פסיקה תקדימית בעליון נגד עיריית הרצליה: פטור מהיטל השבחה יינתן גם על חלק מדירה

בית המשפט העליון קבע בהחלטה תקדימית כי ניתן לתת פטור מהיטל השבחה גם על חלק מדירה. פסק הדין ניתן בערעור שהגישו בעלי קרקע חקלאית בהרצליה שייעודה שונה למגורים, וקיבלו זכויות בחלקים מדירות, ולכן הוועדה המקומית דחתה את בקשתם לפטור. השופטת דפנה ברק ארז קבעה בפסק הדין כי "פטור מהיטל השבחה עשוי להיות מוצדק, ולעתים אף מוצדק במיוחד, בעניינו של מי שמחזיק בזכויות חלקיות בדירה".

מקורו של ההליך הוא במחלוקת שנסבה על בקשה לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הבקשה הוגשה בהמשך לתכנית מתאר ששינתה את ייעודם של מקרקעין בהרצליה מחקלאות למגורים, אגב הליך של איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. 

מבקשי הפטור הם חלק מקבוצה של עשרות אנשים שהיו הבעלים המשותפים של שתי חלקות קרקע בייעוד חקלאי, אשר נכללו בתכנית. בתמורה לזכויותיהם בחלקות המקוריות, קיבלו בעלי הקרקע זכויות בשני מגרשים אחרים המצויים במתחם. בתכנית נקבע כי באחד מהמגרשים החדשים ניתן יהיה להקים שני בניינים שיכללו ביחד 73 יחידות דיור, וכי במגרש השני ניתן יהיה להקים בניין אחד שבו 33 יחידות דיור – כך שבסך הכול ייבנו 106 יחידות דיור. התכנית אושרה בשנת 2012.

חלק מבעלי המקרקעין נותרו עם זכויות בחלקי דירות בלבד. על רקע זה ערכו ביניהם אותם בעלי זכויות הסכמים נוספים שנועדו לאגם את חלקי הדירות שהוקנו להם כך שבסופו של דבר הם יקבלו לידיהם דירות שלמות בלבד. 

בחודש אוגוסט 2017 הוגשו בקשות הפטור. הבקשות התמקדו ביחידות הדיור העתידיות שיהיו זכאים להן מבקשי הפטור. הבקשה לפטור התבססה על התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שבה נקבע פטור מהיטל השבחה לבניה של דירת מגורים או להרחבתה, עד לשטח של 140 מ"ר. בבסיס הפטור ניצבת תכלית סוציאלית: סיוע לאזרחים בשיפור תנאי המגורים שלהם או של קרוביהם באמצעות הפחתת העול הכספי הכרוך בכך, וכן יצירת תמריץ לפיתוח מקרקעין באופן שיקל על מצוקת הדיור.

הוועדה המקומית דחתה את בקשות הפטור, וטענה כי יש לבחון את שאלת הזכאות לפטור במועד כניסתה של התכנית לתוקף. במועד זה, כך נטען, לא היו העוררים זכאים ליחידת דיור שלמה בהתאם למצב היוצא. לגישת הוועדה המקומית, רק בשלב מאוחר יותר, לאחר חתימתו של פרוטוקול החלוקה, אוגמו זכויותיהם של המערערים לדירה מסוימת במגרש אחר, שאינו מגרש המקור שבו ניתנו להם זכויות מכוח התכנית. בנסיבות אלו, לשיטתה של הוועדה המקומית, נשללת זכאותם של העוררים לפטור.

בעלי הקרקע הגישו ערר כנגד החלטת העירייה. ועדת הערר המחוזית קיבלה את הערר, וקבעה כי נוכח המצב התכנוני המורכב שעמד בבסיס התכנית, אין כל רלוונטיות לעובדה שהיא חלה על מגרשים שונים. עוד נקבע כי בהתאם לתכלית הסוציאלית שביסוד הפטור, אין לקבל את פרשנותה של הוועדה המקומית, לפיה הפטור יינתן רק למי שזכויותיו על פי התכנית תאמו את המגרשים שבהם ניתנו לו זכויות לבסוף.

העירייה ערערה על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, שהפך את החלטת ועדת הערר. בית המשפט קיבל את עמדתה של הוועדה המקומית, לפיה יש לבחון את מצב הזכויות של כל אחד ממבקשי הפטור במועד אישורה של התכנית. בית המשפט המחוזי קבע כי החלתו של סעיף הפטור על "שברירי" זכויות במקרקעין אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו הסוציאלית לסייע לאזרחים לשפר את תנאי הדיור שלהם. בית המשפט דחה את ערעור העירייה בנוגע לחלק מבעלי הקרקעות.

על פסק הדין הזה הוגשו ערעורים לעליון הן של העירייה והן של בעלי הקרקעות שהגישו את הבקשה לפטור. הייעוץ המשפטי לממשלה העביר את חוות דעתו, שלפיה אין מניעה עקרונית לכך שבעל זכויות בחלק מדירה יבקש פטור מהיטל השבחה. 

השופטת ברק ארז, שכתבה את פסק הדין, החליטה לקבל את ערעור מבקשי הפטור ולדחות את ערעור העירייה. השופטת קבעה כי אין כל מניעה משפטית לכך שבעל זכויות חלקיות בדירה המצויה בבעלות משותפת יתגורר בה ללא יתר בעלי הזכויות. בהתייחסה לעמדת הוועדה המקומית שלפיה רק בעלים של דירה שלמה רשאי לבקש פטור מהיטל השבחה, השופטת קבעה כי לעמדה זו אין עיגון בלשון החוק. 

עוד קבעה השופטת כי פטור מהיטל השבחה עשוי להיות מוצדק, ולעתים אף מוצדק במיוחד, בעניינו של מי שמחזיק בזכויות חלקיות בדירה. "מסקנה אחרת עלולה לחתור תחת התכלית החברתית של הפטור", נכתב. "אילו נקבע כי רק זכויות העולות כדי דירה שלמה מאפשרות מתן פטור מהיטל השבחה, ייווצר מצב שבו דווקא מי שבידיו זכויות בהיקף נמוך יותר לא יוכל ליהנות מהפטור, ואילו מי שהחזיק בזכויות רבות יותר – שהקנו לו דירה שלמה – יצא נשכר. תוצאה זו תחטא לתכליתו הסוציאלית של ההסדר". על רקע זה, השופטת ברק ארז דחתה את הגישה כי יש לשלול באופן קטגורי את תחולת הפטור מהיטל השבחה במקרה שבו הנישום מחזיק רק בחלק מהזכויות בדירה.

השופטים דוד מינץ ויחיאל כשר הצטרפו לעמדתה של השופטת ברק ארז.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן