במתחם קרקעות המיועד להליך איחוד וחלוקה, המאופיין בריבוי חלקות ובעלים, רצוי להתאגד במסגרת קבוצת בעלים גדולה והסכם שיתוף
לבעלי קרקעות רבים המחזיקים בבעלותם חלקים מקרקע מרובת בעלים, המיועדת להפשרה המיוחלת לאחר שנים רבות, בדרכה לשנות את יעודה לייעוד סחיר כלשהו כגון, מגורים, תעסוקה, מסחר וכיוצ', קיימת חשיבות להתאגדות והתארגנות מוקדמת טרם הליך מימוש זכויותיהם.
בעת שינוי יעוד קרקע במסגרת תכנית הכוללת איחוד וחלוקה מחדש, נערכת טבלת הקצאה ואיזון הקובעת את מגרשי התמורה שיוקצו לכל אחד מבעלי הקרקע שנכללים בתחום התכנית.
טבלת הקצאה ואיזון נערכת ע"י שמאי המקרקעין מטעם מוסד התכנון הפועל על פי תקינה מקצועית בכל הנוגע למיקומו של מגרש ההקצאה כך שיהיה קרוב ככל הניתן למיקום חלקת המקור, להקטנת שותפויות במקרקעין תוך שאיפה להקצאה לבעלים משותפים ככל הניתן, להקצאה מרוכזת לבעל קרקע יחיד המחזיק במספר חלקות, והכל תוך שמירה על יחסיות ההקצאה, דהיינו שוויו של המגרש שיוקצה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים.
טבלת ההקצאה מאפשרת לבעלי הקרקע לדעת היכן יוקצו זכויותיהם, מה יהיה יעוד הקרקע במגרש התמורה ואילו שותפים יהיו להם במגרש. זאת ועוד, יש לזכור כי כל עוד השווי היחסי נשמר בין מצבי התכנון, יתכן למשל מצב בו במגרש הכולל זכויות בניה לבניין מגורים מעל קומת קרקע מסחרית, ההקצאה תשייך חלק משטחי המסחר לבעל קרקע מסוים באופן הטרוגני בעוד ליתר השותפים באותו מגרש תמורה יוקצו שטחים בייעוד מגורים.
בהתאם, מטרת ההתאגדות הינה לגרום לכך שבמסגרת הליך איחוד וחלוקה יוקצו למתאגדים שחתמו יחד על הסכם שיתוף זכויות במגרשי תמורה מאוחדים, ללא בעלי קרקע זרים, ולהגביר במידת האפשר את רכיב הוודאות.
התאגדות למעשה מונעת פירוק שיתוף, הליך המאלץ את בעל הקרקע כבר בתחילת הדרך למכור את זכויותיו באופן כפוי ולשלם מיסים שונים לרבות היטל השבחה, והיא מאפשרת לקדם בהמשך ההליך עסקת קומבינציה עם יזם או עסקת שירותי בניה לאחר שלב אישור התכנית.
המשמעות הנלוות לאי התאגדות הינה דחיה של שנים רבות במימוש זכויות הבניה, וככל הנראה לסוף צפוי וידוע מראש, של רכישה ע"י חברות נדל"ן גדולות שקונות את כל בעלי הקרקע הקטנים אם מרצון ואם בכפיה במסגרת פירוק שיתוף, במטרה להשתלט בסופו של דבר על כמה שיותר מגרשי הקצאה.
אישור התכנית טומן בחובו גם עלויות כלכליות לא מבוטלות, כגון תשלום מיסים ושירותי בניה, וקיימת חשיבות להיערך לכך מראש. ככל ויבוצע מכר כפוי במסגרת פירוק שיתוף, יהיה צורך לשלם היטל השבחה כעת בעת שלב המכר. אולם איגום זכויות ומימוש הקרקע בשלב היתר הבניה, יאפשר לפחות לשלם את היטל ההשבחה בשלב קבלת היתר הבניה. לכך יש להוסיף אפשרות מימוש פטור מכח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה המעניק פטור מהיטל השבחה, בתנאים מסוימים, לבניית דירה מגורים חדשה בשטח כולל של 140 מ"ר.
לפיכך, במתחם קרקעות המיועד להליך איחוד וחלוקה המאופיין בריבוי חלקות ובעלים, חשיבות ההתאגדות הינה קריטית. רצוי מאוד להתאגד במסגרת קבוצת בעלים גדולה באמצעות חתימה על הסכם שיתוף על מנת שבשלב הקצאת הזכויות, שנערך במסגרת הליך איחוד וחלוקה סבוך ומורכב, ישמרו ככל הניתן זכויות הבעלים בקרקע במצב היוצא.
*הכותב הינו עו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו, ממשרד ויינברגר ברטנטל, המייצג יזמים רבים בתחום היטלי ההשבחה.
*הכתוב לעיל מהווה תיאור והמחשה כללית בלבד ובלתי מחייבת, אין לראות באמור לעיל כיעוץ או תחליף ליעוץ מקצועי.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
