2026 היא שנת המפנה של תכנית מורשה להיתר

בשוק הדיור הישראלי כולם יודעים לדבר תכנון. אפשר לאשר תכניות, לסמן זכויות, להציג הדמיות, ולהכריז על אלפי יחידות דיור. אבל המקום שבו פרויקט באמת מתחיל לזוז, או באמת נתקע, הוא שלב ההיתר. 

השלב השה אינו נוצץ, אף אחד לא גוזר עדיין את הסרטים, אבל הוא המקום שבו זמן הופך לפרויקט שיוצא לדרך ובסופו דיירים נכנסים לדירה החדשה שלהם; כולם רוצים שזה יקרה אבל התלאות בדרך רבות והדרישה לאישורים הולכת וגדלה באופן תדיר. דווקא בימים אלה, קרי – למן תחילת שנת 2026 היזמים והקבלנים – שמתמודדים עדיין עם ריבית גבוהה – היו מעדיפים לקצר את משך הזמן עד למפתח ולאכלוס ולחסוך בעלויות מימון. כך גם היצע הדירות יכול לגדול משמעותית.

בדיוק כאן נכנס המסלול של מורשה להיתר שבשנת 2026  פורץ את מגבלת הגובה. ההיגיון שעומד בבסיס המסלול מכוון להיתר שאמור להיות תהליך מקצועי שמוודא התאמה לתכנית ולתנאים שהוגדרו בה תוך איפוס סיבוב של פרשנויות, תיקונים אינסופיים, והמתנה שנגררת בגלל עומסים ויכולת ביצוע שאינה אחידה בין הרשויות.

2026, ההיתר חוזר להיות מקצוע ולא מסע בין שולחנות
עד סוף 2025  הוגבלה סמכותם של האדריכלים המורשים לחתום על היתרים לבניינים שמתנשאים עד לגובה של 29 מטר.  ינואר 2026 הוא קו פרשת המים כי עכשיו המסלול מתחיל לדבר עם המסה של השוק. יותר סוגי פרויקטים נכנסים לתחולה תפעולית שמאפשרת רישוי מהיר ומובנה יותר, כולל פרויקטים בהיקפים משמעותיים יותר שמתנשאים לגובה רב והכלי הזה ייצר אחידות כשהוא עובד כמו שצריך, קרי – תיעוד, ובקרה שיטתית במקום תלות מלאה בקצב של רשות מקומית אחת, נוצרת מסגרת עבודה שמאפשרת להתקדם עם סטנדרטים ברורים ומקצועים.     כל חודש של המתנה הוא מימון, הצמדות, עלויות יועצים, עדכוני תקציב, שינויים בתמחור ביצוע, ולפעמים גם כירסום של אמון אצל הרוכשים. הפרויקט מתייקר עוד לפני שנשפכה טיפת בטון כשהרישוי הוא סוג של לוטו – התייקרות שנופלת על רוכשי הקצה בסןפו של דבר. וזה החלק הכי חשוב – האדריכלים המורשים להיתר מנוסים ונבחרו בקפידה ע"י מנהל התכנון והם אינם יראים לחתום על ההיתרים – מהלך שיקצר דרמטית את התחלת הבצוע של הפרוייקטים.

שינוי אמיתי הוא שינוי אחריות
מה שמעניין במסלול של המורשה להיתר הוא המעבר של מרכז הכובד;    כשהאחריות מרוכזת, גם היכולת לדיוק עולה  במקום שתהליך ההיתר יתנהל כמסלול שבו האחריות מתפזרת בין הרבה גורמים,  

המסלול ידחוף את הענף לעבוד  באופן מקצועי באופן טהור, קרי –  יותר תכנון מיטבי כבר בתחילת הדרך, יותר תיאום יועצים מוקדם, יותר תשומת לב לניהול מידע ולמסמכים, פחות מקום לתיקונים אינסופיים שנולדים תוך כדי.  זו דרך עבודה שמעלה את הסטנדרט המקצועי מעבר לענין הזמן.

2027, מבחן ההתחדשות העירונית
אם 2026 היא השנה שבה מורשה להיתר הופך לאדריכל אמיתי לטובת מתחמים שהיקפם  רחב יותר – אז 2027 היא השנה שבה אמורה להגיע ההשפעה הגדולה באמת, בעיקר דרך ההתחדשות העירונית.  כאן נמצאת המכפלה של היצע הדירות במרכזי ביקוש. 

אין לנו פריבילגיה להמשיך להתרחב החוצה, ובמרכז הארץ הקרקע היא משאב נדיר. התחדשות עירונית היא דרך להוסיף דירות בדיוק היכן שיש כבר  שירותים, תחבורה, ותעסוקה.

אבל התחדשות עירונית היא גם פרויקט עם שכבות, קרי –  דיירים, הסכמות, תיאומים, תשתיות, רגישות ציבורית, ומעל הכול לוחות זמנים. וכאן מגיע הלקח שגוזר  כי פרויקטי התחדשות בלי מומנטום הופכים לפרויקט שמאבדים אמון  וכל התהליך חוזר לאחור ומתעכב לשנים ארוכות  ברגע שהאמון נשבר.

לכן המשמעות של 2027 היא האפשרות למסלולי רישוי שמתאימים להתחדשות – כאלה שמאפשרים להתחיל תהליכים מוקדם יותר, לקצר את מקטע הרישוי בתוך מסגרת ברורה, ולייצר קצב שמחזיק את הפרויקט חי.  זה ישפיע  על הצנרת כולה אם זה יוטמע נכון – על כמות הדירות שיכולות לצאת  מהמדף אל השטח.

ומה עם המחירים
השאלה הציבורית תמיד חוזרת למחיר, ובצדק. המורשים להיתר יכולים לשנות את התמחור דרך הורדת פרמיות הסיכון במעלה הדרך.
כשיותר פרויקטים מגיעים לביצוע בזמן סביר, פחות כסף נשפך על המתנה, פחות סיכון מתומחר ככזה, ופחות “אולי זה ייתקע” נמצא בתוך החוזים. השוק מתחיל להגיב כשיש יותר דירות שמתקדמות בפועל.

השורה התחתונה
אדריכל מורשה להיתר הוא סיפור על קצב של מדינה. 2026 היא שנת המעבר שבה הכלי הופך לשימושי ומקצועי בקנה מידה רחב יותר. 2027 יכולה להיות השנה שבה הוא נכנס עמוק להתחדשות עירונית, ושם נמצאת ההשפעה הכי גדולה על ההיצע, על הוודאות, ועל היכולת של שוק הדיור לנשום.

*הכותב, קובי גל, הוא אדריכל ושותף מנהל במשרד גל מצליח אדריכלים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן