עיריית אילת מתמודדת עם העובדה המצערת שבעיר לא נבנה אפילו פרויקט אחד של התחדשות עירונית, לא תמ"א 38 ולא פינוי בינוי. מהנדס העיר: "עיריית אילת שוקדת על תכנית אסטרטגית להתחדשות עירונית"
תמונה: אילת ממעוף הציפור // צילום: רוני בלחסן
למעלה מעשור מאז שממשלת ישראל אישרה את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במטרה להעניק ביטחון לתושבי המדינה בכלל ובפרט לתושבי היישובים הממוקמים על השבר עצמו, מבית שאן, אזור ים המלח ועד אילת- המציאות הוכיחה, שוב, שכוונות טובות רחוקות מלהגשים מטרות. "מגדילים" בדק מה קורה בימים אלו בעיר אילת ומצא שתמונת המצב עגומה למדי, למרות המאמצים שעושה העיריה לקדם שלושה מתחמי פינוי בינוי בעיר.
"באילת, כמו גם ביתר ערי הפריפריה, נדרשת חשיבה אחרת ויצירתית כדי ליישם התחדשות עירונית, שהיא הרבה מעבר לתמ״א 38 ופינוי בינוי (המכשירים הסטנדרטיים שמציעה כיום המדינה ומתאימים רק בערי המרכז)", אומר אסף אריכא -מהנדס העיר אילת, ומוסיף: "עיריית אילת שוקדת על הכנת תכנית אסטרטגית להתחדשות עירונית שתבחן את הפתרונות הייחודיים המתאימים לעיר ותציע את הדרכים ליישומם".
בעיריה צופים כי תכנית המיתאר תאושר בתוך חודש
ראוי לציין בתוך כך, כי תכנית המתאר העירונית, שטרם אושרה, קובעת כי בשכונות הוותיקות בעיר יתווספו כ-2,000 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית. על פי תכנית המתאר, התחדשות עירונית באזור תביא להחייאת השכונות הוותיקות, עירוב שימושים, מסחר ומלונות עירוניים והיא עברה לאחרונה תהליך התנגדויות בוועדה המחוזית. בעיריה מדגישים כי התוכנית אינה מעכבת התחדשות עירונית: "ניתן לקדם כל תכנית פינוי בינוי במקביל למתאר. התכנית מופקדת ובימים אלו הסתיימו הדיונים בהתנגדויות לתכנית והוועדה המחוזית צפויה לתת החלטתה בהתנגדויות בתוך כחודש. התכנית צפויה להתאשר, ככל ולא יהיו הפתעות, עד סוף השנה".
אפס פרויקטים במסגרת תמ"א 38
עד היום הוגשה רק בקשה אחת להיתר במסגרת תמ"א 38 למגורים. הבקשה אושרה אולם טרם החל תהליך בניית הפרויקט. באשר למתחמי הפינוי בינוי, מסבירים בעיריה כי "עד כה לא יצא לפועל פינוי בינוי בשל היקפי הבניה הגבוהים הנדרשים בשל ערכי הקרקע".
את אותה בעיה מציג גם היזם שעומד מאחורי אחד המתחמים, אבי כראל. "התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה מצריכה גמישות מחשבתית, שימוש בכלים מתוחכמים וחקיקת תקנות חדשות. בניגוד למרכז הארץ, ערכי הקרקע בפריפריה נמוכים מאוד", הוא אומר, "שווי הקרקע כמעט אפס, ולכן יחס ההמרה בין מספר יחידות הדיור להריסה לבין מספר יחידות הדיור לבנייה הוא גבוה. בנוסף לא ניתן מבחינה תכנונית לבנות מגדלים של 30 קומות, צריך לזכור שאנחנו מדברים על יישובים בהם הבניינים הגבוהים ביותר הם בני 15 קומות".
שלושת מתחמי הפינוי בינוי באילת
כאמור, בימים אלו נלחמת עיריית אילת כדי לממש תוכניות פינוי בינוי כוללות בשלושה מתחמים, האחד הוא מתחם שמוביל היזם אבי כראל בשכונת יעלים בסמוך למתחם המפונה, במסגרתו צפויות להתפנות 149 יח"ד ובמקומן ייבנו 1,192 יח"ד, על פי התכנון של האדריכל סמי טיטו. הפרויקט, שלדברי היזם זוכה לעידוד מצד עיריית אילת והרשות להתחדשות עירונית, ישתרע על פני 22 דונם אולם הפרויקט עדיין נמצא בהליכי תכנון והחסמים העומדים בפניו מרובים.
