פסק דין תקדימי קובע: הוספת ממ"ד לדירה נטולת מיגון? לא על חשבון השכנים

מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"דים) הם צורך קיומי ומציל חיים בנסיבות הביטחוניות בארץ. עם זאת, לא תתאפשר בנייה של ממ"ד במקרה שבו הדבר יגרום לפגיעה בזכויותיהם של דיירים אחרים בבניין. כך נקבע בפסק דין תקדימי של המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה, מאיר פורת, שדחה תביעה שהגישו תושבי גבעת שמואל שביקשו להרחיב את דירתם במטרה להוסיף לה ממ"ד נגד שכניהם שהתנגדו לכך, בטענה כי ההרחבה המבוקשת תחסום חלונות ותפגע בחדר ילדים בדירתם.

הצדדים להליך הם בעלי דירות בבית משותף ברחוב בארי בגבעת שמואל. התובעים הם בעלי הזכויות של דירה מ בקומה השנייה בבניין, והנתבעים מתגוררים בדירה שתחתם. לטענת התובעים, סמוך למועד רכישת דירתם, הם החלו להרחיב את דירתם במטרה להוסיף ממ"ד, לאחר שקיבלו הסכמות של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית המשותף, המהווים 92 אחוז מהרכוש המשותף לביצוע תוספת הבנייה. הנתבעים, כך נטען, הם הדיירים היחידים אשר סירבו לבקשת ההרחבה והוספת הממ"ד, וזאת באמצעות הגשת התנגדות לוועדה לתכנון ולבנייה. 

עוד נטען כי במשך כארבע שנים פעלו התובעים בניסיון לקבל את הסכמת הנתבעים להרחבת הדירה ולבניית הממ"ד, אולם כל ההצעות והחלופות שהוצעו נענו בסירוב שאינו מוצדק. לטענת התובעים, הנתבעים עצמם הרחיבו את דירתם בעבר ללא הסכמת רוב בעלי הדירות, ובניגוד להיתר שניתן להם.

הנתבעים, מצדם, כי מדובר בפגיעה קניינית מהותית בזכויותיהם וברכושם הפרטי. לטענתם, יהיה צורך בשינויים פיזיים בדירתם שלהם, לצורך בניית ממ"ד בדירת התובעים. שינויים אלה, נטען, כוללים הריסת חדר שינה קיים והקמת חדר חלופי תחתיו. כן נטען כי למפקח נתונה הסמכות לבטל החלטה המתירה הרחבת דירה, מקום בו נגרמת פגיעה מהותית בבעל דירה אחר.

המפקח ציין כי הרחבת דירה על חשבון הרכוש המשותף מותנית בשלושה תנאים מצטברים: ראשית, תנאי רוב קנייני, רוב של 75 אחוז מבעלי הדירות לשם הרחבת דירה, ושיעור זה פוחת ל-60 אחוז כשמדובר בהרחבה לצורך הוספת ממ"ד. שנית, תנאי תכנוני: נדרשת היתכנות לקבלת היתר בנייה להרחבה המבוקשת, בהתאם לתכנית בת תוקף. שלישית, קיומה של סמיכות פיזי – תוספת ההרחבה המבוקשת צריכה להיות מחוברת לדירה הקיימת כהמשך טבעי שלה, באופן שההרחבה תהא חלק אינטגרלי מהדירה המורחבת.

לגופו של עניין, המפקח קבע כי התובעים עומדים בתנאי הרוב הקנייני הדרוש, אך אינם עומדים בתנאי התכנוני. התובעים עמדו בדרישת הרוב הקנייני, שכן הציגו הסכמה בכתב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבית המשותף, לביצוע תוספת הבנייה. עם זאת, המפקח קבע כי הם לא עמדו בתנאי התכנוני. המפקח ציטט בפסק דינו את החלטת הוועדה המקומית, שקיבלה את התנגדות הנתבעים, שלפיה "הוועדה אינה נוהגת לאשר הרחבות בניה הגורמות לפגיעה בנכס אחר גובל… ההרחבה של המבקש מקטינה משמעותית את הבית בקומת הקרקע ומחלקת את החלל ולכן ללא הסכמת השכן אינה אפשרית". על רקע זה, המפקח קבע כי התובעים לא עמדו בתנאי הסף התכנוני הנדרש.

המפקח התייחס לטענת הנתבעים בדבר הפגיעה המהותית שתיגרם להם כתוצאה מהרחבת דירת התובעים, וציין כי במקרים שבהם הוכח כי הבנייה המבוקשת (אפילו אם מדובר בממ"ד) תגרום לפגיעה קשה ובלתי סבירה בדירת המתנגד, עשוי המפקח שלא לאשר את הבנייה כפי שהתבקשה. 

לגופו של עניין, כתב המפקח: "לא נסתרה טענתם המפורשת של הנתבעים, ולפיה ההרחבה המבוקשת, על פי תכנונה הנוכחי, תביא לחסימה כמעט מלאה של שלושה חלונות בדירתם, אם הממ"ד ייבנה בחזית הבית. חסימה כזו אינה עניין של מה בכך; היא פוגעת באופן ממשי ובלתי הפיך באור הטבעי, באוורור ובנוף הנשקף מדירת הנתבעים, ובכך משנה את אופייה ואת איכות החיים בה. יתרה מכך, אף אם תיבחר חלופה אחרת, לפיה הממ"ד ייבנה בעורף הבית, הרי שהבנייה המבוקשת תפגע בחדר הילדים של הנתבעים. פגיעה זו מהווה אף היא חדירה בלתי נסבלת למרחב הפרטי של הנתבעים". המפקח הוסיף כי התובעים לא הכחישו טענות אלה.

על רקע זה, קבע המפקח כי זכותם של התובעים להרחיב את דירתם, אף שהיא זכות חשובה המעוגנת בחוק, אינה יכולה להצדיק שינויים מבניים כה דרסטיים ופוגעניים בתוך דירה אחרת, ובפרט ללא הסכמת בעליה. "אין כל זכות לתובעים לבצע עבודות בנייה אשר יחסמו חלק כה משמעותי מחלונות דירת הנתבעים, ובוודאי שאין להם זכות לבצע עבודות כלשהן בתוך דירת הנתבעים עצמה, ללא הסכמתם המפורשת", נכתב.

לפיכך, המפקח דחה את התביעה, תוך שהוא מתייחס לסוגיית האיזון בין הצורך הביטחוני בהוספת ממ"ד לדירה נטולת מיגון לבין הצורך למנוע פגיעה ברכוש השכנים: "תקופה זו, על אתגריה הביטחוניים ממחישה ביתר שאת את הצורך הקיומי במרחב מוגן תקני ונגיש, ואין להקל ראש בחשיבותו. אולם קבלת טענת התובעים בנסיבות אלו, תגרום לפגיעה מהותית ובלתי מידתית בזכויותיהם הקנייניות של הנתבעים, ותפגע באיזון הקיים. פגיעה כזו אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות הצדק וההגינות, ואין לאפשרה בנסיבות מקרה זה".

לצד דחיית התביעה, המפקח הטיל על התובעים הוצאות בסך 7,500 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן