מסמכי מדיניות חדשים, בניינים של 20 קומות ומכפיל שיזנק – ראש המינהלת, יצחק מויאל: "דברים השתנו". היזם קובי שוויקה: "יש בשלות"
המינהלת להתחדשות עירונית באילת מעלה הילוך, זאת תוך שראש המינהלת, יצחק מויאל, נמצא במילואים מהיום הראשון ללחימה. "מה שהיה לפני כמה שנים השתנה", הוא אומר ל"מגדילים" בכמה רגעים של הפוגה, "המחירים באילת עלו, ערך הקרקע שווה יותר וזה ישליך על ההתחדשות העירונית, בנוסף נצטרך לעלות לגובה כדי לייצר כדאיות".
לשאלה איך תתמודד העיר עם תמריצים ליזמים, הוא משיב: "נמצא פתרונות יצירתיים, אנחנו חתומים על הסכם גג וחלק מהשיווקים של הקרקעות מיועדים להתחדשות עירונית. בנוסף, המדינה הכריזה שהיא תשתתף במימון תוכניות שנמצאות על קו השבר".
באילת ישנן כיום 5,524 דירות ישנות שמיועדות להתחדשות עירונית, כולל חמישה מתחמים במסלול רשויות בתכנון שמממנת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. להערכתו של מויאל על מנת לייצר כדאיות כלכלית יידרש מכפיל (תוספת זכויות בנייה המיועדות למכירת דירות למטרות רווח יזמי) של כ-6, המשמעות היא כמעט 30,000 אלף דירות חדשות לעיר. "אני מתכנן לטווח הארוך, לשנת 2049 היישום יהיה מודולרי, חייבים לתכנן קדימה, כמה שיותר דירות חדשות עם ממ"ד, ואת הביצוע כוחות השוק יכריעו", אומר מויאל.
לאחרונה ערכו עיריית אילת והחברה הכלכלית כנס ראשון מסוגו, שבו הוצגו תוכניות שמקדמים יזמים בעיר (מסלול מיסוי), מתוכן כשש תוכניות עם פוטנציאל מימוש, לצד כשתי תוכניות שמקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במסלול רשויות המקומיות.
הרגע הזה, שבו השתתפו גם נציגי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, מגיע אחרי שנים של ניסיונות לקדם מסמכי מדיניות להתחדשות העירונית, שכשלו כולם. כך, בשנת 2018 פורסם ב"מגדילים" כי העירייה מקדמת תוכניות אסטרטגית שתאפשר לפרויקטים לצאת אל הפועל. זאת ועוד, בשנת 2020 אושר מסמך המדיניות בדצמבר באותה שנה אף הוכרז מתחם פינוי בינוי ירושלים-איילות כמתחם מועדף להתחדשות על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אלא שלמרות הכל, הפרויקטים לא התרוממו.
אז מה השתנה עכשיו באילת שנותן תקווה לדרומיים?
ראשית לפני כשנתיים וחצי נכנס לתפקיד ראש העיר אלי לנקרי ששם את ההתחדשות על השולחן, ובמאי 2023 מונה מהנדס חדש לעירייה, אדר' ד"ר איאד בלעום, מי שכיהן בתפקידו האחרון כסגן מנהל אגף התכנון ומנהל המחלקה לתכנון אדריכלי בעיריית ראשון לציון, שם עבד במשך 14 שנים לקידום תוכניות רחבות היקף ובתוך כך, בתחום ההתחדשות העירונית. יחד עם חילופי האנשים, הגיעה גם תפיסה חדשה, לאחר שבעירייה הבינו שמסמך המדיניות לא מאפשר את הגמישות הנדרשת לייצר פתרונות כלכליים.
במקביל, לאחרונה הוסרה מגבלת הגובה ממלונות בעקבות פינוי שדה התעופה, דבר שעל פי ההערכה ישפיע גם על הבנייה לגובה בתוך השכונות הוותיקות של העיר, ויתרום למדיניות החדשה שמגבת העירייה להתחדשות. המשמעות היא שהעירייה צועדת כעת למדיניות חדשה, לפיה יוכנו מסמכי התחדשות לשכונות ואזורים שבהם מקודמים היום פרויקטים, זאת כדי לא לעכב את העיר בעוד שנים רבות של התאמת מסמך המדיניות העירונית, ולמעשה לאפשר ליזמים לבנות לגובה, כאמור במכפיל המוערך בפי 6 מהמצב הקיים.
היזם קובי שוויקה: "יש בשלות"
"ראש העיר מבין שקרה משהו במדינה בשנה וחצי האחרונות, גם המלחמה ורעידת האדמה בטורקיה השפיעו, אילת במצב מאוד רגיש וזה קידם את הדברים, יש בשלות", אומר היזם קובי שוויקה, בעל חברת שוויקה מסחר ומגורים בע"מ, שמקדם שתי תוכניות, במתחם האוניברסיטה ברחוב ברדלס וברחוב ירושלים, המציעות מאות דירות חדשות.
מתחם האוניברסיטה, שכבר נמצא בשלב החתמות מתקדם ממוקם בשכונה ישנה מאוד, מהראשונות באילת, וכולל פינוי של 71 דירות, מתוכן 18 דירות עמידר, שבמקומן מוצע לבנות 420 דירות חדשות. "מהנדס העיר מביא איתו ניסיון, וזה בעומק ליבו. הוא מכיר את התחום היטב, ראו את זה בכנס ובפורום. היום דברים מסודרים, ודוחפים" אומר שוויקה, שלאחרונה ערך כנס דיירים להתחמת הסכמים מפורטים במתחם. "כרגע אנחנו עובדים על שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) מול העירייה".
מה מייצר ודאות שתהיה לך היתכנות כלכלית?
"מסמך המדיניות העירונית איפשר עד לפני שנתיים בנייה של עד 9 קומות וזה לא אפשרי, אז עכשיו מבינים את זה ומכינים מסמך מדניות לפי שכונה שיאפשר בנייה של עד 20 קומות. אני יזם רציני אז אני עובד בשיתוף פעולה עם העירייה, ומכינים מסמך מדיניות לאזור הספציפי הזה. בוועדה המחוזית אישרו את היוזמה ליצירת מסמכים אזוריים, והעירייה עובדת על זה. כעת זה תואם למדיניות הסרת מגבלת הגובה בעקבות פינוי שדה התעופה, כך שהכל מתחבר", אומר שוויקה, שדו"ח השמאות הכלכלי שלו מתבסס על אותו מכפיל 6 שהעירייה צפויה לאשר.
עם זאת, בעיר עדיין קיימת אי ודאות.
"זה פינוי בינוי, בכל מקום יש אי ודאות אבל את מה שאנחנו יכולים לתת אנחנו מציעים, למשל, לבצע את המטלות הציבוריות, את זה נוכל לבצע עם מכפיל מספיק גבוה", אומר שוויקה. לשאלה אם המדינה תירתם לסייע, הוא משיב: "אם נקבל קרקעות משלימות או לא אני לא יכול לדעת אבל כדאי שתהיה התחדשות עירונית, אז היזם צריך לקדם פרויקטים וצריך רווח יזמי. יש פתרונות יצירתיים, למשל, במתחם האוניברסיטה אנחנו עושים העתקת זכויות, בדומה לעסקת קומבינציה – 4 בניינים שקיימים במתחם נשארים ברשות עיריית אילת, ומנגד נותנים לי קרקע בהסכם חכירה לבנייה".
מתכנני הפרוייקט במתחם, האדריכלים ערן לשם וערן שקד, ממשרד CityBee אדריכלים, הציגו לאחרונה את הפרויקט לבעלי הדירות. לדבריהם, "זו דוגמא לפרויקט התחדשות עירונית שישתלב במרקם העירוני הקיים בצורה הרמונית ומכבדת. המבנים ממוקמים בטבעת ההיקפית הקיימת של העיר, ובתכנון שלהם הושם דגש על קווי מתאר רכים שישתלבו עם הרקע המדברי . הפרויקט יהווה מחבר בין השכונות הוותיקות לבין מתחם האוניברסיטה, הנמצא כיום בתכנון".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