כראל: "הפתרון האולטימטיבי לבעיות מימוש התחדשות עירונית היא הקרקע המשלימה, אופציה שלא היתה רלוונטית עד לאחרונה. אלא שרמ"י והרשויות המקומיות לא יודעות עדיין איך ליישם את הרעיון של קרקע משלימה. יש כבר הבנה והסכמה כי במקרים מסוימים המדינה צריכה להקצות קרקעות אחרות בתחומי הרשות המקומית, כדי שהיזם יוכל מצד אחד לחדש את הבניינים הישנים ומצד שני לקבל סיבה כלכלית ואטרקטיבית לקדם פרויקטים כאלה, בדמות של בניית פרויקטים חדשים על הקרקע המשלימה. הכיוון של רמ"י והרשויות המקומיות הוא נכון וברגע שייקבעו התנאים המדויקים לקבלת קרקעות כאלו- אנחנו נראה צמיחה במספר הפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה".
על הפוטנציאל של העיר והשכונה, אומר כראל כי: "באילת יש כ-17 אלף דירות, שאני מעריך שכ-15% מהן נמצאות בשכונות ישנות וזקוקות להליך של התחדשות עירונית. תכנית המתאר העירונית שנמצאת כרגע בהתנגדויות בוועדה המחוזית התייחסה לשכונות ולצורך לחדש אותן, אבל צריך לראות איך הופכים את התכנית למעשית. זו השאיפה שלי. בשכונות הוותיקות באילת יש בדרך כלל כ-30% משקיעים והיתר תושבים ותיקים ויורשים. הדירות הנמצאות בבעלות המשקיעים מושכרות בדרך כלל לעובדי המלונות ותעשיית התיירות בכלל. שכונת יעלים לא יוצאת מן הכלל בהקשר הזה".
העיריה ממתינה לעמדת רמ"י
מתחם שני שנמצא בתכנון על ידי העיריה, הוא מתחם ריק הממוקם מול תחנת המשטרה והמתחם השלישי, הינו מתחם שכלל לא שווק עד כה על ידי רמ״י. העירייה, כמי שמעודדת את היוזמה, מסייעת לקדם את המתחם באמצעות מינהל ההנדסה, ובין היתר בוחנת אפשרות להקצאת המגרשים לטובת ההתחדשות העירונית. נכון לעת הזו, עדיין לא התקבלה עמדת רמ״י באשר למתחם זה. "באם עמדתם תהיה חיובית, יקבל היזם אור ירוק להתחיל תב״ע", אומרים בעיריית אילת.
"מזג האוויר באילת לא משפיע בצורה משמעותית"
באשר לאתגרים עמם מתמודדת העיר אילת, בדומה לשאר ערי הפריפריה, מצביע כראל על העלויות כגורם משפיע על מימוש התחדשות עירונית, ואומר כי למזג האוויר הקיצוני אין השפעה על בינוי חדש: "מזג האוויר באילת לא משפיע בצורה משמעותית. עם זאת, עלויות הבנייה גבוהות יותר ממרכז הארץ בשל המיקום של העיר ומספר העובדים הזמינים לבנייה. אין כמעט עובדים מקומיים שעוסקים בבנייה ולא ניתן להעסיק עובדים מהשטחים. לכן, צריך להביא עובדים ממרכז הארץ או עובדים זרים. הצורך הזה מייצר עלויות שהן גבוהות יותר משמעותית מפרויקטים כאלו במרכז הארץ".
כיצד התושבים הגיבו לתהליך?
"רוב התושבים מאוד התלהבו. התקשורת מסקרת כל יום פרויקטים כאלו במרכז הארץ ופתאום הם רואים שהאופציה הזו נפתחת בפניהם. זה שימח אותם. יש ציפייה גדולה מאוד לעלייה באיכות החיים בעוד מספר שנים. בעלי הדירות 'המשקיעים' כמובן התלהבו, הפרויקט משביח את ההשקעה שלהם באופן ניכר. חלק קטן מהתושבים הגיבו בחשדנות, בעיקר מהסיבה ששנים רבות מדברים על פינוי בינוי בעיר אילת ועד היום שום דבר לא קרה".
האם פינוי שדה התעופה יזרז תהליכי התחדשות?
"אחת המגבלות הידועות בעיר אילת, שמנעו קידום פרויקטים חדשים במרכז העיר, היתה מגבלת הגובה שנבעה ממיקום שדה התעופה העירוני. פינוי שדה התעופה במרכז העיר מאפשר כיום מגוון הזדמנויות כמו פרויקט פינוי בינוי במרכז העיר".
מה היית משנה במדיניות הממשלה?
"חייבים לקצר הליכים בירוקרטיים, לזרז חקיקת חוקים שמאפשרים להוציא לפועל יוזמות ולזרז הליכי אישור של קרקעות משלימות. צריך לזכור כי הדחיפות לבצע פרויקטי התחדשות עירונית מאוד גבוהה מטעמי ביטחון, איכות חיים וחשש מקריסת בניינים במקרה של רעידת אדמה. התחדשות עירונית מוגדרת כפרויקט לאומי, אבל כרגע לא מתייחסים אליה ככזאת. זה חייב להיות בראש סדר העדיפויות בכל מי שקשור בתכנון עתיד המגורים במדינת ישראל".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
