לראייתו הרשויות, אומר רייק כי: "לא ייתכן שמשך הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה בישראל בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש יהיה 3.3 שנים. יש לי פרויקט פינוי-בינוי בחיפה, עם בניין מסוכן שהדיירים בו חתמו איתי כבר ב-2016, לפני חמש שנים. יש לי שם רוב של 80%, אלא שמאז התחלף השלטון העירוני, וראשת העיר החדשה ביקשה לאשר תוכניות אב לכל השכונות, תוך ביטול כל הליכי התכנון שהיו לפניה. לכן, אפילו שכבר צלחנו את הוועדה המקומית, הפרויקט שלנו תקוע, כפי שקרה בפרויקטים רבים של יזמים אחרים.

"בפרויקט נוסף שלנו בטירת הכרמל, ההסכמים נחתמו לפני שנה וחצי. יש שם בניין שעומד על חביות עם בטון, במקום על עמודים. גם שם עד היום לא הצלחנו להגיש תוכניות. זו עוד הוכחה שהדיירים לא הם אלו שמעכבים פרויקטים, בטח לא בבניינים מסוכנים".

לסיום רייק מבקש להעביר מסר לרשויות המקומיות: "השלטון המקומי חייב להבין שאנחנו, היזמים, לא האויבים שלו אלא שותפים לדרך. האינטרס שלנו ושל בעלי הדירות להוציא פרויקטים אל הפועל תואם את האינטרס של הרשויות לחדש את המרחב הציבורי, מחד, ולמנוע אסונות שעלולים לקרות בבניינים ישנים ומתפוררים, מאידך. רק ברגע שיאפשרו להוציא תב"עות, והוצאת ההיתרים תזורז משמעותית ותהיה כלכלית ובהתאם לתקן 21, תהיה פריצת דרך". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות