גרמושקה – הדרישה החשובה ביותר לכל מי שמתכנן בנייה או שיפוץ

מה זה גרמושקה?

כאשר מעוניינים לבצע שיפוץ או בנייה, בין שמדובר בהקמת מבנים חדשים או בשינוי המעטפת של מבנים קיימים, יש צורך בקבלת היתר בנייה מהוועדה לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית שבה נמצא המבנה. תוכנית ההגשה אשר מתארת את הליך הבנייה העתידי ואותה מגישים לצורך קבלת ההיתר היא מה שנקרא גרמושקה. 

מהיכן הגיעה המילה הספציפית הזו? משמעות המילה גרמושקה בשפה הרוסית היא אקורדיון, והשם ניתן לתוכנית משום שהיא מורכבת מכמה תוכניות ושרטוטים מחוברים המקופלים בצורה המזכירה אקורדיון. בעבר היה אפשר להגיש את התוכנית באופן ידני בלבד, אך כיום אפשר גם להגיש את הגרמושקה בצורה מקוונת, מה שמאפשר לערוך את המסמכים, לעשות תיקונים בתוכניות ולהוסיף פרטים גם לאחר ההגשה. מי שאחראי על הגשת הגרמושקה (וגם מחליט באיזה אופן להגיש אותה) הוא האדריכל הממונה על תהליך הבנייה.  

איך מוציאים גרמושקה?

בשלב הראשון, לפני שאפשר להוציא את הגרמושקה, יש לבקש מהרשות המקומית הרלוונטית את כל המידע התכנוני הקשור למגרש ולזכויות הבנייה שבו, וכן יש להגיש לרשות המקומית מפה טיפוגרפית לצורך סימון קווי הבניין, חיבור לרשת הביוב וסימון גובה מפלס הכניסה. הגרמושקה מורכבת משני חלקים – חלק אחד כולל את פרטי הפעולה העתידית המתוכננת וחלק שני הכולל שרטוטים ותוכניות של המבנה הקיים, ונוסף על אלו כל בקשה עשויה להצריך עוד טפסים ואישורים נוספים לפי מאפייני הנכס ותהליך הבנייה הספציפי. למשל, אם מעוניינים להוציא גרמושקה לצורך קבלת היתר בנייה בבית משותף, יש להשיג הסכמה של שלושת רבעי מבעלי הזכויות על הקרקע או של 66 אחוזים מבעלי הרכוש המשותף ולצרף את אישורם. כמו כן, יש לצרף אישורים במקרה הצורך, למשל אישור ממחלקת האינסטלציה של הרשות המקומית, אישור יציבות מבנה חתום על ידי מהנדס בניין, אישור פינוי פסולת החתום על ידי אתר פינוי מורשה, אישור כיבוי אש, אישור פיקוד העורף על בניית ממ״ד ועוד. 

באילו מקרים יש צורך בגרמושקה?

כאמור, הוצאת גרמושקה היא עניין שנדרש כמעט בכל תהליך בנייה. בואו נדבר על כל אחת מהסיטואציות שבהן יש צורך בגרמושקה:

הריסת בניין

רבים חושבים כי הריסת בניין אינה מחייבת הוצאת היתר בנייה, אך האמת היא שגם במקרה כזה צריך היתר כזה. הריסת בניין היא עניין מורכב שיש לו פעמים רבות השלכות מהותיות על הסביבה בהקשר של איכות הסביבה, שינוי תצורת התשתיות או שינוי כללי של פני השטח. הריסה צריכה להיעשות בצורה מסודרת, על פי כללים ברורים ולאחר קבלה של היתרים מתאימים. על כן יש לקבל היתר בנייה (גם אם בשלב הראשון לא מתכוונים לבנות מבנה חדש) ולשם כך יש צורך בהוצאת גרמושקה. 

הקמת בניין חדש

זהו כמובן המצב הקלאסי שבו יש להוציא היתר בנייה ויש צורך בהגשת גרמושקה. זה נכון כמעט לגבי כל סוג של מבנה. בהמשך נראה שיש מצבים יוצאים מן הכלל של מבנים מסוגים מסוימים שאינם מחייבים הוצאת היתר בנייה והגשת גרמושקה. 

הצבת מכולות ומבנים ניידים

גם במצב הזה יש לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית ויש להגיש גרמושקה לשם כך. בגרמושקה במקרים הללו יש לתאר את המקום המדויק שבו מניחים את המבנים הניידים ובאופן כללי איך יתבצע התהליך ואיך הוא ישפיע על הסביבה. 

ביצוע חפירות

בכל מקרה שבו רוצים לבצע חפירות יש לקבל היתר בנייה ולהגיש גרמושקה. אלו יכולות להיות חפירות לצורך הקמת בריכת שחייה, חפירות לצורך חיזוק או הנחת יסודות למבנה, חפירה לצורך בניית מבנה תת קרקעי או חפירה מכל סיבה אחרת. 

הנחת תשתיות

בעת הנחת תשתיות יש לקבל היתרי בנייה ולהגיש גרמושקה. כמו שאפשר להבין, יש צורך בהיתרים בכל פעם שאמור להתרחש שינוי רחב היקף בתוואי הקרקע. במקרים האלו מדובר כמעט בכל סוג של תשתית – חשמל, מים, אינטרנט, ביוב וכן הלאה. עם זאת, יש מצבים שבהם שינוי קל בתשתיות לא יצריך היתר בנייה והגשת גרמושקה, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו.

סלילה של דרך או סגירתה

סלילה של דרך חדשה או סגירת דרך קיימת לצורך שיפוצים ושינויים בתוואי הקרקע תצריך ברוב המכריע של המקרים הוצאת היתר בנייה והגשת גרמושקה. גם כאן חשוב מאוד לבחון כל מקרה לגופו אל מול ועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית, והעניין הזה נמצא תחת האחריות של האדריכל. 

תוספות או שינויים לבניין קיים

בכל מקרה שבו נרצה להוסיף חלקים למבנה קיים או לעשות שינויים במבנה קיים, יהיה עלינו להגיש גרמושקה ולהוציא היתר בנייה. זה נכון לכל מצב שבו אמור להיעשות שינוי מהותי במבנה, אך אם אין שינוי כזה, יש סיכוי שלא יהיה צורך בכך. 

בעת בקשה אשר חורגת ממה שאושר בעבר בהיתר בנייה

אם בעבר ערכתם שינויים במבנה כלשהו ולצורך כך קיבלתם היתר בנייה מוועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית, וכעת אתם מעוניינים לעשות שינוי נוסף שלא נכלל בהיתר האחרון שקיבלתם, יש צורך בעדכון ובהגשת גרמושקה לצורך כך. לעומת זאת, אם תרצו לעשות שינוי נוסף שלא נעשה בעבר אך נכלל בהיתר הבנייה האחרון שקיבלתם (אם הוא עדיין בתוקף), אין צורך להתחיל את התהליך מחדש ואפשר פשוט להחיל את השינוי.  

באילו מקרים אין צורך בהגשת גרמושקה?

על אף שיש צורך בהוצאת גרמושקה והגשתה בהרבה מקרים, יש מצבים שבהם אין בכך צורך. הינה כמה דוגמאות:

בעת ביצוע שינויים פנימיים בנכס שאינם משנים את המעטפת

כאשר מעוניינים לעשות שינויים בנכס ללא שינוי של המעטפת החיצונית אין צורך בהיתר בנייה, ולכן גם אין צורך בהוצאת גרמושקה והגשתה. זה נכון לגבי כל שינוי כמעט, לרבות הוספת קירות או שבירת קירות פנימיים, כל עוד אין שינוי במעטפת החיצונית של המבנה או כל שינוי בהיתר הבנייה המקורי. 

בעת בניית פרגולות, סוככים או שערי כניסה – כל מקרה ייבחן לגופו

תוספות בנייה כמו פרגולות, סוככים או שערי בנייה אינן שינוי גדול בתוואי הקרקע ולכן בהרבה מקרים לא יהיה כלל צורך בהוצאת היתר בנייה והגשת גרמושקה. עם זאת, חשוב להבין שכל מקרה נבחן לגופו ויש מקרים שבהם גם שינויים כאלו יצריכו היתר בנייה.

מה נכלל בגרמושקה?

כפי שציינו קודם לכן, הגרמושקה בעצם מורכבת משני חלקים עיקריים. החלק הראשון כולל את פרטי הפעולה המתוכננת עם פרטי המגרש, פרטי האדריכל מגיש הבקשה, פרטיו של בעל המגרש, פרטי בעל הזכויות בנכס המצוין בנסח הטאבו ופרטי המהנדס האחראי על תהליך הבנייה בפועל. כמו כן, יש לצרף גם טבלה המתארת את השטחים הנדרשים לבנייה כולל שטחי השירות וטבלה המתארת את זכויות הבנייה לפי המידע שהתקבל מוועדת התכנון והבנייה המקומית, נוסף על תוכניות ושרטוטים מפורטים של התהליך הרצוי.

מידע על גוש, חלקה וכתובת המגרש

החלק הבסיסי ביותר שבו נמצא מידע על הגוש, החלקה והכתובת של המגרש. את המידע הזה אפשר להפיק באופן עצמאי דרך הוצאת נסח טאבו באינטרנט וברוב המקרים האדריכל האחראי על התכנון והגשת הבקשה הוא זה שדואג לחלק הזה, כמו לשאר החלקים בבקשה. 

מידע על בעלי המגרש

הגרמושקה כוללת גם מידע מקיף על הבעלים של המגרש. המידע כולל את הפרטים היבשים כמו שם, מספר תעודת זהות, מספרי טלפון ליצירת קשר, כתובת מגורים ועוד, לצד כל מידע רלוונטי אחר כמו עיקולים או חובות של בעלי המגרש. 

טבלת שטחים לחישוב שטח עיקרי ושטח שירות

החלק הזה הוא חלק חשוב ביותר, והוא מפרט את כל שטחי הבנייה או השיפוץ העתידיים. נוסף על השטחים שבהם תהיה בנייה בפועל, יש לפרט גם את שטחי השירות, כלומר כל שטח שישמש להליך הבנייה אך לא תיעשה בו בנייה בפועל. אלו יכולים להיות שטחים שבהם יוקמו פיגומים, שטחים שבהם יונחו מכולות לפינוי פסולת, אזורים שבהם יוצבו כלים הנדסיים כבדים וכן הלאה. החלק הזה צריך להיות מפורט למדי וחייב לכלול פירוט של כל השטחים הרלוונטיים.

מידע על בעלי זכויות בנכס

אם הבעלים של השטח הוא לא בעל הזכויות היחיד, יש לצרף מידע מלא על כל יתר בעלי הזכויות בנכס. זה רלוונטי במיוחד כאשר מדובר בתהליך בנייה בבניין מגורים משותף. העניין הזה נפוץ מאוד בשנים האחרונות בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי או תמ״א 38.  

מידע על האדריכל

כל המידע על האדריכל האחראי על תהליך התכנון ומגיש את הבקשה לרבות שם, טלפון להתקשרות, מספר רישיון, כתובת מגורים וכן הלאה. 

מידע על מהנדס הבניין

נוסף על המידע על האדריכל, יש לצרף גם את המידע המלא על מהנדס הבניין שעתיד לעשות את העבודה בפועל. 

החלק השני של הגרמושקה כולל תוכניות ושרטוטים ספציפיים שגם עליהם חשוב מאוד לדבר. יש להוסיף בחלק הזה תוכניות בנייה מפורטות עם מידות השטחים וחלוקה על פי קומות, לרבות מרתף, חדרי מדרגות וגג. אם התוכנית כוללת גם ממ״ד, יש לפרט בשרטוט נפרד את תוכנית הממ״ד על פי התקנות של פיקוד העורף עם פרטים ספציפיים כמו מקום הפתחים, המסנן וצנרת האוורור. כמו כן, יש לצרף תוכניות חתכים של אורך ורוחב המבנה, תוכנית חזיתות המציגה את צידי המבנה לרבות פתחים כמו חלונות ודלתות ופירוט מלא של חומרי הגלם. לכל המסמכים האלו יש להוסיף גם מפה טיפוגרפית של המגרש שנערכה על ידי מודד מוסמך בתקופה של חצי שנה מיום הגשת הבקשה. המפה צריכה לכלול את קווי הבניין, פירוט של החיבורים למערכת הביוב וכן חיבור ליתר התשתיות – גז, תקשורת, חשמל, כבישים ומבנים סמוכים. 

לאחר הגשת הגרמושקה וועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית בוחנת את הפרטים ואת כלל הטפסים והמסמכים שהוגשו לה. בשלב הראשון והבסיסי נעשה אימות של זהות הנפשות הפועלות, כלומר בעלי הזכויות בנכס ואנשי המקצוע החתומים על הבקשה. לאחר מכן, באמצעות השרטוטים והתוכניות המצורפים, תבחן הוועדה את ההתאמה בין הבנייה והשינויים הרצויים לבין התב״ע, וכן תבחן איך הבנייה עתידה להשפיע על הסביבה הקרובה ועל התשתיות. אחד העניינים החשובים ביותר שהוועדה בוחנת הוא שאין חריגה משטח הבנייה המוגדר או מהזכויות הנקובות, ושאין פגיעה במערכות, בתשתיות או בשטחים בסביבה, פרטיים או ציבוריים כאחד. כמו כן, נעשית בחינה של ההיבט האסתטי של המבנה ובדיקה אם המבנה העתידי מתאים לסביבה שלו מבחינה חיצונית. 

אם הוועדה מחליטה לאשר את הבקשה, ניתן היתר בנייה שתקף לשנה אחת בלבד. אם לא מתחילים בתהליכי בנייה בשנה הזאת יש צורך להתחיל את כל התהליך מחדש, אך אפשר לבקש בנסיבות מסוימות הארכה של תוקף ההיתר. 

כשיוצאים לפרויקטי בנייה שונים, הגשת הגרמושקות הופכת הכרחית. הגרמושקות הללו, המלאות בתוכניות מורכבות ופרטים מדוקדקים, משמשות עמוד השדרה להבטחת היתרי הבנייה הדרושים. אדריכלים ומהנדסים מכינים בשקידה את הגרמושקות כדי להבטיח עמידה בתקנות והנחיות. לאחר סיומן, הגרמושקות מובאות לוועדה לתכנון ובנייה לבדיקתן המדוקדקת. לכל אורך תהליך זה, יסודיות ודיוק הגרמושקות עומדים בראש סדר העדיפויות, פעולה אשר מזרזת את תהליך אישור ההיתר. לפיכך, חובה להעסיק אנשי מקצוע מנוסים שיכולים לתכנן גרמושקות במיומנות ואשר עומדות בסטנדרטים הגבוהים ביותר של איכות ודיוק.

סיכום

גרמושקה היא שם כולל למסמכים וטפסים שיש להפיק ולהגיש לוועדת התכנון והבנייה המקומית כשרוצים לקבל היתר בנייה. את היתר הבנייה יש להוציא בסיטואציות שונות שבהן נעשה שינוי במבנה או בתשתיות כמו הריסה ובנייה של מבנים, שיפוץ, הנחת תשתיות, הצבת מכולות ומבנים ניידים ועוד. יש מקרים מסוימים כמו שיפוצים בחלק הפנימי של המבנה או התקנת שערים או פרגולות שבהם אין צורך בכך. את התהליך כולו מבצע האדריכל האמון על תכנון תהליך הבנייה, וחשוב מאוד להיעזר באיש מקצוע מנוסה שמכיר את התהליך לעומק בשלב הזה. 

רוצים לדעת עוד על גרמושקה, היתרי בנייה או נושאים אחרים הקשורים לבנייה, להתחדשות עירונית ולשיפוצים? היכנסו עכשיו לבלוג באתר מגדילים ותוכלו למצוא את כל המידע שאתם מחפשים. 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: מדריך מגדילים גרמושקא